未验收合格的小区，依法不得交付使用，应当依据前期物业服务合同，向开发
建设单位收物业费；不得向买受人收取物业费。主要依据如下：
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。《
城市房地产开发经营管理条例》第十八条 住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）
单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。
2、《
民法典》实施后，2020年5月施行《北京市
物业管理条例》第二十二条规定“前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业费，由建设单位承担。出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业费，由业主按照房屋买卖合同的约定承担；房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担”。此规定非常明确，与多部
行政法规一致。
3、《物业管理条例》第四十一条第二款规定“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”；其中包括不遵守《物业管理条例》第二十七条、第二十九条规定，不按《物业承接查验办法》移交物业的，属于“尚未交给物业买受人的物业”。而法定由业主建设单位交纳的服务费用，物业服务人再向买受人收取，属于违规重复收费，业主可以依法拒绝支付。
4、依据《
价格法》第十条的规定，物业服务企业应当准确记录与核定服务成本，不得弄虚作假；按照《
物业服务收费管理办法》第十一条的规定，构成服务成本支出的九项费用，均与物业共用部位、共用设施设备的数量与质量（价值）有直接关系。《物业管理条例》第二十八条规定“物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验”；客观公正的查验结果，是核定服务成本、服务费用的基本依据。因此，未按《物业承接查验办法》履行承接查验义务的，核定服务成本必然存在弄虚作假。业主可以依法拒绝支付。
5、违背上述规定收取物业费，应当按《价格违法行为行政处罚规定》(国务院令第461号)进行处理。
依法依规提出建议，希望能帮助朋友，请予采纳、点赞。