合作开发房地产项目，一方出土地一方施工建设销售，项目完毕后土地出让金如何返还和分配！

Question

土地出让金分配问题

Answer 1

提问者和答题者都混淆了“股东”与“债主”的本质区别。
既然是合作开发，双方应是股东关系。而不是借贷关系。只不过一个股东以土地使用权入股，另一个股东是资金入股。而按土地使用权入股一方，在成立项目公司时，应该已经明确了它的土地使用权（可以涵盖各种与取得土地有关的其他费用）折算成出资的比例和金额。再者，土地的成本不止出让金一项，还有动拆迁补偿费，这个费比出让金要高许多了。谁出的？
既然是股东关系，则双方能分配的只能是税后利润，并且应按股权比例分配。各方的费用开支都进入成本。总收入减去总成本（含各项法定税、金、费），就是利润。
“返还”是无息占用资金的借贷；“分配”是合伙人对事后利益（含亏损）的瓜分（分担）。

Answer 2

首先，作为大股东，必须严格控制销售后的利润和成本的分配问题，土地出让金如果是大股东预先垫支的，则销售完毕即可进行冲抵。如果是小股东垫支的，则应等到整个项目竣工决算完毕后方能进行分配。必须将总成本核算清楚，一般是6-12个月。
建议通过合作协议将此条款罗列清楚。我们刚好合作了一个项目；合作方式有三种：合作开发 联建 参建。
选择合作开风险比较小，合同范本我这里有。需要参考一下吗？

Answer 3

你可以好好研究一下BT合作模式，最好是采用一方出地，另一方代为建设，约定一定期限，由出地一方分期回购建筑并包含一定的利润，这样比较便于操作。