如何土地作价入股，土地作价入股有什么风险！

Question

A现有一宗土地为商业用地，现有一投资方B想出资建设商业楼并进行运营B全全负责A只每年按股份分红，A以土地作价入股的形式与B进行合作建设！请问具体的流程怎么走，股份比例怎么计算，A应支付什么税金，在以后商业楼运作分红中A会面临的风险有多少（例如新公司倒闭或者产生债务），我作价入股的土地还有使用出让权或者还能进行我个人抵押吗。谢谢！

Answer 1

流程：如果要成立新公司的话，将你的土地直接验资就好了，会产生土地增值税。
股份比例：这个就复杂了，要A和B谈了，要将你自己的土地作价，建设费用有多少等等，要成立新公司的话，B要先出资的呀，B出多少？考虑各种情况双方才能确定股权比例。情况太多，我目前不能判断。总之要按公允价值将你的土地作价，换算成你在新公司所占的比例。举最简单的例子：你的土地值1000万，B现金出资1000万，你就会占50%股份。当然，这个1000万的作价要得到你的合作伙伴的认可才行。
如果B以现金出资，风险：新公司要是真的倒闭了或产生了债务风险，你要按你所占的比例，以你投入的土地价值为限对债务承担风险。你的土地可能会被拍卖，先偿还债务后才能分回给你。
入股后土地使用权已经不是你的了，不能再用于你个人抵押了。但你可以以你在新公司的股权去抵押呀。追问

如果按照财税字[1995]48号地二条规定进行一方出土地一方出资金合作建房建成后按比例分房自用模式可以运作此项目吗？以后的土地使用权到期后怎么续由谁来续？谢谢了！

追答

财税48号和你的情况不太一样。
48号说的是：A、B两个主体，建成房屋后按比例分房自用。这种分房后的产权该如何介定，你要咨询一下房产局才行。我搞不定，我没做房产这行，这里面的法规太多太复杂。建议你找专业人员咨询。我个人认为：按比例分房后，到办理房产证的时候，土地使用权就按房产比例分归A、B两部分了。到期后就是A、B各自去办理续用手续了。