理财利率高于房贷，为什么收益不够还贷款

Question

如题所述

Answer 1

假设：
1.贷款利率：年化5%（考虑到目前部分银行仍维持基准利率折扣，公积金贷款利率仅3.25%，所以采用的贷款利率仅微高于基准利率）
2.理财收益率：年化4%（跟余额宝利差不多），5%，6%；三个变量
3.贷款额度/可用于理财的钱：取100万和50万两个变量。
4.贷款年限： 30年。
5.贷款方式：等额本息（这种方式缴纳利息最多）
下面开始正式计算啦
情况一
与“贷款买房竟比全款买房省62万”一文中的假设一样。1、全款买房，以后不做任何理财。2、贷款买房，房款用于理财，利息用于缴纳贷款，工资缴纳部分贷款。（因利息用于还贷，所以无利滚利）
理财公式：
月利率=年化收益率/12
每月收益=本金（贷款金额）*月利率
每月实际还款=每月还款-每月收益
实际购房金额=每月实际还款*12*30
节省金额= 全款购房金额-实际购房金额
贷款公式：数据直接由贷款计算器直接计算得出。

数据来源：iFowin财经整理计算
从表中我们可以看出，年化收益率越高，你节省的金额越多，借贷本金越多，您节省的越多。在这种情况下，即便年化收益率<贷款利率，您也是省钱的。
情况二
1、全款买房，每月进行理财投资（利滚利，金额=每月实际还款金额）2、贷款买房，房款用于理财，利息用于缴纳贷款，工资缴纳部分贷款。
理财公式：
月利率=年化收益率/12
每月收益=本金（贷款金额）*月利率
每月实际还款=每月还款-每月收益
实际购房金额（贷）=每月实际还款*12*30
理财收益（利滚利）=A360
A1=每月实际还款
A2=每月实际还款（1+月利率）
A3=（每月实际还款+A1）（1+月利率）
…
A360=（每月实际还款+A359）（1+月利率）
实际购房金额（全）=全款购房金额-理财收益
节省金额= 实际购房金额（全）-实际购房金额（贷）
贷款公式：每月应还款由贷款计算器直接计算得出。

数据来源：iFowin财经整理计算
从数据我们可以看出。当理财年化收益率<贷款利率时，节省金额为负，即此时全款购房比较有利。当理财年化收益率>贷款利率时，节省金额为正，即此时贷款购房比较有利；且贷款金额越大，理财利率越高，越有利。

Answer 2

以贷款80万，30年为例，首选建议选择等额本金，总利息比等额本息少个几万块，但是前期还款压力大，由计算器得出本利共120万左右。理财是本金固定的，有本金来转利息，假设银行理财年华收益5%，80万一年光利息四万，是不是觉得很惊喜，以为自己赚了，那就大错特错了，你以为国家公积金中心是吃干饭的么。等额本金你每个月还款本金一样，利息在递减。每年本金减少2.76万，以此类推，所以理财本金80万固定，等额本金每年你所掌控的本金再以2.76万减少，我大概几算了下。需要14年，每年年化收益5%左右才能把利息40万还完，本金此时还有一半，也就是大约40万。这40万每年继续以2.76万递减，剩余15年还是年华收益5%，大概在本金还完后产生利息17-20万左右，这就是你的盈利，不过你还得承担评估价过高产生额外税费，我们这三线城市封顶就贷80万，房价也不高。如果遇上不满五不满二且不唯一，加上支付中介费大概得支付10来万，你30年贷款80万也就换来十来万收益。最重要的是，银行现在还有收益5%的理财么？所以好好掂量下

Answer 3

应该比较收益是否高于贷款产生利息

Answer 4

理财和贷款的计算方式是不同的，不能用利率直接对比。详情

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Answer 5

理财的本金没有贷款多。