手头有60万现金,房屋贷款还有100万没还,有钱了之后具体应该提前还贷款还是拿去投资理财,类似的问题我相信很多人都会存在。
面对类似的问题很多网友给出的建议一般都是说不要提前还房贷,而大家之所以给出这样的建议,因为很多人认为提前还房贷不划算,毕竟目前物价每年都在上涨,而房屋贷款其实变化不大,这意味着时间越久,房贷实际还款的额度是越少的。
我们举一个最简单的例子,假如一个人办理100万的房贷等额本息,按照旧版的贷款利率4.9%计算,那么每个月的还款金额就是5307元。
假如买房的这个人主要收益来源是靠卖鸡蛋,现在是每个鸡蛋价格是一块钱,那么每个月的房贷他需要卖掉5307个鸡蛋才可以。
但假如未来10年物价每年以5%的速度在增长,那么到了10年之后,鸡蛋的价格就会变成1.63元左右,这意味着10年之后,在房贷利率没有调整的情况下,他只需要卖掉3255个鸡蛋就可以足够偿还月供,相当于还房贷的压力实际上是大大降低了。
通过举这样一个简单的例子,我们可以明显的看出,房贷实际上具有一定的抗通货膨胀作用的,所以正常情况下如果房贷利率适中,我是不建议大家提前还房贷的。
但最终应该做出什么样的选择,更关键的是要看大家房贷的利率,以及市场的理财利率,如果大家房贷利率比较高,实际的贷款利率比理财潜在的收益率还高不少,那提前还房贷会更划算一些;相反,假如房贷的利率比潜在的投资理财收益率还低,那选择继续还房贷会更划算一些。
我们再来举一个最简单的例子,按照目前理财市场的行情来看,100万拿去做投资理财,平均每年获得5%的收益率应该是没有多大的问题的。在理财收益率稳定的情况下,我们来对比一下提前还房贷和没有提前还房贷10年之后收益的差别(我们假设100万的房贷剩余时间是10年,对应的贷款额度是200万左右,利率4.9%,等额本息还款,月供是10588元左右)。
如果现在没有选择提前还房贷,而是拿着100万去做投资理财,然后每年获得的收益扣除当年的房贷之后继续拿去做投资,那么10年之后,还清所有的房贷之后仍然剩下15万块钱左右,相当于不提前还房贷是更划算的。
这意味着你提前还房贷,那么房子虽然是你,但除此之外你什么也拿不到;但如果你继续还月供,然后拿100万去做投资,那10年之后房子是你的,还多出了15万块钱的收益。
但假如你目前的房贷利率比较高,比如你前几年办理的贷款是在基准利率的基础上上浮20%,实际利率是5.88%,对应的月供是11837元,在这种情况,如果你没有选择提前还房贷,而是继续还月供,那其实不划算的,因为按照这种月供计算,10年之后100万投资理财所获得的资金都不够偿还贷款,还要倒贴1万多块钱进去,如此一来选择继续还月供肯定是不划算的,具体计算结果如下图。
所以有钱之后到底应不应该提前还房贷,大家一定要根据自己的实际情况来做决定,需要对比一下理财潜在的收益和还月供潜在的成本,从中选择一个最优的方案才是最合适的。