上海星瀚律师事务所 陈蕾律师
上海星瀚律师事务所陈蕾律师近来接到客户咨询，该客户最近继承了一套房产，目前正计划办理产证中，咨询在继承房产的过程中可能涉及哪些税费，另外，因该客户久居国外，继承房产后打算再行出售，希望了解再行出售相关房产可能涉及的成本。鉴于该类咨询具有一定的普遍性，下面陈蕾律师就该客户办理相关事宜可能涉及的税费及流程简要分析如下：
一、继承房产涉及的税费
继承房产，法律上分为法定继承和遗嘱继承。法定继承，按照现行政策免收契税，相对简单。遗嘱继承稍显复杂，在遗嘱继承中，被继承人指定的继承人既可以是法定继承人的一人或者数人，也可以是法定继承人以外的人，即“外人”。
1、继承人为法定继承人的，按照现行政策免收契税，故成本上只涉及继承公证的费用和评估的费用，目前继承公证的费用一般按房屋评估价的2%收取。
2、继承人为非法定继承人的，因该种情形在法律上定义为遗赠，性质上还是赠与，故非法定继承人需缴纳3%的契税，且也需办理继承公证，缴纳公证费用和评估费用。
二、继承得来的房产，如出售涉及哪些税费？
对于出售继承得来的房产，如何征税，根据目前的政策，整理总结如下：
1、普通住宅，满5年
免征营业税，如系家庭唯一一套住宅，免个税，如非家庭唯一一套住宅，1%的个税（全额）或20%的个税（差额）；
2、 普通住宅，不满5年
全额5.65%的营业税及附加，1%的个税（全额）或20%的个税（差额）；
3、非普通住宅，不满5年
全额5.65%的营业税及附加，2%的个税（全额）或20%的个税（差额）；
4、 非普通住宅，满5年
全额5.65%的营业税及附加，如系家庭唯一一套住宅，免个税，如非家庭唯一一套住宅，2%的个税（全额）或20%的个税（差额）；
特别说明：
对于继承得来的房产，因官方理解取得成本为零，故对于该部分房产来说，征税时所指称的全额与差额实际等同，即差额亦等于（目前市场评估价-取得成本），与全额相同。
三、相关定义
1、遗嘱继承
遗嘱继承是指按照立遗嘱人生前所留下的符合法律规定的合法遗嘱的内容要求，确定被继承人的继承人及各继承人应继承遗产的份额。我国公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人的一人或者数人继承，也可以立遗嘱将个人财产赠给国家、集体或者法定继承人以外的人。
2、法定继承人：
第一顺序法定继承人：配偶、子女（包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女）、父母（包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母）。
第二顺序法定继承人：兄弟姐妹（包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹）、祖父母、外祖父母。
3、普通住宅
普通住宅：单套建筑面积140平方米以下，内环线以内单套总价245万元、内环线和外环线之间单套140万元、外环线以外单套98万元以下的住房。
四、继承房产如何办理房屋过户
考虑到个别读者可能关心继承房产如何办理过户，需要哪些手续或者说流程，在此，陈蕾律师亦一并作如下简要介绍：
1、继承房产，首先要到被继承人户籍所在地的派出所注销户籍，办理死亡证明；
2、继承人要到区或市公证处（原外销商品房到市公证处）办理继承权公证，需要提交的材料有：被继承人死亡证明；该套房屋的产权证明或其他凭证；户口簿或其他可以证明被继承人与法定继承人的亲属关系的证明文件；继承人的身份证件；
有遗嘱的继承权公证另需提交的资料：被继承人所立遗嘱（该遗嘱必须是已公证过的遗嘱，其他形式的遗嘱由于无法认定其真实性，公证处一般不予采纳）。
3、办理房屋过户登记，申请人是继承人或者受遗赠人。需向登记机构提交下列文件：《房地产登记申请书》（原件）、身份证明（复印件）、房地产权证书（原件）、继承权公证文书或者遗嘱公证书和接受遗赠公证书（原件）、契税完税凭证（原件）。
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