如何正确认识房地产有哪些属性

Question

如题所述

Answer 1

根据经济学分析，房地产有长周期性可投机性地域性和大众性四大基本经济属性。
一长周期性
房地产的生产通常要1年以上，这一点和很多其他商品具有很大的差异，一台电脑的生产周期大约1周。房地产的消费通产要20年以上，尽管购买决策周期（消费行为周期）要短得多，但是最终物品的使用周期将极大地影响一个产品的需求格局。而吃一顿饭只要1个小时，离下一次饥饿估计只需6个小时。而生产的周期与消费的周期相比，消费趋势的改变与供给趋势的改变，二者的难易程度就是二者弹性程度。从而长期需求弹性低于供给弹性，厂商处于较有利地位。
在供给周期和需求周期明显偏移的情况下，二者就构成了蛛网理论。供给弹性大于需求弹性，将产生发散性价格与产量波动。
二可投机性
房产的长周期性及其扩散波动形式，意味着房地产价格具有长期向上或大幅度向下剧烈波动特征。2005年美联储对全球大部分城市房价进行研究表明：很多国家房价连续上涨长达十多年，最长甚至35年，然后突然暴跌。通常经济体规模越大，其涨跌周期也越长。这几乎已经成了最广泛的国际经验。而这国际经验的背后理论就是蛛网理论。
正是在暴跌到来之前的长期上涨，使其价格能够超过货币通胀水平，实现类似黄金一样的财富储藏功能的保值增值。但是又有多少人认识到长期上涨背后的暴跌呢？如果认识到这背后的暴跌，那么其保值增值的意义总体上很难说是存在的。也就是说作为投机者，如果没能在暴跌前及时脱手，那么很可能一次暴跌足以吞噬你所有长期投机收益。
可投资性吗？也有人认为房地产还可以购买后出租，从而具有可投资性。
对于投资一词的理解最好从实体经济的机器购买紧密联系，而不能简单地认为付出金钱就是投资。机器之所以是投资品，因为它在购买后能参与生产，随后带来利润，从而实现投资的目的：投资回报。而对于房产，购买后出租，租金折现是否比购房价更高呢？除非有人限制了购房，否则我想很难这么讲。因为在房价稳定的情况下，如果租房和购房都是自由的话，如果租金回报率更高，那么将会有更多人购房从事房屋出租，而使租金趋于下降。也就是说在房价长期稳定的情况下，房价和租金的比例应该是趋于稳定的。二者的折现值，即使有所差别也说明不了房屋具有生产能力，能够获取投资回报率，能够说明了不过是该地区居住者的行为偏好及市场规制而已。总之，正如李嘉图所说，土地（房产）自身是不会生产的。因此将土地/房产的可投资性是没有理由的。
同样目前很多以租金衡量房价高低的理论同样是行不通的，即便现在租金不高，那么如果房价持续上涨，租金上调是早晚的事。这种做法正如以苏州的水价来说明上海水价不过高一样的道理，这种道理的结果是大家竞相相互比较，从而互相构成对方调整水价的理由，毫无疑问这从理论上讲存在概念同一的无效推理错误。
三地域区隔性与地域联动性
房地产和自来水管一样，在特定区域范围内，你选择的几率是很小的。对于房地产，你只能以人的流动来代替商品的流动，实现商品的竞争，但这种竞争的可比性，或者说竞争性受地域大为限制。也就是说我们绝不能说以撒哈拉沙漠一平方房子1美元就认为上海的房价具有充分的竞争性。因此不能说我们每个城市都有一个自来水厂，从而我国自来水厂肯定上千家，就认为我国自来水厂是充分竞争市场。同样的道理房地产尽管也有很多，但是其地域性决定了房产竞争的不充分性。
那么针对这种竞争不充分性，我们是否需要像对待自来水一样实行价格管制呢？
地域性紧密联系的另一个问题是地域的区位价值，比如一个地方具有更高的通达性，更高的基础设施配套。那么这种价值是如何产生的呢？在美国曾有为鼓励铁路公司修建铁路，同时将铁路周边一定范围土地划拨铁路经营的做法。进而出现美国特色的公司化注册的企业型政府，具有收取房产税等权力。也就是铁路房产开发商其区位价值一定程度是开放商（铁路公司）创造的。后来我国香港在地铁开发中，也采取过这种做法。
但这在我国大部分地区并不是这种情况，我国很多房产区位升值的前提在于政府规划及其基础设施的投资。那么开发商通过市场机制获取区位价值的合理性在哪里呢？或者说具有区位价值的房产价格形成机制是否可以单纯依靠市场机制呢？或者说从公共产品的非竞争性讲，区位价值一定程度是公共资源，房屋建设的边际成本和区位价值相比的成本很低。但是开发商就是以很低的建筑成本实现对公共资源的占有及出售的。
和地域性紧密联系的另一个问题是地域联动性。或者说消费者在都大范围内可以流动实现其房产的购买呢？或者说如果上海房价上涨/下跌，是否必然带动杭州/苏州房价的波动呢？
我想这是有限的，其中最重要的指标要看两地空间通达性及两地经济人口实际联系的紧密程度。正是如此，尽管美国房价大跌，我们的绝大部分居民并没有足够能力流动到美国实现购买，从而美国房贷危机并没有带动我们房价的下跌。根据美联储2006年对世界上很多国家的统计，同一时间段中不同国家房价趋势背离是非常普遍的现象。
四大众性
有人说药品不是萝卜白菜，不贵就不对了。但是历史上药品长期是和萝卜白菜一样便宜的，不管是西方的西药还是东方的中药。甚至萝卜白菜很多时候就是药品。
房地产商也可以说房产不是萝卜白菜。但是从其消费（不等于购买）人群看，房地产确实就是萝卜白菜，都是85%以上人口每天都必须消费的产品。试想一下，如果突然市场上有一款软件，比如说SPSS软件，突然价格上涨10倍，引起社会广泛不满的可能性大吗？
那么如果是大众性这一特点充分的话，那么建设保障性住房就更多应是一种职责，政府推动社会进步的职责。为了落实这种职责，需要的是从权责奖惩上建立机制保障。