开发商在一块教育科研用地建造商品房，没有房屋预售证，合同承诺5年之后发房本，但现在开发商是在给买房

Question

开发商在一块教育科研用地建造商品房，没有房屋预售证，合同承诺5年之后发房本，但现在开发商是在给买房者“画饼”。而且合同样本是商品房买卖合同，是不是没有预售许可，就不能签约商品房买卖合同？如果签了，这合同有法律效应吗？这块教育用地还有45年使用期，现在担心在使用期到期之前，万一因土地使用途径问题或其他原因需要拆掉楼房，住户会得到补偿吗？谁能帮忙解答一下，买了这样的房子未来会面临的问题？

Answer 1

开发商已经实际取得了关于本案所涉房屋的预售许可证，根据法律规定已经具备了该商品房的全部预售条件，过了预售许可期限发生的预售行为，并不能证明本案所涉及的商品房不具备预售条件。规定或取消预售许可证的有效期限问题以及是否办理延期手续，属于行政机关的行政管理行为。超过商品房预售期限并不能证明开发商失去了预售资格，也不能证明预售行为不合法，这与开发商没有取得商品房预售许可证是不同性质的行为。鉴于购房人并没有提供证据证明开发商故意隐瞒没有取得预售许可证得事实或者提供虚假的商品房预售许可证明的事实，应当认定双方之间的买卖合同有效。至于没有签订书面的买卖合同，双方可以尽快补签并办理相关手续。