明知超低价卖房仍然购买小心无法取得产权
一、关键词:房屋买卖、无权处分、善意取得、恶意串通
1.典型案例:
2016年，小杨与老焦订立借款合同约定，小杨以2%的月利率向老焦借款173万元。缔约当日，小杨通过公证向小丁出具委托书，全权委托小丁代理自己订立房屋买卖合同、办理解除抵押手续等。借款后，小杨还将自己房屋的产权证、原始购房合同、契税等票据交给老焦此后，小丁与老陈订立房屋买卖合同，将小杨名下房屋以256万元价格售予老陈，并将房屋过户登记至老陈名下。随后，小T将所得款项的250余万元交予老焦，余款则由其掌控未交予小杨。小杨钱房两失，遂起诉小丁、老陈要求确认房屋买卖合同无效并要求返还房屋。另查明，涉案房屋的市场价值约为 400万。
2.法院判决
法院经审理认为:首先，小丁代理小杨与老陈订立的房屋买卖合同约定的价格明显低于市场价格，老陈作为一般普通房屋买受人，对于房地产市场行情应有较为清醒的认知，对于明显低价的房屋交易应负有更加谨慎的注意义务老陈在未接触房屋产权人小杨的情况下，即信赖小丁有权以如此之低价出售涉案房屋，而不作进一步审查确认，不符合常理。因此，对于小丁滥用代理权损害小杨合法利益的行为，老陈属于明知或者应当知道，主观上具有重大过失，属于恶意。鉴于转让价格远低市场价，老陈亦不构成善意取得，故小丁与老陈之间的房屋买卖合同属于恶意串通，应为无效。最终判决老陈配合小杨将涉案房屋转移登记至小杨名下。
二、懂法重点
1、恶意串通的法律后果是什么?
恶意串通是指，恶意串通损害他人合法权益包括具有共同的意思联络与沟通，都希望通过签订合同损害第三人的利益;也包括一方当事人具有损害第三人利益的目的，另一方明知或应知而不表示反对并与之签约。根据《民法典》第一百五十四条规定，恶意串通订立的合同属于无效。
2、面对无权处分能否取得物权?
不一定。因为法律确定了善意取得制度。通俗来说，不动产的善意取得是指，买受人从出卖人处购买房屋，即便出卖人缺乏处分权，只要买受人处于善意且以合理价格转让并完成登记也依然可以取得物权的现象。《民法典》第三百一十一条规定了善意取得制度。根据前述规定，受让人面临无权处分时只要符合以下三个条件即可以取得物权:第一，受让该不动产时是善意;第二，以合理的价格转让;第三，转让不动产时需要登记的已完成登记。
3、面对超低价售房，应当注意哪些问题?
第一，核实出卖人身份与房产证和不动产登记簿中载明的产权人是否一致，查明其是否有权出售房屋。如出卖人已婚，也须征求其配偶的意见。第二，核实超低价售房的原因。常言道，天上不会掉馅饼。一旦不动产远低于市场价出售，其中必有原因，否则与常理不符。一旦产生纠纷，合同易被确认无效。第三，仔细勘察房屋。面对超低价售房时，务必仔细勘察房屋情况，了解房屋当前居住使用情况，以免卷入纠纷，无法获得房屋。