求广州二手房一次性付款交易流程

Question

请教一下：我与一位业主达成协议购买他的房产，已经付订金签完中介所提供的三方合同，并且付35W让原业主归还欠银行的贷款。现在银行通知他去拿房产证，中介告诉我更原业主拿了房产证，第二天我们3方一起去房管局递件，说去房管局之前我要把除了35W以外的所有房款先给原业主，才可以去递件。我觉得这样太不合理了，这样对我不是太没有保障了吗？我看网上一般都是下面的程序，但是我不明白应该是先递件还是先付30%？是先过户还是先付70%？是一办完过户就付尾款还是拿到新房产证才付尾款？

三方合同→递件（首期30%）→交税→过户（余款70%）→新房产证

我朋友喊我一定要用资金托管。但是中介一直说资金托管对卖家有好处，说一般都是卖家希望用这种方式，很少有买家希望资金托管的，想请教资金托管的方式对我有好处吗？

Answer 1

广州二手房一次性付款交易流程大致分以下几个阶段：
（1）、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身二手房交易流程份证件及其它证件。
（2）、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
（3）、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
（4）、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。
（5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
（6）、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
（7）、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。
（8）、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

Answer 2

买卖房屋最理想情况就是： 业主之前产权清晰并且无任何抵押，而买家又是一次性付款的话。交易流程是这样 【 查清产权情况-----三方合同（一般业主会要求交一定比例的订金，比如说1万，2万不等。如果双方十分信任也可以不交）----递件成功（首付30%--50%）---交税--过户（交余款，如果业主之前还有些应缴未交之费用，买家可以暂扣一小部分钱）----出新证。 现在房管局效率提高了，一般当天可以递件成功，当天可以交税，然后房管局会给您一个受理回执（这时房产证已经改为您的名字，意味着您是这个物业的新业主）该回执是您拿新证的凭证。

你的情况要复杂一点，因为业主在银行有按揭贷款，看您所描述，应该是您帮业主先向银行赎契。这种情况交易流程是这样的。签三方合同就具体付款方式达成统一意见----等业主房产证出来，也不需要等35万以外的楼款付齐才去递件。你付了首期帮业主还清银行贷款，等一出证就可以马上要求递交，等递件成功——交税——房管局给您你张受理回执，您就可以付余下的楼款，但是一般还是可以再扣业主10000左右，等业主付清之前所欠之水电费，管理费等一切杂费后交楼给您，您再付最后10000尾款给业主。（也不一定要做资金托管）。
祝您买卖成功，顺利！！！本回答被提问者采纳

Answer 3

为了保障资金安全，以及买卖双方的权益，若是一次性付款购买二手房的，建议在银行办理资金监管，具体交易流程如下：
1、买卖双方签订《二手房买卖合同》，买卖双方共同提出办理交易资金监管服务需求；
2、买方交易全款，款项直接进入资金监管账户中，由银行监管。同时买卖双方签订《买卖双方资金监管协议》；
3、买卖双方办理缴纳税费、过户手续；
4、办理完过户手续后，根据买卖双方授权，银行按指令拨付购房款。
二手房交易资金监管是指二手房交易双方当事人为保证房屋交易资金的安全，由买方将房屋交易资金交付给指定的银行监管，待交易双方完成房屋所有权转移登记后，监管银行按照约定向卖方支付房屋交易资金的行为。