第1个回答 2007-10-12
所谓定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前，按照合同标的额的一定比例（不超过20％），预先给付对方当事人的金钱或其替代物。它是作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。签合同时，对定金必需以书面形式进行约定，同时还应约定定金的数额和交付期限。给付定金一方如果不履行债务，无权要求另一方返还定金；接受定金的一方如果不履行债务，需向另一方双倍返还债务。债务人履行债务后，依照约定，定金应抵作价款或者收回。
根据最高法院在2000年12月8日公布的"关于适用《担保法》若干问题的解释"，定金的类型和适用主要有如下几种：
1、订约定金。“解释”第一百一十五条规定了订约定金。订约定金即立约定金，其设立是为了担保主合同的签订。订约定金的特点是，其法律效力的发生与主合同是否发生法律效力没有关系。凡在意向书一类的协议中设定了订约定金，其法律效力自当事人实际交付定金时就存在，在其所担保的订约行为没有发生时，对拒绝订立主合同的当事人就要实施定金处罚。
2、成约定金。“解释”第一百一十六条规定了成约定金。作为主合同成立或生效要件而约定的定金，称之为成约定金。当事人在合同中约定有成约定金的，定金未交付，则合同不成立或不生效。若当事人约定定金并明确表示定金的交付构成合同的成立或生效要件的，该定金具有成约定金的性质。但是，为了鼓励交易，如果主合同已经履行或者履行了主要部分，即使给付定金的一方当事人未按约实际交付定金，仍应当承认主合同的成立或生效。
3、解约定金。“解释”第一百一十七条规定了解约定金。解约定金是指以定金做为保留合同解除权的代价，即支付定金的一方当事人可以放弃定金以解除合同，接受定金的一方当事人也可以双倍返还定金以解除合同。需要注意的是，当事人一方虽然以承担定金损失解除了合同，但在守约的当事人因合同解除受到的损失大于定金收益的情况下，解约方仍然应承担损害赔偿的责任。
4、违约定金。《担保法》第八十九条对违约定金作了规定，"解释"第一百二十条、第一百二十二条对违约定金作了补充规定。违约定金是指以定金的放弃或者双倍返还作为违反合同的补救方法而约定的定金。《担保法》规定以当事人一方不履行约定的债务作为适用定金罚则的条件，"解释"进一步对"不履行"分不同情况作了不同规定。一是明确规定违约定金处罚的条件不但要有迟延履行等违约行为，还要有因该违约行为致使合同目的落空的结果，这两个条件缺一不可。二是主合同部分得到履行，部分没有履行，一方当事人因此受到了损失，但是合同的目的没有完全落空，这时，既要对不完全履行合同的当事人进行定金处罚，又不能使定金全部被罚。三是因不可抗力、意外事件或第三人过错致使主合同不能履行，能否适用定金罚则的规定。对于因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。因合同关系以外第三人的过错，致使主合同不能履行的，适用定金罚则。当事人一方受定金处罚后，可以依法向第三人追偿。
而订金在法律上是不明确的，也是不规范的，在审判实践中一般被视为预付款，即使认定为一种履约保证，这种保证也是单方的，它只对给付方形成约束，即给付方对收受方的保证。若收受方违约，只能退回原订金，得不到双倍返还；若给付方违约，收受方会以种种理由把订金抵作赔偿金或违约金而不予退还。
根据我国《民法通则》和《担保法》规定，定金与订金的区别主要表现在四个方面：
1、交付定金的协议是从合同，依约定应交付定金而未付的，不构成对主合同的违反；而交付订金的协议是主合同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，即构成对主合同的违反。2、交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还预付款的后果，订金仅可作损害赔偿金。3、订金的数额在法律规定上有一定限制，例如《担保法》就规定定金数额不超过主合同标的额的20%；而订金的数额依当事人之间自由约定，法律一般不作限制。4、定金具有担保性质，而订金只是单方行为，不具有明显的担保性质。
可见定金和订金虽只一字之差，但其所产生的法律后果是不一样的，订金不能产生定金所有的四种法律效果，更不能适用定金罚则。
第2个回答 2007-10-12
楼主及楼上的仁兄们，恕我直言，我觉得你们把这个案子搞复杂了，一味在“定金”和“订金”问题上纠缠，反而是把自己绕进去了，本来很清楚的法律关系被自己给搅乱了，尽管你们对“定金”和“订金”的区别分析得不错。其实，这个案子解决起来也很容易，楼主买的是房，家具并非房不可分割的附属物，完全可以不买。按照合同意思自治原则，楼主既可以只买房不买家具，也可以一起买，房主不能强迫。而且双方没签合同，只要楼主你一口咬定自己不同意买家具，法院就不可能仅凭房主的一面之词认定你们在买家具问题上达成了合意。而且按照交易习惯来讲，购房合同的标的物一般就是房，通常不含家具，如果你们把家具也算到合同价款中，那有关部门怎么给你们计算契税、营业税、印花税等税费呢？总不可能把买家具的钱也计算进去吧？
所以，我认为，解决这个问题，最关键是要选择正确的思路，而不能掉进“定金”和“订金”之争的误区。实际上，你所需要做的，就是坚称自己不同意买家具，只同意买房，并要求房主履行房屋买卖的约定。这样对你来讲才是一条最合理、最明智的道路。
另外，房主说房子可以过2年多再过户（因为5年内要交8%的契税），这是不对的，契税最多只有3%。他可能把5%的营业税也算进去了。而且，如果你交了钱，但迟迟不过户的话，其风险是相当大的。按照我国法律，不动产物权以登记为准。如果你不过户，那么登记的房屋所有权人还是原房主，那么他完全有可能将房屋一房两卖，或设置抵押，这就对你的利益造成很大潜在的风险。建议不要冒险，该交税就交税吧，再说依法纳税也是公民的义务。
针对你的补充提问：我能用我买房子不想带家具，而卖方一定要我带家具为理由，使合同无法达成一致，而让他返还定金呢？
首先，收条上面后来加上去的“由于买方违约在前，不能在2007年10月31日前付清房款，但卖方同意退还买方3W定金，必须在房子卖出后收到现款后返还”的内容是房主自己书写的吧？如果是，且收条上没有你的签字的话，就不能表明你认可上述内容。那么，“必须在房子卖出后收到现款后返还”就只是他单方的意思表示，不能说明你也同意。你可以要求他立即返还定金。
你提出的这个合同不成立的理由是可行的。请注意，收条上写的是“若逾期买方为付清钱余额30W，卖方有权将房子转卖他人，并定金不退还”。这说明只有当双方已经达成一致，而你逾期付款时，对方才有权没收定金。而现在你们根本就达不成一致，因为你不同意要家具。在这种情况下，对方没收你的定金没有法律依据。本回答被提问者采纳
第3个回答 2007-10-12
订金相当于预付款，而定金是个法定概念，具有担保的性质，因而在违约时能够体现出惩罚性（不予返还或双倍返还），另外定金的数额也有上限，就你的问题而言不涉及这方面。
定金的给付基于合同，如果你们之间明确了合同的内容（买房、或买房带家具等内容）并已经发生了约束双方的效力，那么后来对方变更合同内容属于他违约，不仅他不能拒还你支付的定金，你还有权要求他双倍返还定金。
这一切的基础就是你们就是你们之间的合同关系。
如果需要诉讼，请注意证据的收集与保存。不要因为他说等房卖出再还给你钱就一直等，不经意间可能超过诉讼时效，丧失胜诉权就太被动了。
第4个回答 2007-10-12
1 收条上写的是什么？
2 定金是为了履行合同而订立的，不是债权债务关系。而订金则是一部分债权关系。定金为双方约定，不能单方独自订立或修改。你的情况里有2种，一种是他违约，那么双倍返还定金，你们违约，得不到定金。至于他说的等房子卖出去之类的话属于单方的，大可不必理会。
3。如果是他违约而且不双倍返还，直接起诉就完了。