买卖农村宅基地合同是否有效？

Question

如题所述

Answer 1

宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。农村宅基地的买卖国家有严格的法律规定，只能卖给本村没有宅基地并符合宅基地申请条件的村民，不能卖给非本集体组织的其他人，否则不予过户。

一、农村宅基地的买卖行为的法律效力

1、买卖方为“本集体经济组织成员之间”，合法有效

根据《土地管理法》及国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》规定，由于农村宅基地由集体经济组织的特定成员使用，具有福利和保障性质，只能由本村的村民使用。因购买者是本集体经济组织成员，宅基地使用权可以在本集体成员内部流转。因此，对本集体经济组织成员之间农村房屋转让，只要转让双方所订立的转让合同符合合同法关于有效合同要件，就应当认定转让合同有效。

2、买卖方为“本集体经济组织与外集体经济组织成员之间”，合法有效

本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋转让合同应认定有效。我国相关法律、法规虽然禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让，但对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定，而国家相关政策也无禁止向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的规定。因此，对这类农村房屋转让合同，只要其符合合同法关于有效合同其他要件，也应依法认定为有效合同。

3、买方为“城镇居民”，认定无效

对农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋转让合同应认定无效。2004年12月，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》规定：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”由于农村宅基地由集体经济组织的特定成员使用，具有福利和保障性质，只能由本村的村民使用。

二、农村宅基地的买卖纠纷处理办法

1、对于发生在农村集体经济组织成员之间的农村房屋转让，如果查明无欺诈、显失公平情形存在，应当认定房屋转让合同有效，驳回当事人要求退房退款的诉讼请求。

2、对于将房屋出售给本集体经济组织以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可认定合同有效，判决驳回当事人要求确认合同无效的诉讼请求。

3、对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理，双方当事人应各自返还房屋及购房款。

4、对于将房屋出售给本集体经济组织以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，应本着尊重现状、维持稳定的原则，立足调解，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。

5、对于将房屋出售给本集体经济组织以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，如果认定合同无效，在决定退房退款时，要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响以及各方的过错责任大小，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原转让价格的差异造成的损失；其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿。

Answer 2

关于买卖农村宅基地合同是否有效，本质上是农民能否对其住房及宅基地使用权进行自由转让的问题，这个问题当初在《物权法》制定过程中，也是“十大疑难问题”之一，这个问题在现行《物权法》中没有很明确处理条文，导致在司法实践中出现一些困难。

最高法在网上曾经刊登着这样一个案列，引起了广泛的讨论。时至今日，包括律师、相关司法人员对这个问题还在进行讨论。那现在就把这个案例和大家一起分享和讨论。

案例：

张某是城镇居民，李某是农村村民。李某将自己的一块宅基地出卖给张某，地基转让价为20万元。双方达成协议后，张某支付了10万元购地款。后因双方发生矛盾买卖不成，张某要求李某返还10万元购地款。

这个案件的焦点是：当事人双方达成的宅基地买卖协议是否有效？

目前基于现行法的规定，农村宅基地使用权有几点特征：

第一，无偿性，农民按照当地规定取得宅基地是不需要支付价款的，是完全无偿的；

第二，“一户一宅”原则，一户人家只能取得一处宅基地建房，不允许有多处宅基地；

第三，只限于农村成员取得宅基地，还必须是当地集体经济组织的成员，户籍地也在当地。

目前司法实践中，对于宅基地买卖合同有效还是无效还存在较大的分歧，而且类似的案例有不同的判决结果。

认为合同无效的理由是：

1、宅基地是一种无偿划拨给农民建房的土地，而划拨地是不能买卖的，据此认定此宅基地买卖合同无效；

2、合同法规定，违反法律、行政法规的强制性规定签订的合同无效。这个宅基地明显是带有强制性的，有法律规定不允许非该集体经济组织成员持有，因而这个合同应属无效；

3、农村宅基地使用权具有社会福利性质和社会保障功能，不能作为完全商品进行买卖，因而这个合同就是无效合同。

认为合同有效的理由是：

1、双方当事人在行使权利、履行义务时应遵循诚实信用原则，宅基地的买卖行为已经完成，在尊重现状，维持稳定的角度来看，应该认定这个宅基地买卖合同有效。

2、违反法律强制性规定的合同，应当限定为“效力性强制性规定”，而土地管理法的规定应属“管理性强制性规定”，应当认定张某和李某签订的宅基地合同有效。

个人观点：

根据相关规定，农村宅基地一种具有福利和保障性质的土地，具有非常独特的性质，就像是限定销售对象的城市福利房一样，而且现有法律已经规定了宅基地只能由本集体经济组织的成员（村民）使用。

李某将属于自己具有福利性质有特定使用对象的宅基地，卖给非本集体经济组织以外的城镇居民张某，违背了农村宅基地无偿划拨的初衷，两人之间的契约违反了宅基地只能由特定对象使用的强制性，应该属于无效契约。张某支付的宅基地款10万元，李某全额返还；宅基地也应归还给李某。

Answer 3

买卖农村宅基地合同当然有效了，只要双方都盖了章，并且这个章是真实有效的，这份合同就有了法律效益，也会受到法律的保护。

Answer 4

看情况。一、本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的宅基地买卖合同，只要是当事人真实的意思表示，并且内容合法，应依法认定为有效合同。二、对农村本集体经济组织成员之间宅基地买卖合同应认定有效。《民典法》（自2021年1月1日起实施）第三百六十二条，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

Answer 5

没有效。根据我法律规定，农村宅基地是不允许买卖的，所以合同是无效的。