法院判决“烟道”不属于物业管理(共用设施设备)范围合理吗? 顶楼堵烟道，物业有没有责任？

Question

如题所述

Answer 1

橘子律师（橘酪）：
一般来说，烟道属于物业维护范围，但需要具体问题具体分析，看您的证据和事实情况。给您一个案例中法院的判决作为参考：
首先，根据原告与天安花园业主委员会签订的2011、2012年度物业服务合同确定了原告对区内公共雨、污水管理有定期疏通义务，2013年至2015年的物业服务合同确定了对雨污水、落水管道进行检查，每年雨季来临前一个月进行全面清理疏通。2015年本市亦有暴雨天气，但被告家中未有渗漏水现象发生，双方均确认烟道2014年漏水后不曾维修过，故两者区别在于有无檐沟积水，即排水是否通畅。因此，本院推定原告未及时在雨季到来前疏通排水管道、清理楼顶杂物或疏通清理效果不佳，导致排水不畅。
其次，假使檐沟产生积水，倘若烟道底部与檐沟连接处防水防渗漏性能好也可防止漏水现象产生。故烟道作为公共部位，物业公司未采取有效的维修养护服务，存在一定的瑕疵。但考虑到烟道顶部与檐沟连接处处于楼顶，不属物管企业日常服务范围，让物管企业时刻尽到充分注意义务显属加重物业公司的责任。而且，烟道是否漏水需要实际发生漏水才能发现，本案原告发现被告家第一次漏水后已协助被告及时清除积水，并在事后对出屋顶烟道可能产生的漏水处进行了维修，可谓已尽到作为物管企业相应的责任。
第三，两次渗漏水均发生在大暴雨天，存在一定的天气因素。
故综合分析上述因素，本院酌情认定原告对于被告因烟道进水产生的经济损失承担25%的责任。就被告的损失金额，双方当事人一致确认为人民币15000元，本院也予以确认，据此，原告承担其中的3750元。被告反诉要求原告修理天安花园59幢104室楼顶烟道底部与檐沟连接处，该处属于公共部位，被告该请求符合双方合同的约定，本院予以支持。对于被告主张的精神损害抚慰金，因无法律依据，本院不予支持。

Answer 2

顶楼堵烟道物业是没有责任，因为行为人不是物业，如果烟道1-顶楼是相通的建筑学中认定是公共烟道，但是烟道的确不在公共部位，你说的情况是邻里纠纷，你们小区的物业使用规定、装修管理规定、业主公约有否规定？应该有规定，根据国家的民法通则中相邻关系和侵权责任法规定，物业起到协调作用，协调不成走法律程序，法院的判决不是公共部位是对的，物业没有管理权，但判决结果应该恢复烟道，如果法官判不恢复烟道我只能认为该法官没有经过培训，你可以上诉，顶楼不用烟道是可以的，但不能拆除，你可以要求恢复烟道，烟道口可以改至屋面上口，可能你们的烟道开发商在设计时为了漂亮未出屋面，引起你们邻里纠纷，还有一个可能顶楼人家为了占用烟道的一点点面积。本回答被网友采纳

Answer 3

烟道应属于公共设施设备，法院的判决是错误的。物业应有责任管理、维护好公用设施设备。如果你对判决不服，可以向上一级法院提起上诉，一定能打赢这场官司。

Answer 4

根据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》建住房[1998] 第213号文件规定，共用设施设备包括“下水管道”。而“排烟管道”与“下水管道”具有类似功能属性（一个担负为各楼层用户向下排水的功能，另一个则担负为各楼层用户向上排烟的功能），理应同样被视作在《物业管理委托合同》中委托管理的“共用设施、设备”，包括在物业管理企业的服务范围之内。本回答被网友采纳

Answer 5

责任？疏通修缮的钱吧。
那么法院的判决你可以不用关心了， 物业费是不允许含有公共设施设备及房屋本体的中修大修的成本的，所以，这笔钱根据物权法只能是涉及关联方的所有人分摊支付。