按揭买房退房有什么程序？要注意什么？

Question

如题所述

Answer 1

贷款买房越来越多的成为大部分的选择，但有些朋友在办理按揭贷款买房后，又想退房。跟全款买房相比，此类退房手续相对复杂，那么到底按揭买房退房有哪些程序要走？退房时要注意哪些法律问题呢？
一、按揭退房时要注意什么？
1、《合同法》规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
a、因不可抗力致使不能实现合同目的；
b、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的；
c、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
d、当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同的；
e、法律规定的其他情形。
可以看出，只要开发商出现了上述情形，如交房严重逾期或质量低劣等，符合法律或购房合同中规定的解约条件，买家就可以依法解除购房合同。
2、归还按揭贷款解除房屋抵押
把开发商应退购房款为两部分，其中属于买家首付款的部分直接退还给买家。属于买家向银行借款的部分，由买家与银行协商将剩余贷款本息（部分本金、利息此前已按月归还）提前还给银行，视为买家已向银行提前还款。
银行依据中国人民银行《个人住房贷款管理办法》第30条之规定：抵押人或出质人按合同规定偿还全部贷款后，抵押物或质物返还抵押人或出质人，借款合同终止，从而接收还款，终止借款合同。
贷款合同终止后，抵押权消灭了，当事人应办理相关解除抵押登记手续。
二、按揭买房退房有什么程序？
在二手房买卖过程中，由于违约方的不同及所处的阶段不同，办理退房的程序也不同：
（1）定金（订金或押金）阶段
这个阶段双方的买卖合同还没有成立，严格来说不存在退房的问题，实际上是退定金的问题。
（2）已签订合同但未实际履行
这种情况下如果一方想退房首先要与对方协商，看能否达成一致意见，如果双方达成了一致意见，要以书面形式表示出来，签订正式解除合同协议。
双方达成协议后任何一方不履行协议的内容，对方都有权要求其履行，也可以通过诉讼或仲裁方式要求对方履行。如果买卖双方中一方违约，且达不成一致意见，那么，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
（3）已签订合同且已部分履行
买卖双方签订合同后，买方已付房款，办理了入住，但房产证还没有办理下来。这个阶段解除合同既有买方的原因，也有卖方的原因。
这个阶段除与上述要求一致外，还涉及物业、装修损失、搬离时间等问题。如卖方违约，装修损失应经过房地产评估机构评估，确定装修损失，买方还应与物业公司签订解除物业管理的合同，如达不成协议买方可向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。
（4）房产证办理完毕阶段
房产证办理完毕之后，房屋的所有权已完成了转移，除非合同里有约定，否则一般情况下买方是不能退房的。如果卖方已为买方办理完毕房产证，但是卖方垫资，或者中介公司垫资，且合同有约定如买方拒不按约定履行付款义务．卖方是可以提出解除合同的，要求买方退房并承担相应的损失。
另外，在房产证办理完毕后房屋出现严重质量问题也是可以退房的。这种情况需双方到房地产发证机关办理房产证过户或注销手续。
对于按揭买房的朋友，如果您在买房的时候，有退房的想法，建议先看一下自己是否符合退房的条件，并了解一旦发生退房要承担的违约金是多少，做到有备无患。