公寓和普通住宅的区别有：产权年限不同、产权年限不同、居住舒适度不同、采光条件不同以及落户规定不同。买住房最好不要买公寓。
一、产权年限不同：
1、公寓产权年限为40年。
2、住宅产权年限为70年。
二、水电收费标准不同：
1、住宅属于民用住房，水电费按照民用水电的标准来收取；
2、而公寓属于商用住房，水电费都是按照商业用水、用电的标准来收取的。长远看来，住宅的水电费支出至少会比公寓的水电支出省下一半都不止。
三、居住舒适度不同：
1、一般住宅为两梯三户或者四户，人员较少，不会对出行造成困扰，私密也比较好。
2、而公寓通常为两梯十户，甚至更多，人员不仅多且杂乱，安全性和私密性都无法得到很好地保障。
四、采光条件不同：
1、有些公寓的卫生间和厨房都没有窗户，而且阳台也是内阳台，采光条件并不是很好。
2、而根据《住宅建筑设计规范》的规定，住宅必须满足日照、采光等相关条件，因此现今的住宅大多都是明厨明卫，采光条件自然要比公寓好很多。
五、落户规定不同：
1、公寓是在商业用地上建起来的项目，是商业性质，因而不能落户。
2、如果是住宅的话，根据不同地区的不同要求，只要满足一定的条件，购房者是可以办理落户手续的。
公寓的弊端
1、产权年限低。公寓的产权年限低，由于公寓是商业用地，所以产权年限一般是40年或者50年，而普通住宅的产权年限是70年。
2、生活成本更高。公寓是商业用地，因此日常生活中的电费、水费、物业费等费用都会按照商业标准缴纳，生活成本会比较高。
3、首付高。购买普通住宅的话可以用公积金贷款，首套房首付是30%，二套房首付是40%。而公寓不限购、不限贷，但是不能用公积金贷款，且首付全部是50%。
4、配套设施限制多。很多公寓为了安全着想，不能使用明火做饭，所以只能使用电磁炉、微波炉烹饪。此外，公寓不能落户，且不能享受该区域的学区配套。