周五地产股暴涨之谜已经揭晓！
就在刚刚，5月15日下午1点32分，央行通过官网发布了《中国人民银行保险监督管理委员会关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》(下)。
通知全文很短。为方便起见，全文引用如下：
人民银行上海总部，各分行、营业管理部、省会(首府)城市中心支行、副省级中心支行；各银行保监局：
为坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，支持各地因地制宜完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，根据国务院有关部署，现就差别化住房信贷政策有关事项通知如下：
1.对贷款购买普通自住房的居民家庭，首套商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应贷款市场报价利率减20个基点，第二套商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
二是在全国统一贷款利率下限的基础上，人民银行和银监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导省级市场利率定价的自律机制， 并根据辖区内各城市房地产市场形势变化和市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率下限。
中国人民银行
中国银行保险监督管理委员会
2023年5月15日
以下是我的分析：
这份通知的核心点是：“对贷款购买普通自住房的居民家庭，首套商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应贷款市场报价利率减20个基点，第二套商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。”
这意味着，如果你购买一套普通住房，而且是第一套，你可以享受比LPR基准利率低20个基点的特别优惠。
上图为LPR(贷款市场报价利率)最新走势图及数值。
5年期及以上贷款利率为4.6%。
下降了20个基点，也就是4.4%。
此次调整前，央行规定首套房和二套房利率，首套房低于4.6%，二套房低于5.2%。
现在变成了：首套房不低于4.4%，二套房不低于5.2%。
此前已有多个城市将首套房利率下调至4.6%，如广州部分商业银行。
央行和银监会允许突破下限20个基点。如果未来LPR 5年期利率继续下调，意味着首套房利率可以继续降至4.4%以下。
但你要注意，文件上写的是“首套普通自住住房”。
如果你购买的住宅面积超过144平方米，或者住宅小区容积率低于1.0，或者单价、总价超过当地政府规定的限制，就不是普通住宅小区，不能享受上述优惠。
如果不买首套房，就不能享受上述利率优惠。
但是不要气馁。为了促进楼市回暖，相信会有一批地方政府调整普通住宅的标准，让更多的房子成为普通住宅。
至于你买的房子是不是首套，到处都有对策。很多地方已经说了，贷款结清后买首套。
所以调控的权力还是在地方政府手里。
那么问题来了：央行和银监会的二次通知意味着什么？
我的回答是：优惠程度很大！
虽然央行此前明确表示首套房利率可以低至4.6%，但大部分城市并没有低到这个水平。
例如，央行近日公布的数据显示，2023年3月，新发放个人住房贷款利率为5.42%，比年初低17个基点。
这意味着，虽然一季度各地“房贷降息”轰轰烈烈，但实际上房贷降息幅度相对有限，仅下降了17个基点，加权平均房贷利率仍达到5.42%。
这次央行和银监会发布最新文件，允许首套房在4.6%的利率水平上继续上浮20个基点，必将带动全国房贷实际利率水平明显下降。
以苏州或惠州为例。去年三季度，首套房贷利率仍超过6%。诸如
果按照央行最新规定的4.4%执行，那么200万的贷款，按照30年贷款期、等额本息方式，月供可以从最高时的11991.01元，变成现在的10015.22元，月负担下降16.5%。至于总利率支出，则从231.7万元下降到160.5万元。
需要注意的是，此次没有调整二套房贷利率下限，也没有针对存量房贷利率打折。
我的预判是：二套房贷利率也会跌破5.2%的下限，对存量房贷打折也有可能实现。
2008年10月，面对当时全球金融风暴爆发的巨大压力，央行、银监会曾对存量房贷打折过一次。当时普通房贷利率一般是基准的85折，后来允许85折的存量房贷继续打折，打到基准的7折。很多人都享受到了那次存量房贷打折。
未来市场将如何？
我的判断是：市场将逐步回暖，尤其是一些有人口增量、级别较高、经济发达、出台了较大力度放松政策的城市。比如南京、苏州、东莞等。
接下来，此起彼伏的楼市松绑政策，会继续在各地落地。一个城市，在2023年出台5到6轮松动政策，将是常态。因为楼市太冷了，政策需要不断发力。
据中指研究院的数据：今年1-4月TOP100房企销售额均值为212.2亿元，同比下降50.2%；1-4月TOP100企业拿地总额3626亿元，拿地规模同比下降55.9%。
如果看人民币贷款，4月份人民币贷款增加6454亿元，同比少增8231亿元。住户贷款减少2170亿元，同比少增7453亿元。其中，住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元。
楼市，太需要利好了。而利好，正逐步到来，并全面发力！
答案是肯定的。在存量时代，商用房产比住宅更有投资价值。这需要从商用、住宅房产两方面来论证。
商用房产的价值体现
随着收入水平的提高以及消费观念的转变，消费者越来越关注 购物的便捷性及体验感。基于此，国内外零售企业在布局新零售的同时，坚持对线下门店进行数字化改造。此外，大数据、人工智能和移动互联网等继续加持商业市场，“AI+美妆”、智能试穿、虚拟现实等技术，极大地增强了消费者的购物体验，激发了潜在的消费需求，对未来实体商业项目的需求也将有所增加。
体验门店的需求无疑是商用房产最大的支撑。
从商铺租金变化看商用地产价值
2019 年上半年，一线城市中租金环比上涨的商业街占 81.5%，环比下跌的商业街占 3.7%，14.8%的商业街租金与上期持平；二线城市中租金环比上涨的商业街占 65.8%，环比下跌的商业街占 17.1%，17.1%的商业街租金与上期持平。整体来讲，商铺租金呈现上涨的局面。
随着近年来零售商业市场表现活跃，一线城 市仍是零售商进行扩张的首选，商业活跃度相对较强的新一线、二线城市将持续受到零售商青睐， 未来新一线、二线城市商铺租金或将呈现不同程度上涨。
租金的上涨是商铺以及商业地产增值的最大来源，在全国主要城市商铺租金上涨的局面向，商业地产的投资价值依旧存在。
住宅地产风向已经变化
“房住不炒”、“住房供应大于需求”以及“未来房子是不划算的投资”等言论是对民众投资选择的一种引导。在此背景下，住宅地产的投资风向与预期已经出现了转变。投资价值将大打折扣。
站在社会发展趋势与政策变化的角度来看，在存量时代，商用房产比住宅更有投资价值。有态度、有观点、有温度，欢迎关注懿财经！