97年的经济危机投资总额下降 有效供给增加
中国房地产市场在1997年经历了不同寻常的一年,从1991年以来的房地产开发投资的增长势头在1997年受到了明显的抑制,根据国家统计局的数据表明,在1997 年1—10月,全国共完成房地产开发1840亿元,比上年同期下降1.0%,其中土地开发投资153亿元,比上年同期下降4.6%。虽然在经历了1992—1993年的开发高潮以后,房地产投资额的增幅有所降低。
虽然整个的投资额并没有明显的增加,但房地产市场却呈现出了一派喜人景象,这主要表现在销售情况有明显改善,1997年1—10月,全国其销售建筑面积3510 万平方米,比上年同期增长13.3%,商品房销售额达712亿元,增长31.1%。 其中销售给个人的为421亿元,增长41.8%,所占比重为59.1%。 这说明通过近年来的结构调整,商品房的有效供给开始增加,而在各方面的推动下,个人购房热情高涨,并开始成为市场的主力军。
当然,1997年的房地产市场仍然存在着不少问题。主要是由于前几年大量的房地产项目在近年来集中上市对整个市场产生的很大压力,虽然1997年的商品房销售情况较好,但仍然赶不上上市的规模使得大量的商品房积压, 1996 年底积压量为 6600万平方米,而1997年底估计将超过7000万平方米,这是我国房地产市场最大的问题所在,而由此所引起的楼盘的价格始终处于盘整乃至小幅的滑落,更使房地产开发商的经营情况趋于困难。
虽然仍然存在不足,但总体来看,1997年的中国房地产市场,在经过了数年的结构调整后,已经开始进入以有效供给为主要特征的新阶段。而在各项政策的扶持下,商品住宅已经开始成为个人消费的新的对象。
2008金融危机对中国房地产行业的影响
1、2008年1-11国内房地产市场的运行状况
(1)房地产开发完成情况。1-11月,全国完成房地产开发投资26546亿元,同比增长22.7%,增幅比1-10月回落1.9个百分点。1-11月,全国房地产开发企业房屋施工面积25.5亿平方米,同比增长17.7%;房屋新开工面积8.4亿平方米,增长5.4%;房屋竣工面积3.5亿平方米,增长6.1%。其中,住宅竣工面积2.9亿平方米,增长5%。1-11月,全国房地产开发企业完成土地购置面积3.2亿平方米,同比下降5.9%;完成土地开发面积2.1亿平方米,同比下降2.7%。
(2)商品房销售和空置情况。1-11月,全国商品房销售面积4.9亿平方米,同比下降18.3%。其中,商品住宅销售面积下降18.8%;商品房销售额19261亿元,同比下降19.8%。其中,商品住宅销售额下降20.6%。截至11月末,全国商品房空置面积1.36亿平方米,同比增长15.3%,增幅比1-10月提高2.2个百分点。其中,空置商品住宅7084万平方米,同比增长22.9%,增幅提高4.9个百分点。
(3)房地产开发企业资金来源情况。1-11月,房地产开发企业本年资金来源33404亿元,同比增长4.2%。其中,国内贷款6416亿元,增长5.2%;企业自筹资金13444亿元,增长30.9%;其他资金12942亿元,同比下降14.5%。其中,个人按揭贷款3046亿元,下降25.6%。
(4)70个大中城市房屋销售价格指数。11月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%,涨幅比10月份低1.4个百分点;环比下降0.5%。新建住宅销售价格同比上涨0.2%,涨幅比10月份低1.6个百分点;环比下降0.6%。
(5)全国房地产开发景气指数。11月份,全国房地产开发景气指数为98.46,比10月份回落1.22点,比去年同期回落8.13点。点评:从全国房地产开发景气指数及各项分类指数延续回落的态势来看,此轮房地产行业的调整仍在继续,房价同比涨幅已经回落到0.2%,基本上与去年同期持平。在前段期间货币政策松动、地方政府及中央政府救市政策的不断刺激下,只有部分地区的成交量呈现明显回暖的趋势,如上海市、重庆市、广东省等11月商品房销售面积较10月分别增加了29%、40%和9%,但从全国来看,11月商品房销售面积较10月依然减少了3%。由此可以看出,尽管一系列政策的出台减少了购房者的支付成本,但短期来看对刺激消费需求释放的作用是有限的,消费者对房价继续下调的预期以及宏观经济的不确定性致使观望氛围依然浓郁。
2、预计中国今后的房地产市场趋势
总体来看,目前全国市场呈现量价齐跌的形态。从去年年底开始,中国房地产市场开始调整,今年以来下行速度加快,下滑幅度加大,房地产价格也随之开始回落。从区域上看,以深圳、广州为代表的珠三角城市最先开始调整,接着长三角、华北、中西部也开始调整。
今后两年我国房地产市场走势非常不乐观。我们认为:2008年房屋成交量同比2007年将出现大幅下滑,估计萎缩3-4成,但由于全国房价拐点出现在第三季度,因此2008年全年房价同比2007年,依然呈正增长,不过涨幅将由2007年的18%(商品房)大幅回落到5%左右的可能性较大(预计与2006年4.4%的涨幅相近)。至于2009年,全国房屋成交量将依然在低位徘徊,但全年成交价格将比2008年出现负增长。2010年全国楼市触底反弹的可能性最大 来源:
www.rdccn.com http://zhidao.baidu.com/question/81772423.html?si=5参考资料:http://www.jrj.com.cn/newsread/detail.asp?newsid=866451
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