房产投资具体怎么做？

Question

比如，某一开发商开发了一个楼层，我购买了一套总价值20W，但只付了首期5W，我想把它卖出从中获利，我可以从中获得多少利益？这种投资具体是怎么样的？

Answer 1

房产投资的具体步骤如下:

房地产投资阶段1、投资分析
房地产经济活动，是个大量资金运动的过程，一旦作出投资决定，资金的投入就是一个难以逆转的持续过程。投资决策准确，是确保整个开发项目成功的关键。反之，投资决策失误，就会导致重大损失。因此，慎重地进行决策，是房地产开发经营的必要前提。要保证投资决策成功，就必须在市场分析、财务分析的基础上，认真做好可行性分析研究。 （1）市场分析。 市场分析的重点在于估计市场对于投资计划中拟开发成为房地产商品的需求强度以及竞争环境的分析。对市场所做的研究有利于正确估计未来房地产的收益，进而有助于投资者在进行财务分析时，能够正确计算出未来现金流量。
（2）财务分析。 投资者经由市场分析估计未来房地产的收益，进而估计出未来的现金流量。因此，财务分析的主要目的是经由现金流量的估计，计算出预期报酬率，并以所得的结果与要求的报酬率加经比较来判定这项投资是否可行。此外，财务分析并对房地产投资thldl.org.cn的风险进行估计，以判定面临的风险与预期报酬是否在投资者所接受的范围内。
（3）可行性分析。 可行性分析是一个综合的步骤。投资者除了利用前述市场分析与财务分析的结果，研究和判断其可行性外，还要进行相关的建筑与土地使用等法规限制的研究，以了解投资计划在法规限制上是否可行，以及目前的产权形式与产权的取得是否可行。而且对房地产开发的庞大资金来源是否能取得也是一个重要的关键点。

因此，只有在计划阶段中的可行性分析确定后，整个计划才可能付诸实施，而下一步骤的投资程序才能继续进行。投资者必须了解在计划评估过程中，可能会因为遭受的限制而作某些修改，因此，投资者在作可行性分析这个步骤时，并不能将其当作单纯的接受或否决的过程，它实际上还包括了重新评估与修正的功能。通常，在一些较大项目中，为了确保投资决策成功，可行性分析要反复研究，在正式决策之前，可作可行性研究，以保证投资决策的准确性。

房地产投资阶段2、土地开发权的获得
这一过程中包括土地使用权或产权的取得与议价程序。当在计划时期确定投资计划可行后，土地使用权以何种形式取得乃是投资者接下来考虑的要点，如完全买断，还是合作开发，或是部分使用权（如地上权），或长期租赁等。 在确定产权形式的同时，要进行的是获得土地的程序及与土地所有者议价的程序，以确定产权的取得成本。在这一过程中，是从一级市场通过批租形式获得土地，还是从二级市场购得土地，其具体法律手续各有差异，必须搞清楚其中的每一个环节，以免产生不必要的纠纷。此外，由于房地产为良好的担保品，而且其取得成本通常非常巨大，因此大多数的投资者皆运用财务杠杆以取得房地产产权，也就是向金融机构融资以取得资金。不同的金融单位其信用成本与融资条件不同，因此在进行融资活动时，要详细评估投资计划与各种融资机会，以选择最有利的融资方式。

房地产投资阶段3、房地产建设开发
在房地产开发中，首先要取得政府立项和规划的许可。立项和规划涉及到资金运作及水、电、煤、路等各项配套条件，是一个相当繁杂但又十分重要的工作。在房地产整个开发过程中，其与投资决策、土地使用权获得一起又称为开发前期工作时期。 在上述前期工作完成之后，方可进入实质性的建设开发阶段。以后的工作为根据规划及开发要求进行设计，然后寻找建筑商进行营造。在整个营造过程中，投资者又必须进行必要的监督或委托监理公司进行建设监理。由于开发所需要的资金相当庞大，因此在大多数的情况下，投资者仍须向金融机构融资以取得资金。此时，融资活动又成为一项重要的工作，如何取得与选择有利的融资机会与融资条件，以保证建设开发进度及按时竣工完成，成为此时融资活动的主要目标。

房地产投资阶段4、房地产销售经营
在房地产销售阶段主要的工作，包括：
一是必须有完善的营销规划。 包括确定目标市场的购买者，拟定适当的营销策略及营销组织以求顺利销售。
二是实际的销售活动。 包括根据市场状况及可能条件采取的各种促销手段，以及如签约、收取订金、过户登记等具体手续。
三为融资活动的进行。 由于房地产金额庞大，在促销的过程中，常常需要替买者安排有利的融资计划以吸引买者，因此融资特别是购房抵押贷款及各项分期付款的活动也会成为这一阶段的重要工作。 在这一阶段中，某些已开发完成的房地产，如果不是以销售为目的，或者因销售状况不理想，也可以把这部分房地产作为物业进行经营，即以经营谋利为目的。

经营的形态主要分为两大类：
一类是将房地产出租给他人，并定期收取租金获取收益。这类租赁的经营形态，投资者负担的管理成本较低，收益固定且风险较小，但是一般而言报酬可能较低。
二类则是由投资者自己经营管理，此时投资者可能获取较高的报酬，但却须自行负担营运的风险，而且收益亦不稳定。已开发完成的房地产，在经营阶段要依据不同的经营形态，采取不同的管理活动，如维修、更新、保全、各种费用税金的缴纳与各种收入的收取、以及实际从事营业的必要管理活动等。 此外，由于房地产是价高耐用的特殊商品，其维修物业管理不仅是房地产商品售后服务的必需，而且物业管理本身也已成为房地产整体开发中不可或缺的组成部分。因此，采取何种物业管理方法及如何真正搞好物业管理，也是房地产整个投资过程中必须认真考虑的。

Answer 2

　　房地产属于实业的范畴，一般认为通货膨胀对实业的影响较小，所以一旦通货膨胀到来，房地产的价值可以随着物价上涨而“水涨船高”，有时还会超出通货膨胀几个百分点。而且房地产具有耐久性，所以房地产是投资（尤其是长线投资）很好的项目，是获利大、风险小的投资工具，它对抵抗通货膨胀、增加个人收益具有极大的作用和功效。在当前股市火暴的情况下，不少市民冷静地选择了房产投资。“理财帮手”短信平台近日收到不少读者发来的短信，咨询投资房产应注意哪些问题。就此，理财专家作了分析和解答。
　　1. 个人资金实力及租赁市场的分析
　　首先房产投资要有相当的经济实力作为后盾。购房的先期投入较大，而且如果投资采取出租的方式，则投资回收期相对较长，因此是否将房地产作为投资工具的选择，要结合自身的经济实力进行分析。
　　其次在投资前要在对租赁市场调查的基础上，对租赁市场有一定把握，避免投资的盲目性。投资者最看重的是资金回报率，房地产投资回报表现在租金回报和价格变动幅度上。市场价格主要受供求关系影响，所以，投资房地产最根本的还是要看市场的供求状况如何，尤其是租赁市场的需求变动和价格走势，来决定投资时机是否成熟。
　　2. 房产投资品种的选择
　　目前可供个人投资者选择的投资种类主要有住宅、商铺、写字楼等。其中住宅投资较为活跃，在一些旺销楼盘中，用于投资目的而购房的占到总量的40％左右，尤其在一些经济较为发达的城市，这一状况更为显著。这些经济发达的城市，是人才集中涌入地，租房的需求相对旺盛，大量的外来人口将带来房屋租赁市场的繁荣，这就大大吸引了个人的房地产投资。
　　3. 购置投资型房产应注意的问题
　　作为投资用的房地产，在购置时要综合考虑该项目开发商的实力、地点、周边环境、房型以及物业管理等方面问题。
　　项目的选择：有的房屋虽然价格较高，但设计合理、质量优良、配套完善等，可以给人较大的消费满足，且今后仍有升值空间，这种项目应该说是投资的最佳选择。
　　房地产开发商的信誉和开发业绩。特别是在购买期房时，更应弄清开发商的实力，能否按期竣工、准时交房。
　　地点的选择：在一个城市中不同地点的房地产，往往需求差距很大，比如在各种公司集中的地方，对高档公寓的需求就比较旺盛；另外开发比较成熟、交通便捷的地方，也常成为投资的首选。购买住宅也要选择已形成或即将形成一定居住氛围的地区。
　　周边环境的考察：作为投资，房屋所处环境直接影响到房屋将来的升值潜力，要关注未来该地区的发展规划如何。市政建设、交通状况、人文环境，是决定楼盘投资价值的重要因素。租房者对房子的位置（主要是距工作地点的远近）、公共交通、生活和娱乐配套条件的要求相对较高，尤其是外籍人士，人文环境特点往往处于决定性的位置，是否有适合这类人群特征的生活环境和服务设施常常是他们选择居住地点的首要条件，价格问题反倒退居其次了。
　　房型的选择：看看房间布局是否合理、功能是否完善，隔热防雨设施是否可靠。户型的选择要分析求租市场，首先根据自己的经济实力，结合市场的供需情况选择户型。如近年小户型独领风骚。房地产的投资热应该是小户型热销的决定因素，这是因为一方面小户型相对总面积较小，成交总额低，投资回报率高；另一方面，租赁市场需求量最大的也是小户型。
　　物业管理：考察物业管理水平，询问物业管理收费情况。物业管理状况也是影响居住舒适程度和今后房屋升值的一个重要因素。物业管理及小区配套服务质量是房产增值的必要条件之一。物业管理水平如何除了表现在对设备日常维护之外，主要还在于对生活琐事的服务中。物业管理好、配套服务全会使人产生情感上的留恋，在潜移默化之中增加人们对楼盘的认同，从而维持或增加楼盘的需求量。
　　4. 购置房产后如何进行投资操作
　　投资者购置房产后，即投资者用现款或分期付款的方式直接向房地产开发商购买住房，并适当装修、装饰后出售或出租，以获取投资回报，是一种传统的投资方式，也是迄今为止住房投资者最常用的一种方式。如何将房产出租出去，寻求合适的租户，按时收取房租，就成为投资者关心的问题。随着房地产中介市场的不断壮大和成熟，客观上也为房地产个人投资带来新的机遇。如近年在各地兴起的“房屋银行”，对大多数希望选择以出租作为投资方式，但又缺乏投资经验的投资者来说，无疑是其首选方式。
　　5. 个人投资房地产应注意的风险
　　由于房地产具有增值的特性，这就决定了相对于其他投资工具而言，房地产投资有收益大风险小的特点。如果你将购置的房产用于出租，你不仅可以收回一部分资金，还可以获得房产升值所带来的收益，这时几乎没有任何风险。至于炒卖房地产，当然会因为市场价格一时的涨跌而面临损失的风险。一般来说，投资房地产只有长线投资才能始终立于不败之地；而短线投资房地产，有时会受到经济衰退的影响而导致全线崩溃。
　　但根据风险与收益对称的原理，投资者在可能获取较高收益的同时也面临较大的风险。如果投资者完全用自有资金买房，若房屋不能及时变现，投入的资金就会被套牢，如果是通过贷款支付房款，就背上了长期支付利息的包袱。因此在选择房产作为投资工具的同时，要具备对风险的承受力和规避风险的能力。通常房产投资成本高，投资收益的大小和成功与否要经过较长时间的检验，因此投资者不应草率行事。尤其是对于部分以借贷形式投入房产的投资者，更应本着“稳健”的原则，经过精确计算后再选择相应的投资策略。有关金融专家表示，用于房屋住房还贷的比例，不宜超过家庭收入的40％。

Answer 3

1、投资房产必须要使用资金杠杆才能够获得最大的收益，也就是说借用他人的身份信息然后依靠首套房只用付20％首付的国家政策，来获取最大限量的银行贷款，让自己手中的钱获得更多的投资房产。
2、投资房产必须时刻注意国家的政策导向和房产交易中的所有流程程序，并且知晓交易过程中的潜规则。投资房产为的是赚钱，而不是将精力消耗在与开发商或者中介，或者是二手房东的勾心斗角和银钱算计上。
5、投资房产必须对房子的情况有全面的了解，相同地区的房子，不同的开发商，或者是楼层不同户型不同，都会有相应的差价出现，充分了解房产的定价原则，在北上广深的房子一套就是几百万的价值下，能够砍下几十万的差额。转手就是钱。

Answer 4

获得多少利益要看你出售多少钱！ 我就是做一手商业地产的投资的 我可以很客观的告诉你，房地产不是股票，不是今天买明天卖就能赚钱的！ 房产投资属于一种相对稳定的投资，具有相对高的投资回报率和很强的抵御通货膨胀的能力，但是缺点就是周期长，也不会像股票随时都可以抛！ 地产的投资需要中长期的投资，因为它本来就是花现在的钱买未来的价值，如果是商铺的话年限越久，价值越高，回报率也越高！ 按照你现在的情况，好像是现在定下来想转卖是吧？》 如果产证还没有拿到，这样的话直接订单转让就行了，也不需要缴税！ 如果拿到产证了，就按照二手房交易流程去做就行了！ 回答完毕，如果还有疑问请追问， 如果满意，请采纳，谢谢！本回答被提问者采纳

Answer 5

房产投资是指以房地产为对象来获取收益的投资行为。投资房产的对象按地段分投资市区房和郊区房；按交付时间分投资现房和期房；按卖主分投资一手房和二手房；按房产类别分投资住宅和投资商铺。

1、卖房赚钱；

1）买卖房产是最直接的赚钱方式。目前，一线城市中，能达每平米5、6万的房子是一抓一大把。像这样的房子，如果是前两年购买的，现在卖掉一套就能赚不少钱。

2）不过，理财师表示，能靠卖房赚钱的人其实还是少数，毕竟很多人手上并没有那么多套房。就算有房，尤其是只有一套房的人，房子基本都是自住，所以这种方式更适合有多套房产的高净值人群。

2、普通出租；

1）现在不少有两套及以上房产的人，除了自主的房外，会把其余的房子出租出去。这样，每月收收租金就能赚到不少钱，甚至还能靠租金来还新房的房贷。

2）当然，也有人就算只有一套房也会把它出租出去，自己到外面去租更便宜的房子。这样一来一去，正好赚取当中的差价，积少成多，较后也是一笔较为可观的收入。不过这样的方式并不适合所有人，大家还是要根据自身情况来决定。

3、投资酒店式公寓；

1）除了上述两种最传统的赚钱方式外，有一些投资者也开始考虑投资酒店式公寓。

2）很多酒店式公寓的面积并不是很大，所以对投资者来说，前期的投资费用要比买一套房低很多。而出租之后，租金也并不是一直不变的，房价上涨租金也会跟着上涨。

3）同时，由于酒店式公寓是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，所以非常受白领的青睐，出租率也一直都不低。这对投资者来说，就不用担心因房子长期空置而赚不到钱。

4）不过，理财师表示，现在投资酒店式公寓的回报率一般在5%-6%，如果低于5%，需谨慎考虑。

4、投资商住两用房；

1）目前市场上很多商住两用房看上去就是复式公寓，分上下两层，但总体面积并没有很大，在60-80平米之间，所以价格比普通住宅便宜，且地段普遍不错，要出租出去并不难。

2）此外，商住两用房在买房方面也没有什么限制条件，这又降低了一层门槛，同样是个不错的房产投资方式。

5、投资房产项目；

1）而对于普通投资者来说，一般手头资金不是很多，直接投资酒店式公寓或是商住两用房比较困难，建议可选择投资房产项目，间接投资也能赚钱。

2）目前，市面上关于房产投资的项目有很多，比较典型的白领公寓方面的投资项目，如瑞の公寓项目投资计划等，这类产品的优势就在于投资项目广泛，包含了普通住房、酒店式公寓及商住两用房投资等，分散风险。最重要的是投资门槛低，还免去了买卖房产或收租金中的很多麻烦，让很多普通人都能参与到房地产投资中赚钱。

6、投资商铺；

1）此前很长一段时间，商铺投资一直都是房产投资中的香饽饽。因为商铺的年出租收益率一般可以达到8%，好的商业旺铺可以达到16%以上。

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