小区毁绿建的停车位属于违建吗？

Question

如题所述

Answer 1

物业擅毁小区绿地建停车场，违法吗？这个案例告诉你应对方法。
很多业主都有过与物业斗智斗勇的经历，而二者的核心矛盾就是，利益的权衡。

而小区绿地建停车场就是这样的矛盾缩影，到底合法吗？

“这本来是一大片公共的绿化带，结果现在成了他们的私人停车位了。”近日，业主张先生称自己购房入住一段时间后，小区里原本有一块很大的绿地，是小区业主们赏景、纳凉的好去处。但前不久，该小区的物业公司未经业主同意，擅自把这块绿地拆除并在上面搭建了停车场，向业主们收取停车费。张先生就疑惑了，物业公司这样擅自占用小区的公共绿地建停车场收费，这样的做法是否合法呢？

据小区部分业主反映，小区北侧原本有大面积的绿草、树木。然而为了增加停车位，这里的绿地被小区物业公司私自移除了。物业公司在移除绿地后对地块实施了填平、水泥浇筑等硬化改造，建成车位后，物业公司对小区车位进行了租售。

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根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

第七十四条第三款规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

根据《物业管理条例》第五十条第一款规定，业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。

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地面停车位是设立在小区地表，且占用的建筑区划内的道路和空地，车位通过划线分割并未形成专有建筑物，所以地面停车位应认为属于业主共有。

既然属于业主共有，那么由此产生的收益就应当归所有业主享有，小区物业只是对这些车位进行管理。

因此开发商或物业公司都是无权擅自在小区地面设立停车位的，而必须在得到业主大会的许可并与业主委员会签订协议，对有关收益分配作出具体约定后，才能设立和运营地面停车位。否则，将构成无权处分的侵权行为。

上述案例中，张先生等业主可以向法院起诉物业公司擅自占用小区绿地修建停车场的侵权行为，要求物业公司排除妨害、恢复原状或者赔偿损失等。

Answer 2

首先说业主私自占用绿化带来改造成为车位，给自己使用，这个首先是设计缺陷和规划的问题。

1、绿化带属于全体业主所有，按照物业管理条例规定，如果私自改动公共绿化带，需要经过产权面积三分之二以上业主、居住户数三分之二以上业主同意，召开业主大会，决议改动绿化带才行。

2、按照决议，业委会或者物业公司向当地规划部门报告，得到批复之后，报告城管局、住建局之后方可动工。

3、如果没按照上述流程执行，则侵犯了未停车业主的权益。停车的业主应该交费，补偿给未停车的业主，这样就是每个业主都公平享受公共收益的充分权益。

4、公共收益的对象，不仅仅只外部的各类广告供应商、建材供应商、停车收益、利用小区公共部位产生经济收益的行为，也包括业主、业委会、物业公司、物业使用人、政府等单位或个人利用小区公共建筑物、公共设备设施、公共场地场所的以营利营利为目的或者以有偿服务为目的的占有和使用的费用，应属于全体业主共享。

Answer 3

经过小区居民的同意，物业或者业主委员会想要改造绿地，也是需要向园林、规划等部门提出申请，所以程序是否到位是关键。