第2个回答 2009-01-04
昨日，我市(武汉)提前公布2009年住房建设计划，其中廉租房、经济适用房建设规模合计200万平方米，普通商品住房（含双竞双限房）合计500万平方米，其他类型商品住房合计300万平方米，占总计划的比例分别为20％、50％、30％。
市国土房产局介绍，明年将继续优先安排廉租房、经济房建设用地，确保经济房、廉租房和中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应量占全市居住用地供应总量的比例不低于70%。
同时，我市还将切实调整住房供应结构，确保明年新审批、新开工的住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下的住房（含经济房）面积所占比例达到70％以上。
市政府要求，保障性住房要坚持经济、适用原则，在较小的户型内实现基本的使用功能；进一步完善保障性住房的申请、审核和公示工作，继续对经济房项目实行价格预审和最高限价；同时，廉租房建设资金要及时到位。
楼市上演“生死时速” 09年成都房价还会降？
焦点成都房地产网 cd.focus.cn 2009年01月04日12:14 焦点成都房地产网综合
时逢新年，新的一年到来了，对武汉楼市来说也将会有一个暂新的开始。
昂首向前狂奔十载的成都楼市终于在2008年刹住了车，而2008年成都楼市的各种状况都印证了王石“拐点论”无比正确。房改十载以来，成都楼市从未像今年这般向市场环境低头，这是无法回避的市场调整期和阵痛期，必须要承认的是成都楼市经历了一个无比寒冷而又惨淡的2008年后，才让人对2009年成都楼市更有期待。毫无疑问的是经历了2008年痛苦的“蜕皮”过程后2009年成都楼市将变得更加神秘。不禁要问，2009年的成都楼市将何去何从？
新年到了，再来预测未来一年成都房价走势时，无论业内还是购房者仍将问一句：2009年成都房价还会下跌吗？面对如今的市场环境，没有任何人敢打包票成都房价有上涨的迹象，当然也没有任何人敢说成都房价在2009年将迎来更加疯狂的下跌，但所有人都企盼着成都房价能回归到一个健康、理性、平稳的通道中来，不要再演绎一次“生死时速”。
1问：房价会陡降吗？
到底买不买房的问题，让许多购房者都很苦恼，如果出手，若大幅度的降价情况愈演愈烈，只会让房子贬值；如不买，如今为了渡过金融危机，国家出台各种政策刺激房地产市场的消费，这些措施可能会让楼市回暖，还会不会有更优惠的价格？难说！对于明年房价的走势，在业内专家看来，楼市还将延续今年的调整期，房价将呈现稳中下滑的趋势。
2008年，购房者的购买情绪一直在冰点徘徊，成都楼市存量房已经创下历史之最。为了防止整体经济形势的进一步恶化，作为支柱型行业的房地产行业成为国家大幅刺激经济计划的首要拉动目标，于是，政府接连出台土地、房产政策，旨在扩大内需、刺激消费，来拉动经济和房地产业的健康增长。
大幅降价和新政的叠加效应的效果并不明显。从有关数据显示来看，除11月、12月市场出现小幅回暖外，如今的销售情况仍不乐观、房地产发展研究部主任王芳分析其原因表示，不少开发商借新政为由，推出了一些虚假或只为赢得噱头的优惠措施，加深了购房者的反感情绪，对于市场信心没有起到利好影响，反而产生一些对于开发商的不信任，成交量难以上去，房价仍有下降的空间。此外，国家投入9000亿元建设保障住房，对普通商品房价格也有一定的冲击。
经过一年的调整，大部分项目的泡沫基本上已经被挤出，明年的市场像2008年一样的大起大落基本不会出现，整体市场趋于稳定。同时，大量存量房和经济适用房的面市，必然给楼市格局带来新的变化,开发商被迫加快洗牌，房价也将再次出现下滑趋势。
2问：郊区房还值得投资吗？
与中心城区价格依然坚挺不同，2008年成都郊区的房价变化较为明显，不仅出现多个价格新低，而且很多售楼盘都在直接降价。据相关数据显示，龙泉、温江等郊区房价从去年最高点平均下降了30%左右.
本来购房者放弃中心城区便捷的生活方式投身郊区，就是看中了郊区较低的房价，可房价这样变化，让不少人对郊区的楼盘充满疑惑，到底郊区的房子还能买吗？
某业内人士称，成都郊区的房地产发展相对滞后，起步时间相对较晚，在2006年-2007年的快速上涨周期中，郊区住宅在品质快速提升的同时，出现一轮补涨，一方面是区域价值的提升，另一方面是和中心城区相比具有低总价、高性价比的优势。
然而总体比较而言，受交通条件和生活配套设施的限制。“相对于中心城区，当前成都市的住房郊区化还停留在低价格、低产品附加值的时代，郊区普通住宅购买群体也主要以中低层次为主，所以遭遇经济危机的时候，郊区普通住房必然首当其冲”。
另外，该人士也表示，过剩的供应和滞后的市政配套建设也是导致郊区住宅抗跌性下降的重要原因。
那到底郊区房值不值得买，应该如何去选择呢？
在房地产非理性增长时期，其价格和价值往往是背离的，一旦遇到调整，这种缩水不可避免。所以购买郊区物业的时候更要注重产品的差异性，注重产品的稀缺性（或者是可珍藏性）。
“购买郊区产品不应该只是为了满足居住需求，而应该侧重于郊区居住带来的享受，所以除了被迫在郊区首次置业(只考虑居住功能）外，更多的建议购买带有一定稀缺性、低容积率、高附加值的高端产品。
该人士建议，购房者可以在明年3-5月份的销售旺季进入市场，当前过冬时节，部分开发企业推出的促销力度比较大的套型也是不错的选择。消费者要结合自身的需求紧急程度和消费能力做出综合权衡。
3问：建高端产品是开发商的唯一出路吗？
“虽然政府救市的意图明显，但高端市场仍被划在‘杠杆’之外。”中国指数研究院华中分院首席分析师李国政认为，高端市场2009年的生存靠的不是政府政策，而是自身发展的核心竞争力。
政府“救市”不救高端
从目前政府的政策看来，政策以“普通房”和“非普通房”作为一刀切的标准，这一点，无论是二套房信贷，还是二手房营业税方面都有明确体现，如在成都城区，容积率1.5、建筑面积140平方米、单价7000元/平方米总价100万元，只要不符合其中任何一条，都会被列入“非普通房”范畴，享受不到贷款利率优惠、二手房营业税减免等政策，因此很多项目营销时有意识地把7000元/平方米作为自我认定的一个标准，也同时和“非普通住宅”划清了界限。
国家所有的政策，无不是希望最大限度抑制投资炒作，支持自住普通房。2006年的“70－90”政策，强调以中小户型普通住房建设为主，控制别墅、洋房等低容积率高档房建设，便是这一思路的体现。“但由此认定大户型为主的高端项目就变得日益稀缺显然也很片面，”李国政认为，主要原因在于政策落实缺乏监管，短短两年之内，市场供应结构并未发生根本转折，高端市场供应相对数量减少但绝对总量增多，特别对武汉这样的地区，如果投资大幅减少且高端租赁市场缺失，市场需求缩减对项目的影响将逐渐显现。
高端楼盘挑战与机遇共存
2007年，以别墅、洋房为代表的低密度高端物业表现强势，2008年高端项目价格虽然变动不大，但销量都有40％以上的萎缩。截至11月底，成都主城区成交价格7000元/平方米以上的商品住宅占总成交的9.95％，与此同时，4000元/平方米比例不断增加，可以说，目前市场均价居高不下主要是高端市场在支撑。
元旦长假，中心城区不少楼盘售楼部人头涌动。内环之内的楼盘打出6500元起价，不到10万元首付的特价房让购房者蠢蠢欲动，09年楼市显现出开门红的迹象。业内人士提醒，买房应以自住为宜，避免买期房，以免遭遇“交付危机”。
昨日记者走访了多个楼盘，发现假期的售楼部显得格外忙碌。登门咨询者多为片区内的“原住民”，或是有结婚、换房等刚性购房需求者。
中心城区“特价房”惹人爱
位于汉口三阳路的某楼盘在打出元旦期间均价减现1000元的活动后，其均价为7500元左右。现场不少市民在向置业顾问咨询户型、价格等问题，也有市民正在签购房合同。
在京汉大道和解放大道之间的某楼盘更是打出6500元的起价吸引购房者，基本可以算同片区楼盘的最低价了，低于最高价格楼盘均价近4000元。
记者看过户型图后发现，该楼盘起价6500元的房子其朝向均为西晒房，而另外一些均价6900元的特价房，其结构为窄长形，甚至没有连接客厅的宽型大阳台。“其他正南朝向的房子均价都是7300元以上了，特价房多少是有点问题的，元旦不买，过后就没这个优惠了。”售楼员告诉记者。
业内人士提醒“最好买现房”
除了中心城区“特价房”惹人爱外，二环至三环的楼盘也以价格跳水来吸引购房者。汉阳墨水湖某楼盘均价一直保持在6000元/平方米左右，元旦期间却推出20套价格5100元/平方米的特价房。武汉经济开发区内某精装修楼盘打出了3630元的抄底价，推出了50套房，相比曾经的均价低了2000多元。
据了解，由于今年1月下旬过年，只有在上旬卖出房子，开发商最快在中旬才可以拿到购房按揭款，这是他们春节前的“最后时光”。
首席分析师李国政认为，为了回笼部分资金，当前部分楼盘会零利润甚至低于成本投放部分房源以渡过难关，但投放量不大，品质也会稍有欠缺。购房者不能一味追求较低房价的楼盘，房子不是快速消费品，如果成本压缩威胁到质量，购买风险也会加大。同时，他提醒购房者在当前的形势下，应以购买现房为宜，这样可以看到小区绿化配套等硬件设施，购买期房需要等待一年左右的时间，从买房到收房期间的风险是不可控的。
◇专家提醒
谨慎对待低首付诱惑
在注意谨慎购买特价房的同时，两成首付的“诱惑”也是购房者需要深思熟虑的。
“汉口中心城区的房子都比较贵，京汉大道两侧的楼盘都在9000元甚至10000元以上，现在突然有个7000元的房子，首付还在10万元左右，我们觉得已经能承受了。”家住三阳路的张女士告诉记者，在三成首付的时候，自己拿不出15万的首付去买房，但现在只要两成首付，家里能拿出8万块钱，东拼西凑点能住上新房子了。
业内人士算了一笔账：均价6500元、面积70平米的中心城区的房子，总价需要45万左右，虽然首付只要9万元，很多人可以承受，但总价仍很偏高，在以后要背着36万元的贷款，还款压力是相当大的。购房者在买以前，要留意总价是否可以承受，不能只看到首付。借钱买房，终归是要还的。
此外，部分中心城区小户型也让一些投资人蠢蠢欲动。准备买车站路某精装复式小户型的李先生告诉记者，自己有一笔首付款闲置，预备现在低价买入进行投资，用以后出租的租金来还房贷。业内人士指出，目前武汉房价仍有些偏高，购房者要求房租超过房贷，显然不太现实。买房出租要算算租金能否能抵得上银行的利息，还要考虑到房屋未来增值情况。