关于二手房的买卖中的户口问题

Question

最近在上海买了一套二手房，满五唯一的房子，因为卖家是置换新房，买的是明年的期房，产证还没下来，所以他老婆和小孩的户口暂时迁不走。卖家承诺产证到手后即刻迁走，最迟后年下半年迁走，留了2万的尾款，预期不迁的话每天赔偿100块，合同上都有写明。明天付首付，目前我和老婆只有居住证，个人感觉2年半的时间变数太多，比如动迁，以后我们户口迁入，小孩上学的问题，好像存在隐患。明天就要付首付了，有没有什么措施防止意外？求上海的专家解答

Answer 1

一定要查明该房屋是否存在“户口迁出”的问题，如果存在需要户口迁出的情况时，一定要明确约定该“户口迁出”的期限和违约责任。
如果买卖双方在合同中对于户口的迁出问题没有明确约定，一旦发生户口迁出的纠纷后，报警和起诉都不能直接解决。因为户口的迁入和迁出要受到很多户籍政策的限制，所以公安机关在一般情况下，不会直接将卖方的户口强行迁出。如果去法院起诉要求将卖方的户口迁出，法院一般会以“户口迁出问题”属于行政管理范畴，不属于民事案件的受理范围为由不予受理。
建议一方面，可以直接去当地派出所查询交易房屋的户籍状况，另一方面，可以约定户口迁出的期限和户口无法按期迁出时的违约责任。到时候以卖方违约为由，向法院提起民事诉讼，在这种诉求之下，法院是予以受理的。

Answer 2

答复楼主：
实际上我认为户口和就学问题比较重大的，如果您买了房子，户口一直进不去，对您经济损失以及其他影响都很大
而且期房什么时候能办房产证、落户都是未知数
虽然上海那边不至于出现这样的情况，我们这里是有比较多的情况出现一只没法落户的，主要是城郊地带落户政策未定或不适用
所以我个人建议您在合同中绝提约定户口的事情，虽然效力有限
如果对方同意的，你们可以约定对方在两年或者三年内必须迁走
由于对你们的影响过大，可以要求更多的尾款和违约金，违约金可以从尾款中扣除
如果对方延迟1年了，你2万还不够扣得，超出的又讨要不回来
所以，我建议你保留的尾款不少于10万，应该可以考虑在房价的10到20%
希望对您有帮助追问

唉，郁闷啊，合同已经签了！首付还没付了，还有补救措施吗

追答

由于户口迁入迁出属于对买卖双方影响重大的因素
考虑到后果严重，双方都不愿意承担的
由于户口问题，对方的承诺其实缺乏法律效力，您缺少安全保障和合同全力保障
可以要求增加尾款
也或者可以撤销合同和退款
你可以提出相对更高的尾款保留，否则双方无法得到有效承诺，合同无法签订
对方理应全额退款给您
不需要支付违约金
需要您坚决争取

追问

谢谢您的回答，对方的承诺体现在合同上，有最迟日期，逾期每天赔偿100块，这样也不具备法律效应吗，刚打电话问过交易中心，合同重签的可能性不大。我现在担心的是万一到时候有纠纷法院不受理这类案件，就麻烦了，什么都做不了，房子卖也卖不掉

追答

根据合同法
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
　　（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
　　（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
　　（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
　　（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
　　（五）法律规定的其他情形。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
　　（一）法律上或者事实上不能履行；
　　（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
　　（三）债权人在合理期限内未要求履行。
如果对方因为事实原因，不能迁出户口的，不可抗力或者不满足法律要求，分别可以解除合同和不履行合同，不需要承担违约责任
所以事实上你那个100块的预期违约赔偿，可能到时候得不到法律支持
希望您能顺利，只能这么想

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Answer 3

户口必须跟房子走。没有户口的房子你要它做什么？如果你非常有钱 这些都不在乎了。
一线城市户口管制以后会越来越苛刻，我觉得这事不靠谱，万一他孩子继续在那上学，户口不迁，而你孩子要上学没户口，这不是问题吗？户口可以挂在单位或者人才市场啊？为什么要挂在你这里。而你只有居住证，户口能不能下来在未知中，所以他笃定你户口下来时间会很长或者下不来，这样他就可以享受这期间的权利了，关键是你没户口啊 哥们，好多问题你要了你享受不到。到时候你想出手这个房子 却不带户口，有人要吗？是学区房吗？合同顶多你告他 陪你点钱了事。我曾经做过好几年豪宅经纪，那个档次的人基本信誉还是有的不担心这个，但是你这个我觉得不妥。希望能被采纳。

Answer 4

你好，个人建议，遇到此种情况，此房不宜出手，因为户口若不迁走的话，你们的户口是很难再迁入进来，且太复杂了，因此无必要给自己添这么多麻烦的事，若对方所说两年半就迁走，若不迁走呢，而你也会随着孩子的长大，户口及许多问题没解决，这会给你带去太多的痛苦的。因为我就有此感，所以，建议你另选他房吧，目前只能这么回答你，希望可以帮到你，祝你愉快。

Answer 5

你这种问题，现实中确实情况比较多，好的措施，说实在话，很遗憾，都不是很好。
因为你现在比较注重的是户口，而户口属于政策性问题，就是法院也没法支持户口迁出或者迁入的诉讼请求，只能在合同中约定。
个人感觉2万太少了，给了对方违约的道德风险，建议增加，并且合同中一定要表明户口对于合同目的实现的重要性，以便以后如果真的不能实现合同，也可以解除合同。
希望能帮到你。