房屋租赁合同乙方违约，甲方合同终止后的处理方式

Question

我是甲方，将住宅租给乙方居住，双方在合同中约定了乙方不得擅自更改房屋结构，否则甲方有权终止合同。现在乙方私自将房屋的墙体结构及水电路改变，并且改变了房屋的户型，我需要终止与乙方的租赁合同。现在有几个问题我想请教一下专业人士：
1、这个有权终止合同的体现形式和处理方式是如何的？是指这个合同就直接作废了吗？
2、我作为甲方，是不是需要书面通知乙方？还是可以直接将门锁更换呢？
3、我尝试过要求乙方赔偿我的损失或者恢复房屋结构，但是乙方不同意，因为我需要出售房屋，是不是不能对乙方进行诉讼？因为听说诉讼的话房屋不能进行买卖了，他给的押金很少不足以恢复房屋结构
4、乙方坚决不搬出房屋的话，我在不进行法律诉讼的前提下，是否可以报警之类的简易处理呢？
问题稍微有点多，不太懂合同法，希望有专业人士能给予解答。谢谢
我们现在的想法是，乙方比较无赖，不愿意赔偿我们，我们也就算了，不打算找他们补偿了，那我们有权终止合同，是不是有权扣他们的押金？

Answer 1

　　1、你有权终止合同，针对目前的情况，一般就是你可以不再租给乙方了。要求乙方在规定时间内办理房屋；
　　2、需要书面通知，给出合理期限，比如五日、十日等，毕竟搬家也需要个时间不是吗，乙方个人财物要转移的；
　　3、可以要求乙方恢复房屋原貌，或者赔偿等额的损失；
　　4、可以进行诉讼，不是说诉讼过的房屋不能买卖，而是如果房屋被冻结、查封等才能禁止交易，必要时应当以诉讼方式维权；
　　5、你同意让免赔偿金（违约金）还是说将押金冲抵违约金呢？具体要看合同中如何约定的了。一般来讲押金如果同时具备了乙方违约后从押金中抵扣等相关表述，可以因乙方违约将押金没收，冲抵违约金（前提是押金等于或少于实际违约责任）。
　　希望对你有所帮助，如有疑问请追问。追问

您好，我主要在意的是如果我们需要诉讼的话，在此过程中可以进行房屋过户的操作吗？因为我们主要是想卖这套房子，不然也不会要终止合同了

追答

　　可以变更房主，但是你要知道，你要是卖房了之后，你就不再是房主了，也就是说诉讼主体就是新的房主，而不再是你了。到时候要变更诉讼主体的。毕竟你现在起诉的依据是你是房主，你有权出租，你有权要求租户履行租赁合同，但是卖房之后，所有的权利义务要一并转移给新房主的。
　　作为房管局，只要房屋没有被查封、冻结，就可以依法办理过户手续的。