恋爱期间共同出资购房,分手后如何分割问题:
双方的共有关系
诉讼中,当事人往往以房屋系双方共同共有为由,要求照此方式进行分割。我国 《物权法》 第103条规定,共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有,或者约定不明确的,除共有人具有家庭关系等外,视为按份共有。
关于分割的对象
在审判实践中发现,当事人的诉讼请求一般都是要求对房屋产权进行分割,但是分割房屋产权的前提是已经办理了房屋产权登记。
若买受人实际尚未办理产证,因此在这种情况下无法分割房屋产权,只能对涉案房屋的《商品房预售合同》中的权利、义务进行分割。即由一方继受合同的全部权利、义务,从而可以在今后独立办理产权登记等手续,获得独立的房屋产权。同时合同权利、义务继受一方需向另一方支付相应的折价款。
其他的必要条件
当事人往往以为,只要男、女双方就分割问题达成共识即可,事实上,对于涉及贷款的房屋,除购房人内部同意分割外,还需要经过抵押权人银行、合同相对方开发商的同意。在双方共同作为贷款人的情况下,一旦对合同的权利、义务进行分割,一方将不再承担还款义务,此时银行需要就另一方的贷款资质进行重新评定。
因此法院在案件处理时,需要征询银行是否同意由合同继受方独自偿还贷款的意见。此外,由于分割涉及对 《商品房预售合同》合同主体的调整,后续办理房屋产证时也需房产开发商予以配合,因此在案件处理中,还应当征询合同相对方即房产开发商的意见。
关于折价款计算
我国《物权法》第104条规定,按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额,没有约定或者约定不明确的,按照出资额确定。实践中也存在这样的误区,即认为归还的贷款利息也应当视作出资,但事实上,利息并非出资,应视为一种融资成本。
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