、抵押权实现条件：
1.抵押权有效存在和成立[前提条件]：
A.抵押权的实现应以抵押权存在为前提；
B.抵押权必须合法有效。
2.债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权情形[抵押权可以约定提前实现]：
（1）主债务履行期限届满，但以下情形即使债务未届至清偿期抵押权亦得以实行：
A.债务未届履行期，但债务人宣告破产的；
B.抵押人的行为足以使抵押物价值减少，抵押权人请求抵押人恢复原状或提供担保遭到拒绝的。
（2）债权人未受清偿；
（3）债务人未受清偿不是因债权人的原因所致。
【提示】抵押权实行条件：
①须债权有效存在：抵押权人行使抵押权必须以有效债权的存在为前提；
②须抵押权有效存在；
③须被担保债权已届清偿期；
④须债务人未履行债务。
二、抵押权实现司法保护下自救主义[自力救济]：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。
1.抵押权人与抵押人协商折价/拍卖/变卖；
2.抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
三、抵押权实现司法保护主义：
1.诉讼程序实现抵押权：协议不成的，抵押权人可以向法院提起诉讼；
2.非诉讼执行程序实现抵押权：抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求法院拍卖/变卖抵押财产。
A.目前除了公证机关依法赋予强制执行效率的债权文书外，担保合同不能作为执行根据[可以尝试直接依据担保合同申请法院作出许可拍变卖担保财产的裁定即执行根据]；
B.当事人可以直接向公证机构申请，由公证机构对担保合同赋予强制执行力，担保物权实现时直接向法院申请执行。
【提示1】抵押权实行方法之一：协议实行。
①须抵押担保的债权已届清偿期。
②须抵押人与抵押权人达成抵押物折价协议：
A.抵押人与抵押权人应当订立抵押物折价转移所有权的协议；
B.当抵押物为第三人时，抵押物折价协议必须经第三人同意，否则不产生效力；
C.抵押物折价协议应当是当事人的真实意思表示；
D.抵押物折价的价格应当公平，以市场价格为依据。
③抵押物折价协议应为清偿受抵押担保的债权为目的。
④抵押物折价协议不得损害其他抵押权人利益。
【提示2】抵押权实行方法之二：抵押物拍卖、变卖。
①抵押物拍卖；
②抵押物变卖。
四、同一财产向两个以上债权人抵押的抵押权实现顺序规则：
1.顺序在后的抵押权所担保的债权先到期的：抵押权人只能就抵押物价值超出顺序在先的抵押担保债权的部分受偿；
2.顺序在先的抵押权所担保的债权先到期的：抵押权实现后的剩余价款应予提存，留待清偿顺序在后的抵押担保债权。
五、抵押权所涉及抵押物范围：
1.主物；
2.从物：
A.抵押权设定前取得的同属一人所有的从物，抵押权及于从物；
B.抵押权设定后取得从物/不同属一人所有的从物，抵押权不及于从物。
3.孳息：
A.抵押权不及于孳息；
B.抵押权人在特定情形下有孳息收取权[占有权/非取得所有权]：抵押权人自抵押物被法院扣押之日起有权收取孳息。
4.代位物。
六、抵押物变现款法定清偿顺序：
1.实现抵押权的费用；
2.主债权利息；
3.主债权。
七、抵押权实现处理规则：
1.抵押物依法被继承、赠与的，抵押权不受影响；
2.划拨取得国有土地使用权设定的抵押，其优先受偿权低于国家所有土地出让金受益权；
3.主债权到期时间不同的多个抵押权并存时：
A.先到期的主债权为顺序在先的抵押权：抵押权实现后剩余款予以提存；
B.先到期的主债权为顺序在后的抵押权：只能就抵押物价款超出部分受偿。
4.集体土地依法抵押，在实现抵押权后未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途；
5.抵押/扣押关系：
A.先抵押后被扣押：抵押权效力优先于执行权，实现时抵押权优先于执行权；
B.先被扣押：不能设定抵押，抵押无效。
【陈其象律师提示】
①抵押权人行使抵押权两种方式：
A.与抵押人协议以抵押财产折价或变卖、拍卖该抵押财产所得价款优先受偿；
B.请求法院拍卖、变卖抵押财产。
②行使抵押权期限：
A.从债务人不履行到期的债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形之后；
B.至主债务诉讼时效期间届满之前。
③抵押合同没有预先约定抵押权实现方式,抵押权人和抵押人有义务先行协商：
A.协商损害其他债权人利益的，其他债权人可在知道/应当知道撤销事由之日起1年内请求法院撤销协议；
B.协商不成的，属于抵押权实现方式争议[而非抵押合同是否有效争议]，可以向法院请求非诉讼执行程序实现抵押权。
④应当以诉讼方式实现抵押权：
A.抵押权人与抵押人就抵押权实现方式达成协议的，除非协议被撤销抵押权人不得抛弃协议而向法院请求非诉讼执行方式实现抵押权；
B.属于抵押合同效力争议即抵押权实现前提条件争议，仍应以诉讼方式解决。
⑤允许抵押权人以非诉讼执行程序实现抵押权条件：
A.抵押权人与抵押人已经先行协商而未就抵押权实现方式达成协议的；
B.属于抵押权实现方式争议而非抵押权实现前提条件争议。
⑥抵押房地产被征收和拆迁的，拆迁补偿金成为抵押物的代位物[《中国信达资产管理公司哈尔滨办事处与哈尔滨市城市建设投资集团有限公司、黑龙江雅美食品加工有限公司、原审被告哈尔滨大地农业有限公司借款合同纠纷上诉案》]。
⑦二手房抵押贷款中房产证被撤销，该抵押权并不因该房产的产权变更而变更或消灭，银行对抵押物还享有优先权。
⑧抵押人的所有权因另一个案件而撤销不影响抵押权：
A.抵押自办理抵押登记开始即具有公示效力和对抗效力，即使抵押人的所有权因故丧失/发生其他变动，抵押权人的抵押一直有效，直至将来抵押权因债务人履行债务而自动解除，或者因债权人行使抵押权而使债权得以实现；
B.否则，不因买卖等导致抵押标的物状态改变而影响抵押权人的抵押权。
⑨公司通过出让方式取得土地使用权并抵押给银行贷款办理了抵押登记，后该土地被国家收回：抵押权人有权请求政府予以赔偿/政府再向抵押人追偿。
·什么是实现担保物权案件？
【法条链接】
《合同法》
第二百八十六条 发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
《担保法》第四节 抵押权的实现
第五十三条 债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
第五十四条 同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：
（一）抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；
（二）抵押合同自签订之日起生效的，该抵押物已登记的，按照本条第（一）项规定清偿；未登记的，按照合同生效时间的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押物已登记的先于未登记的受偿。
第五十五条 城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
依照本法规定以承包的荒地的土地使用权抵押的，或者以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。
第五十六条 拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。
第五十七条 为债务人抵押担保的第三人，在抵押权人实现抵押权后，有权向债务人追偿。
第五十八条 抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。
《担保法解释》
第六十四条 债务履行期届满，债务人不履行债务致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人收取的由抵押物分离的天然孳息和法定孳息，按照下列顺序清偿：
（一）收取孳息的费用；
（二）主债权的利息；
（三）主债权。
第六十五条 抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
第六十六条 抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。
第六十七条 抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。
如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。
【备注】本条款未对受让人区分善意与恶意，按照文义理解，这里的受让人应当包括所有受让人[最高人民法院（2008）民二终字第46号民事判决书《吉林华阳股份有限公司与东方资产管理公司长春办事处、吉林东市商场等借款合同纠纷案》：债权人未完成抵押登记的房产所享有的优先受偿权不能对抗第三人]。
第六十八条 抵押物依法被继承或者赠与的，抵押权不受影响。
第六十九条 债务人有多个普通债权人的，在清偿债务时，债务人与其中一个债权人恶意串通，将其全部或者部分财产抵押给该债权人，因此丧失了履行其他债务的能力，损害了其他债权人的合法权益，受损害的其他债权人可以请求人民法院撤销该抵押行为。
第七十条 抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，抵押权人请求抵押人恢复原状或提供担保遭到拒绝时，抵押权人可以请求债务人履行债务，也可以请求提前行使抵押权。
第七十一条 主债权未受全部清偿的，抵押权人可以就抵押物的全部行使其抵押权。
抵押物被分割或者部分转让的，抵押权人可以就分割或者转让后的抵押物行使抵押权。
第七十二条 主债权被分割或者部分转让的，各债权人可以就其享有的债权份额行使抵押权。
主债务被分割或者部分转让的，抵押人仍以其抵押物担保数个债务人履行债务。但是，第三人提供抵押的，债权人许可债务人转让债务未经抵押人书面同意的，抵押人对未经其同意转让的债务，不再承担担保责任。
第七十三条 抵押物折价或者拍卖、变卖该抵押物的价款低于抵押权设定时约定价值的，应当按照抵押物实现的价值进行清偿。不足清偿的剩余部分，由债务人清偿。
第七十四条 抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款，当事人没有约定的，按下列顺序清偿：
（一）实现抵押权的费用；
（二）主债权的利息；
（三）主债权。
第七十五条 同一债权有两个以上抵押人的，债权人放弃债务人提供的抵押担保的，其他抵押人可以请求人民法院减轻或者免除其应当承担的担保责任。
同一债权有两个以上抵押人的，当事人对其提供的抵押财产所担保的债权份额或者顺序没有约定或者约定不明的，抵押权人可以就其中任一或者各个财产行使抵押权。
抵押人承担担保责任后，可以向债务人追偿，也可以要求其他抵押人清偿其应当承担的份额。
第七十六条 同一动产向两个以上债权人抵押的，当事人未办理抵押物登记，实现抵押权时，各抵押权人按照债权比例受偿。
第七十七条 同一财产向两个以上债权人抵押的，顺序在先的抵押权与该财产的所有权归属一人时，该财产的所有权人可以以其抵押权对抗顺序在后的抵押权。
第七十八条 同一财产向两个以上债权人抵押的，顺序在后的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权人只能就抵押物价值超出顺序在先的抵押担保债权的部分受偿。
顺序在先的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权实现后的剩余价款应予提存，留待清偿顺序在后的抵押担保债权。
【提示】抵押权的实行/实现：顺序在后的抵押权虽可先实行其抵押权，但未必可以先实现债权的受偿。
第七十九条 同一财产法定登记的抵押权与质权并存时，抵押权人优先于质权人受偿。
同一财产抵押权与留置权并存时，留置权人优先于抵押权人受偿。
第八十条 在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。
抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权所担保的债权未届清偿期的，抵押权人可以请求人民法院对保险金、赔偿金或补偿金等采取保全措施。
第一百三十条 在主合同纠纷案件中，对担保合同未经审判，人民法院不应当依据对主合同当事人所作出的判决或者裁定，直接执行担保人的财产。
《物权法》
第一百九十五条 债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第一百九十六条 依照本法第一百八十一条规定设定抵押的，抵押财产自下列情形之一发生时确定：
（一）债务履行期届满，债权未实现；
（二）抵押人被宣告破产或者被撤销；
（三）当事人约定的实现抵押权的情形；
（四）严重影响债权实现的其他情形。
第一百九十七条 债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。
前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。
第一百九十八条 抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
第一百九十九条 同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：
（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；
（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；
（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
第二百条 建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。
第二百零一条 依照本法第一百八十条第一款第三项规定的土地承包经营权抵押的，或者依照本法第一百八十三条规定以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。
第二百零二条 抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。
·最高人民法院关于能否将国有土地使用权折价抵偿给抵押权人问题的批复
·中国长城资产管理公司济南办事处与中国重汽集团济南卡车股份有限公司、山东小鸭集团有限责任公司借款抵押合同纠纷案
【载《最高人民法院公报》2008年第3期（总第137期）】
【提示】抵押人非主债务人，抵押权人不得请求其直接承担债务人的债务[抵押权对物不对人，抵押权人不能直接令抵押人承担主债务]。
【裁判摘要】抵押担保是物的担保。在抵押人不是主债务人的情况下，抵押权人可以请求拍卖、变卖抵押财产优先受偿，但不得请求抵押人直接承担债务人的债务。
·中国信达资产管理公司哈尔滨办事处与哈尔滨市城市建设投资集团有限公司、黑龙江雅美食品加工有限公司、原审被告哈尔滨大地农业有限公司借款合同纠纷上诉案
【提示】抵押房地产被征收和拆迁的，拆迁补偿金成为抵押物的代位物。
1.抵押权有效存在和成立[前提条件]：
A.抵押权的实现应以抵押权存在为前提；
B.抵押权必须合法有效。
2.债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权情形[抵押权可以约定提前实现]：
（1）主债务履行期限届满，但以下情形即使债务未届至清偿期抵押权亦得以实行：
A.债务未届履行期，但债务人宣告破产的；
B.抵押人的行为足以使抵押物价值减少，抵押权人请求抵押人恢复原状或提供担保遭到拒绝的。
（2）债权人未受清偿；
（3）债务人未受清偿不是因债权人的原因所致。
【提示】抵押权实行条件：
①须债权有效存在：抵押权人行使抵押权必须以有效债权的存在为前提；
②须抵押权有效存在；
③须被担保债权已届清偿期；
④须债务人未履行债务。
二、抵押权实现司法保护下自救主义[自力救济]：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。
1.抵押权人与抵押人协商折价/拍卖/变卖；
2.抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
三、抵押权实现司法保护主义：
1.诉讼程序实现抵押权：协议不成的，抵押权人可以向法院提起诉讼；
2.非诉讼执行程序实现抵押权：抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求法院拍卖/变卖抵押财产。
A.目前除了公证机关依法赋予强制执行效率的债权文书外，担保合同不能作为执行根据[可以尝试直接依据担保合同申请法院作出许可拍变卖担保财产的裁定即执行根据]；
B.当事人可以直接向公证机构申请，由公证机构对担保合同赋予强制执行力，担保物权实现时直接向法院申请执行。
【提示1】抵押权实行方法之一：协议实行。
①须抵押担保的债权已届清偿期。
②须抵押人与抵押权人达成抵押物折价协议：
A.抵押人与抵押权人应当订立抵押物折价转移所有权的协议；
B.当抵押物为第三人时，抵押物折价协议必须经第三人同意，否则不产生效力；
C.抵押物折价协议应当是当事人的真实意思表示；
D.抵押物折价的价格应当公平，以市场价格为依据。
③抵押物折价协议应为清偿受抵押担保的债权为目的。
④抵押物折价协议不得损害其他抵押权人利益。
【提示2】抵押权实行方法之二：抵押物拍卖、变卖。
①抵押物拍卖；
②抵押物变卖。
四、同一财产向两个以上债权人抵押的抵押权实现顺序规则：
1.顺序在后的抵押权所担保的债权先到期的：抵押权人只能就抵押物价值超出顺序在先的抵押担保债权的部分受偿；
2.顺序在先的抵押权所担保的债权先到期的：抵押权实现后的剩余价款应予提存，留待清偿顺序在后的抵押担保债权。
五、抵押权所涉及抵押物范围：
1.主物；
2.从物：
A.抵押权设定前取得的同属一人所有的从物，抵押权及于从物；
B.抵押权设定后取得从物/不同属一人所有的从物，抵押权不及于从物。
3.孳息：
A.抵押权不及于孳息；
B.抵押权人在特定情形下有孳息收取权[占有权/非取得所有权]：抵押权人自抵押物被法院扣押之日起有权收取孳息。
4.代位物。
六、抵押物变现款法定清偿顺序：
1.实现抵押权的费用；
2.主债权利息；
3.主债权。
七、抵押权实现处理规则：
1.抵押物依法被继承、赠与的，抵押权不受影响；
2.划拨取得国有土地使用权设定的抵押，其优先受偿权低于国家所有土地出让金受益权；
3.主债权到期时间不同的多个抵押权并存时：
A.先到期的主债权为顺序在先的抵押权：抵押权实现后剩余款予以提存；
B.先到期的主债权为顺序在后的抵押权：只能就抵押物价款超出部分受偿。
4.集体土地依法抵押，在实现抵押权后未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途；
5.抵押/扣押关系：
A.先抵押后被扣押：抵押权效力优先于执行权，实现时抵押权优先于执行权；
B.先被扣押：不能设定抵押，抵押无效。
【陈其象律师提示】
①抵押权人行使抵押权两种方式：
A.与抵押人协议以抵押财产折价或变卖、拍卖该抵押财产所得价款优先受偿；
B.请求法院拍卖、变卖抵押财产。
②行使抵押权期限：
A.从债务人不履行到期的债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形之后；
B.至主债务诉讼时效期间届满之前。
③抵押合同没有预先约定抵押权实现方式,抵押权人和抵押人有义务先行协商：
A.协商损害其他债权人利益的，其他债权人可在知道/应当知道撤销事由之日起1年内请求法院撤销协议；
B.协商不成的，属于抵押权实现方式争议[而非抵押合同是否有效争议]，可以向法院请求非诉讼执行程序实现抵押权。
④应当以诉讼方式实现抵押权：
A.抵押权人与抵押人就抵押权实现方式达成协议的，除非协议被撤销抵押权人不得抛弃协议而向法院请求非诉讼执行方式实现抵押权；
B.属于抵押合同效力争议即抵押权实现前提条件争议，仍应以诉讼方式解决。
⑤允许抵押权人以非诉讼执行程序实现抵押权条件：
A.抵押权人与抵押人已经先行协商而未就抵押权实现方式达成协议的；
B.属于抵押权实现方式争议而非抵押权实现前提条件争议。
⑥抵押房地产被征收和拆迁的，拆迁补偿金成为抵押物的代位物[《中国信达资产管理公司哈尔滨办事处与哈尔滨市城市建设投资集团有限公司、黑龙江雅美食品加工有限公司、原审被告哈尔滨大地农业有限公司借款合同纠纷上诉案》]。
⑦二手房抵押贷款中房产证被撤销，该抵押权并不因该房产的产权变更而变更或消灭，银行对抵押物还享有优先权。
⑧抵押人的所有权因另一个案件而撤销不影响抵押权：
A.抵押自办理抵押登记开始即具有公示效力和对抗效力，即使抵押人的所有权因故丧失/发生其他变动，抵押权人的抵押一直有效，直至将来抵押权因债务人履行债务而自动解除，或者因债权人行使抵押权而使债权得以实现；
B.否则，不因买卖等导致抵押标的物状态改变而影响抵押权人的抵押权。
⑨公司通过出让方式取得土地使用权并抵押给银行贷款办理了抵押登记，后该土地被国家收回：抵押权人有权请求政府予以赔偿/政府再向抵押人追偿。
·什么是实现担保物权案件？
【法条链接】
《合同法》
第二百八十六条 发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
《担保法》第四节 抵押权的实现
第五十三条 债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
第五十四条 同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：
（一）抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；
（二）抵押合同自签订之日起生效的，该抵押物已登记的，按照本条第（一）项规定清偿；未登记的，按照合同生效时间的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押物已登记的先于未登记的受偿。
第五十五条 城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
依照本法规定以承包的荒地的土地使用权抵押的，或者以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。
第五十六条 拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。
第五十七条 为债务人抵押担保的第三人，在抵押权人实现抵押权后，有权向债务人追偿。
第五十八条 抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。
《担保法解释》
第六十四条 债务履行期届满，债务人不履行债务致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人收取的由抵押物分离的天然孳息和法定孳息，按照下列顺序清偿：
（一）收取孳息的费用；
（二）主债权的利息；
（三）主债权。
第六十五条 抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
第六十六条 抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。
第六十七条 抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。
如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。
【备注】本条款未对受让人区分善意与恶意，按照文义理解，这里的受让人应当包括所有受让人[最高人民法院（2008）民二终字第46号民事判决书《吉林华阳股份有限公司与东方资产管理公司长春办事处、吉林东市商场等借款合同纠纷案》：债权人未完成抵押登记的房产所享有的优先受偿权不能对抗第三人]。
第六十八条 抵押物依法被继承或者赠与的，抵押权不受影响。
第六十九条 债务人有多个普通债权人的，在清偿债务时，债务人与其中一个债权人恶意串通，将其全部或者部分财产抵押给该债权人，因此丧失了履行其他债务的能力，损害了其他债权人的合法权益，受损害的其他债权人可以请求人民法院撤销该抵押行为。
第七十条 抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，抵押权人请求抵押人恢复原状或提供担保遭到拒绝时，抵押权人可以请求债务人履行债务，也可以请求提前行使抵押权。
第七十一条 主债权未受全部清偿的，抵押权人可以就抵押物的全部行使其抵押权。
抵押物被分割或者部分转让的，抵押权人可以就分割或者转让后的抵押物行使抵押权。
第七十二条 主债权被分割或者部分转让的，各债权人可以就其享有的债权份额行使抵押权。
主债务被分割或者部分转让的，抵押人仍以其抵押物担保数个债务人履行债务。但是，第三人提供抵押的，债权人许可债务人转让债务未经抵押人书面同意的，抵押人对未经其同意转让的债务，不再承担担保责任。
第七十三条 抵押物折价或者拍卖、变卖该抵押物的价款低于抵押权设定时约定价值的，应当按照抵押物实现的价值进行清偿。不足清偿的剩余部分，由债务人清偿。
第七十四条 抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款，当事人没有约定的，按下列顺序清偿：
（一）实现抵押权的费用；
（二）主债权的利息；
（三）主债权。
第七十五条 同一债权有两个以上抵押人的，债权人放弃债务人提供的抵押担保的，其他抵押人可以请求人民法院减轻或者免除其应当承担的担保责任。
同一债权有两个以上抵押人的，当事人对其提供的抵押财产所担保的债权份额或者顺序没有约定或者约定不明的，抵押权人可以就其中任一或者各个财产行使抵押权。
抵押人承担担保责任后，可以向债务人追偿，也可以要求其他抵押人清偿其应当承担的份额。
第七十六条 同一动产向两个以上债权人抵押的，当事人未办理抵押物登记，实现抵押权时，各抵押权人按照债权比例受偿。
第七十七条 同一财产向两个以上债权人抵押的，顺序在先的抵押权与该财产的所有权归属一人时，该财产的所有权人可以以其抵押权对抗顺序在后的抵押权。
第七十八条 同一财产向两个以上债权人抵押的，顺序在后的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权人只能就抵押物价值超出顺序在先的抵押担保债权的部分受偿。
顺序在先的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权实现后的剩余价款应予提存，留待清偿顺序在后的抵押担保债权。
【提示】抵押权的实行/实现：顺序在后的抵押权虽可先实行其抵押权，但未必可以先实现债权的受偿。
第七十九条 同一财产法定登记的抵押权与质权并存时，抵押权人优先于质权人受偿。
同一财产抵押权与留置权并存时，留置权人优先于抵押权人受偿。
第八十条 在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。
抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权所担保的债权未届清偿期的，抵押权人可以请求人民法院对保险金、赔偿金或补偿金等采取保全措施。
第一百三十条 在主合同纠纷案件中，对担保合同未经审判，人民法院不应当依据对主合同当事人所作出的判决或者裁定，直接执行担保人的财产。
《物权法》
第一百九十五条 债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第一百九十六条 依照本法第一百八十一条规定设定抵押的，抵押财产自下列情形之一发生时确定：
（一）债务履行期届满，债权未实现；
（二）抵押人被宣告破产或者被撤销；
（三）当事人约定的实现抵押权的情形；
（四）严重影响债权实现的其他情形。
第一百九十七条 债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。
前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。
第一百九十八条 抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
第一百九十九条 同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：
（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；
（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；
（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
第二百条 建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。
第二百零一条 依照本法第一百八十条第一款第三项规定的土地承包经营权抵押的，或者依照本法第一百八十三条规定以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。
第二百零二条 抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。
·最高人民法院关于能否将国有土地使用权折价抵偿给抵押权人问题的批复
·中国长城资产管理公司济南办事处与中国重汽集团济南卡车股份有限公司、山东小鸭集团有限责任公司借款抵押合同纠纷案
【载《最高人民法院公报》2008年第3期（总第137期）】
【提示】抵押人非主债务人，抵押权人不得请求其直接承担债务人的债务[抵押权对物不对人，抵押权人不能直接令抵押人承担主债务]。
【裁判摘要】抵押担保是物的担保。在抵押人不是主债务人的情况下，抵押权人可以请求拍卖、变卖抵押财产优先受偿，但不得请求抵押人直接承担债务人的债务。
·中国信达资产管理公司哈尔滨办事处与哈尔滨市城市建设投资集团有限公司、黑龙江雅美食品加工有限公司、原审被告哈尔滨大地农业有限公司借款合同纠纷上诉案
【提示】抵押房地产被征收和拆迁的，拆迁补偿金成为抵押物的代位物。
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第1个回答 2014-03-26
抵押权是指债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保,债务人未履行债务时，债权人依照法律规定的程序就该财产优先受偿的权利。债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。如某人向银行申请贷款，并以自己的住房作抵押，这时银行即为抵押权人。抵押权是一种优先受偿权。
抵押权的种类，根据不同的标准可以进行不同的划分，根据我国《担保法》的相关规定，抵押权主要有以下几种：
（一）不动产抵押
不动产抵押，是指以不动产为抵押标的物而设定的抵押。不动产抵押是最普遍的抵押形式，由于不动产的特殊性，抵押人不转移对其的占有即可达到担保之目的，因此在实践中受到社会的普遍欢迎。
（二）动产抵押
动产抵押，是指以动产为抵押标的物而设立的抵押。动产抵押并不意味着所有的动产都可以称为抵押的标的物，有一些动产是不适合成为抵押标的物的。动产抵押的特征仍是抵押人不转移对财产的占有，否则将与质押无异。
（三）权利抵押
权利抵押，是指以特定的财产权利作为抵押标的物的抵押。对于何种权利可以成为抵押的标的物，一般法律都会做出明确的规定，我国可供抵押的权利一般是指土地使用权。
（四）最高额抵押
最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额度内，以抵押物对一定时间内连续发生的债权作担保的抵押形式。最高额抵押具有下列特征：1、抵押担保的是将来的债权，现在尚未发生；2、抵押担保的债权额不确定，但设有最高额限制，最高额限制并非债权的实际最高额；3、实际发生的债权是连续的、不确定的，即债权人不规定对方实际发生债权的次数和数额；4、债权人只可以对抵押财产行使最高限额内的优先受偿权；5、最高额抵押只需一次登记即可设置。
我国最高额抵押的适用范围，仅适用于借款合同和债权人与债务人就某项商品在一定期间内连续发生交易而签订的合同。
（五）财团抵押
财团抵押，又被称为企业抵押，是指抵押人以其全部的财产，包括动产、不动产和权利为一体共同作为标的物来进行抵押的行为。采用此种抵押方式的抵押人一般是企业，可以是企业的担保能力集中。《担保法》第34条规定，抵押人可将其合法财产一并抵押。
（六）共同抵押
共同抵押，又成为总括抵押，是指为了同一债权的担保，在数个不同的财产上设置的抵押。共同抵押的突出特点是在数个抵押物上设定数个抵押权，共同担保同一债权。其中一个抵押权实现，其他财产上的所有抵押权均消灭。
抵押权的种类，根据不同的标准可以进行不同的划分，根据我国《担保法》的相关规定，抵押权主要有以下几种：
（一）不动产抵押
不动产抵押，是指以不动产为抵押标的物而设定的抵押。不动产抵押是最普遍的抵押形式，由于不动产的特殊性，抵押人不转移对其的占有即可达到担保之目的，因此在实践中受到社会的普遍欢迎。
（二）动产抵押
动产抵押，是指以动产为抵押标的物而设立的抵押。动产抵押并不意味着所有的动产都可以称为抵押的标的物，有一些动产是不适合成为抵押标的物的。动产抵押的特征仍是抵押人不转移对财产的占有，否则将与质押无异。
（三）权利抵押
权利抵押，是指以特定的财产权利作为抵押标的物的抵押。对于何种权利可以成为抵押的标的物，一般法律都会做出明确的规定，我国可供抵押的权利一般是指土地使用权。
（四）最高额抵押
最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额度内，以抵押物对一定时间内连续发生的债权作担保的抵押形式。最高额抵押具有下列特征：1、抵押担保的是将来的债权，现在尚未发生；2、抵押担保的债权额不确定，但设有最高额限制，最高额限制并非债权的实际最高额；3、实际发生的债权是连续的、不确定的，即债权人不规定对方实际发生债权的次数和数额；4、债权人只可以对抵押财产行使最高限额内的优先受偿权；5、最高额抵押只需一次登记即可设置。
我国最高额抵押的适用范围，仅适用于借款合同和债权人与债务人就某项商品在一定期间内连续发生交易而签订的合同。
（五）财团抵押
财团抵押，又被称为企业抵押，是指抵押人以其全部的财产，包括动产、不动产和权利为一体共同作为标的物来进行抵押的行为。采用此种抵押方式的抵押人一般是企业，可以是企业的担保能力集中。《担保法》第34条规定，抵押人可将其合法财产一并抵押。
（六）共同抵押
共同抵押，又成为总括抵押，是指为了同一债权的担保，在数个不同的财产上设置的抵押。共同抵押的突出特点是在数个抵押物上设定数个抵押权，共同担保同一债权。其中一个抵押权实现，其他财产上的所有抵押权均消灭。
第2个回答 推荐于2017-09-28
抵押权的实现就是债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。
《物权法》
第一百七十九条 【抵押权基本权利】为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百九十五条 【抵押权实现的条件、方式和程序】债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《物权法》
第一百七十九条 【抵押权基本权利】为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百九十五条 【抵押权实现的条件、方式和程序】债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第3个回答 2019-04-17
对于什么是抵押权，我国《物权法》第179条有明确的规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。”根据上述规定，抵押时债务人或者第三人是不转移财产的占有的，故既能够担保债权人的债权实现，又能够使得抵押物的价值得到最大的发挥，因此抵押又有“担保之王”的美称。当债务人到期不能履行义务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人就可以优先受偿。详情
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第4个回答 2019-07-25
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