国有企业自管公房拆迁对承租人的补偿问题

Question

我父亲是重庆市一家国有企业的退休职工，1985年分得该企业一套自管公房，房改时由于该房是危房就没有购买到产权。1998年我父亲去世，由我母亲（无职业）一直承租该房至今，现在该房要被拆迁，拆迁方对企业进行一次性货币安置，企业再对承租人进行安置。我想请教几个问题：1.我母亲是否有权根据拆迁政策要求企业进行货币化安置？2.如果企业进行货币化安置我母亲是否有权要求企业参照渝府发[2008]37号文件中关于市直管公房拆迁货币补偿的相关条款执行？3.如果企业进行房屋安置我母亲是否有权要求企业按安置房的优惠条件出售安置房的产权给我母亲？4.如果企业拒绝接受我母亲上述要求是否可以进行法律诉讼？如果可以我母亲胜诉的可能性有多大？谢谢

Answer 1

1．拆迁补偿只发生在拆迁方和企业之间，他人不直接介入。企业对承租人是否补偿和怎样补偿，由当时分配该住房的具体承诺决定。
2．如果企业进行货币化安置，你母亲是有权要求企业参照渝府发[2008]37号文件中关于市直管公房拆迁货币补偿的相关条款执行的。
3．由双方协商解决，你母亲有权提出。
4．企业有权拒绝接受你母亲的上述要求。因为你母亲不是产权人，胜诉的概率不大。本回答被提问者采纳

Answer 2

一、公产房屋的性质及权属
公产房是我国计划经济的产物，它充分体现了我国公有制度下的平均分配原则，它是以家族为单位，以承租人为代表而分配给家庭的。家庭成员均有承租权，因为家庭成员的福利利益不是源于户主，而是源于国家政策。因此，公民承租的公产房是以承租人为记号的所有权归他的房产。在此情况下，公产房又分为直管房和自管房。直管房即直管公房，所有权归国家，管理形式表现为某市某区第某个房产经营管理所，简称房管所。自管房即国有企业响应国家政策或集资或自建而分配给本单位职工的福利房。那么，公产房的附随权利能否由公民自由处分呢？
公产房的附随权利即公产房的使用权、居住权。承租公房就是向国家或企业缴纳房屋租金，而将该房屋归本家庭使用的行为。在计划经济时期，家庭人口众多，承租证上只能写一人，通常写户主。若单从现象上看，承租人是谁，该房就归谁，他有权处分，这种认识是错误的。正如前所述，公产房分配是出于劳动力再生产和人口繁衍的需要分配给家庭，主要解决家庭居住问题，使得人有其所。
二、公产房拆迁补偿的标的是什么
无论从拆迁协议、还是从《城市房屋拆迁管理条例》上看，公产房拆迁的标的物是公产房屋的面积，而非承租人。因为动迁补偿款是按面积计算的。国家制定拆迁补偿的政策是针对家族的，房屋拆迁货币化安置的对象是公产房屋的使用权人，补偿的权利是公产房屋的使用权，而不是承租权。

拆迁公有住房时，对所有人、承租人如何补偿安置？
（1）所有人选择产权调换的，承租人由所有人负责安置。所有人补偿款的计算公式为：货币补偿金额＝（市场单价＋价格补贴）X 被拆除房屋的建筑面积。
（2）所有人选择货币补偿的，原有租赁关系终止。给所有人补偿款不设最低补偿单价标准，也无价格补贴。计算公式为： 货币补偿金额＝评估单价 X 20％ X 被拆除房屋的建筑面积 ； 承租人补偿款的计算公式为：货币补偿金额＝（市场单价 X 80％＋价格补贴）X 被拆除房屋的建筑面积。