第1个回答 2008-12-06
1、房地产价格有哪些特点?
答:由于房地产的特性决定了房地产价格具有一系列特点:
(1)房地产价格具有明显的权利价格特征。房地产具有空间的固定性和不可移动性,不象其它商品一样通过买卖可以转移到任何地点使用,而是一种权利关系的转移,因而房地产价格实质上是权利价格。例如所有权(产权房)价格、租赁权价格(租金)等。
(2)作为房地产价格基础的价值具有特殊性。一般商品都是人类劳动的凝结形成价值,成为价格的基础。而房地产的物质构成中包含土地在内,土地价值的形成具有双源性,一方面,作为原始土地是自然界的产物,是非劳动产品,其价格是地租的资本化,属于自然资源转化而成的价值;另一方面,加工在土地上的劳动又与其它商品一样形成劳动价值。所以只能说房地产价格基本上是房地产价值的货币表现。由于土地的稀缺性、不能再生,因而土地价格受到供求关系的影响特别大,市场需求的无限性与土地供给有限性的矛盾,促使地价有升值趋势,对房价构成重大影响。
(3)房地产价格具有特殊的形成机制。房地产价格在供求机制和竞争机制调节过程中呈现出三个方面特征:一是房地产市场供求平衡的难度特别大。房地产建筑周期长和地区性的特点,使供给具有明显的滞后性,同时又由于土地一级市场的垄断性,使土地供给受到限制,当出现供不应求时,增加供给平衡供求不易,因而需求量对房地产价格的作用十分明显。二是房地产价格具有一定的垄断性。由于土地一级土地市场的垄断以及房地产的地区性特点,使房地产市场竞争受到一定限制,市场信息不对称,竞争不能充分展开,从而造成房地产价格一定的垄断性。三是消费者价格预期心理对房地产价格影响很大。房地产是超耐用品,使用期特别长,未来供求关系变动和价格趋势对购房投资置业者具有较强吸引力,不仅考虑当前,而且更多的是考虑房地产市场发展趋势,使得消费者心理预期成为影响房价的一个重要因素。
(4)房地产价格具有显著的个别性。由于房地产的固定性和不可移动性,使各每宗房地产的实际价值和使用价值各不相同,从而其价格也具有个别性。
(5)房地产价格具有多种表现形式。房地产是价值量大的超耐用品,房地产价格实质上又是权利价格,其交易方式多种多样,如买卖、租赁、抵押、典当等,由此也带来房地产价格的多种表现方式,如售卖价、租赁价、抵押价、典当价等。
(6)房地产价格总水平具有上升趋势。主要是由于土地的稀缺性和供应量的有限性,需求量的扩张,拉动地价上升;同时,加工在土地上的劳动积累的增加也使土地不断升值,加上房地产本身内在品质、环境改善,也使房地产增值。从长时期看,房地产价格总水平呈现上升趋势。
2、影响房地产价格的主要因素有哪些?
答;影响房地产价格的主要因素有:
(1)经济因素。主要是指国家和地区的经济发展水平和居民收入水平等。由于这些因素会影响房地产市场的供给和需求,特别是需求,从而影响价格。一般来说,经济发展水平高,居民收入增长快,市场需求量大,带动房地产价格总水平也就高;反之,则相反。
(2)社会因素。包括人口、家庭、城市化状况和居民消费心理预期等。其中人口是重要因素,因为人口的数量、密度、结构决定了对住房和其它房地产的需求,从而影响房价。
(3)行政与政治因素。主要是国家或地区政府制定的相关经济制度、政策、法规和行政措施对房价的影响。特别是宏观调控政策、土地政策、住房制度、城市发展规划等,会对房地产供给和需求产生重大影响,从而影响房价。
(4)房地产内在因素和周边环境因素。房地产生产成本、质量、品位、房型、结构、朝向等内在因素,体现房地产自身的价值和使用价值,会对房地产价格产生决定性影响。同时房地产周边环境和区位,如地质、地貌、气象、水文、生态环境等,会使房地产效用发生变化,因此产生价格差异。此外,交通等基础设施状况也会影响房价。
3、什么叫房地产升值?升值的原因是什么?
答:房地产升值,是指在社会经济正常发展的条件下,从长远的发展趋势看,房地产市场交换价值不断上升的趋势。它不同于通货膨胀引起的一般商品价格的普通上涨。
房地产为什么会升值?房地产升值主要是由土地升值引起的,房地产升值的实质是土地升值。在房地产物质构成的两大要素中,房屋建筑物在使用中不断被消耗,不仅不会升值,而且会不断被折旧,只有土地随经济发展会出现升值的趋势。土地升值的原因是:(1)土地供求关系的特性决定其不断升值。一国或一地区土地总量是固定不变的。有限的,而随经济发展的人口增长,人们对土地的需求量却不断增长,这就使土地的需求量却不断增长,这就使土地供求矛盾日益突出,供不应求拉动土地的市场交换价值不断提高,这是需求拉动型升值。(2)土地效率提高型升值。土地的价值是受效用制约的,随着社会经济的发展,土地产出的利用效率不断提高,促使土地价值上升。(2)劳动积累型升值。人们在土地利用过程中,投入土地的劳动不断增加,从而在同一宗土地上积累了越来越多的劳动量,价值量上升必然引起升值。(4)土地用途转换升值。同一宗土地由低效益利用转换成高效益利用时,由于土地收益水平的提高,导致土地价格上升。如农地转换成工业、商业用地和建设用地时,就会发生因土地收益提高而造成土地用途升值。土地升值是一种长远的发展趋势,是在一定条件下形成的客观规律。
4、房地产价格构成有哪些基本要素?如何有效控制住房价格涨幅?
房地产价格构成是由价值构成决定的。房地产价格构成可以划分为成本和利润两大部分。具体来说中国房地产价格构成的要素有九项(1)土地取得费用;(2)前期工程费;(3)配套费;(4)建筑安装工程费(5)管理费;(6)销售费;(7)贷款利息;(8)税费;(9)利润。前八项是生产成本,利润是开发商投资回报。
从上述房地产价格构成要素中,可以看到房价的高低都与此有关。商品住房价格上涨有四种类型:一是成本推进型房价上涨,即由于土地、建筑材料等涨价,引起成本上升,房价上涨。二是内在品质提高型房价上涨,即由于住房品位提高科技含量增加,环境改善,引起成本增加,价值量扩大,房价上涨。三是需求拉动型房价上涨,由于供不应求拉动房价上涨。四是结构调整型房价上涨。即高档住宅所占比重上升,引起住房均价上涨。当前住房价格上涨有其合理因素,也存在一些不合理因素,主要是房价涨幅过大。如果住房价格涨幅超过人均可支配收入增幅、超过房地产升值的幅度,就是房价过快上涨,应加以控制。
由于造成房价上涨的因素是多方面的,因此,有效控制房价的涨幅,必须实施综合治理。主要可采取以下措施:(1)调整供求关系,适度增加商品住房供给,重点抑制需求过快增长,特别控制投资性需求,营造供略大于求的市场基本均衡态,抑止供不应求引起的房价上涨。(2)控制土地价格涨幅,力求控制在人均GDP增幅以下,避免土地成本过块上升引起房地产价格上涨过快。(3)优化结构,增加普通商品住房、特别是中低价住房的供应,适度抑制高档房建设,控制住房均价过快上涨。(4)制止暴利,规范房地产开发和交易行为,对获取暴利者实施重税,甚至根据价格法加以惩处,使开发利润控制在平均利润的合理水平上。(5)积极引导消费,提倡梯级改善。大力宣传量力而行、梯级改善住房条件,逐步改变消费者心理预期,消除浮躁心理。只要从成本、利润、市场供求关系方面实施宏观调控,就可以有效控制房价涨幅。 给个最佳,不给分日你
第2个回答 推荐于2021-02-06
找到四个,其它的网上都有,就是太散了
1、房地产价格有哪些特点?
答:由于房地产的特性决定了房地产价格具有一系列特点:
(1)房地产价格具有明显的权利价格特征。房地产具有空间的固定性和不可移动性,不象其它商品一样通过买卖可以转移到任何地点使用,而是一种权利关系的转移,因而房地产价格实质上是权利价格。例如所有权(产权房)价格、租赁权价格(租金)等。
(2)作为房地产价格基础的价值具有特殊性。一般商品都是人类劳动的凝结形成价值,成为价格的基础。而房地产的物质构成中包含土地在内,土地价值的形成具有双源性,一方面,作为原始土地是自然界的产物,是非劳动产品,其价格是地租的资本化,属于自然资源转化而成的价值;另一方面,加工在土地上的劳动又与其它商品一样形成劳动价值。所以只能说房地产价格基本上是房地产价值的货币表现。由于土地的稀缺性、不能再生,因而土地价格受到供求关系的影响特别大,市场需求的无限性与土地供给有限性的矛盾,促使地价有升值趋势,对房价构成重大影响。
(3)房地产价格具有特殊的形成机制。房地产价格在供求机制和竞争机制调节过程中呈现出三个方面特征:一是房地产市场供求平衡的难度特别大。房地产建筑周期长和地区性的特点,使供给具有明显的滞后性,同时又由于土地一级市场的垄断性,使土地供给受到限制,当出现供不应求时,增加供给平衡供求不易,因而需求量对房地产价格的作用十分明显。二是房地产价格具有一定的垄断性。由于土地一级土地市场的垄断以及房地产的地区性特点,使房地产市场竞争受到一定限制,市场信息不对称,竞争不能充分展开,从而造成房地产价格一定的垄断性。三是消费者价格预期心理对房地产价格影响很大。房地产是超耐用品,使用期特别长,未来供求关系变动和价格趋势对购房投资置业者具有较强吸引力,不仅考虑当前,而且更多的是考虑房地产市场发展趋势,使得消费者心理预期成为影响房价的一个重要因素。
(4)房地产价格具有显著的个别性。由于房地产的固定性和不可移动性,使各每宗房地产的实际价值和使用价值各不相同,从而其价格也具有个别性。
(5)房地产价格具有多种表现形式。房地产是价值量大的超耐用品,房地产价格实质上又是权利价格,其交易方式多种多样,如买卖、租赁、抵押、典当等,由此也带来房地产价格的多种表现方式,如售卖价、租赁价、抵押价、典当价等。
(6)房地产价格总水平具有上升趋势。主要是由于土地的稀缺性和供应量的有限性,需求量的扩张,拉动地价上升;同时,加工在土地上的劳动积累的增加也使土地不断升值,加上房地产本身内在品质、环境改善,也使房地产增值。从长时期看,房地产价格总水平呈现上升趋势。
2、影响房地产价格的主要因素有哪些?
答;影响房地产价格的主要因素有:
(1)经济因素。主要是指国家和地区的经济发展水平和居民收入水平等。由于这些因素会影响房地产市场的供给和需求,特别是需求,从而影响价格。一般来说,经济发展水平高,居民收入增长快,市场需求量大,带动房地产价格总水平也就高;反之,则相反。
(2)社会因素。包括人口、家庭、城市化状况和居民消费心理预期等。其中人口是重要因素,因为人口的数量、密度、结构决定了对住房和其它房地产的需求,从而影响房价。
(3)行政与政治因素。主要是国家或地区政府制定的相关经济制度、政策、法规和行政措施对房价的影响。特别是宏观调控政策、土地政策、住房制度、城市发展规划等,会对房地产供给和需求产生重大影响,从而影响房价。
(4)房地产内在因素和周边环境因素。房地产生产成本、质量、品位、房型、结构、朝向等内在因素,体现房地产自身的价值和使用价值,会对房地产价格产生决定性影响。同时房地产周边环境和区位,如地质、地貌、气象、水文、生态环境等,会使房地产效用发生变化,因此产生价格差异。此外,交通等基础设施状况也会影响房价。
3、什么叫房地产升值?升值的原因是什么?
答:房地产升值,是指在社会经济正常发展的条件下,从长远的发展趋势看,房地产市场交换价值不断上升的趋势。它不同于通货膨胀引起的一般商品价格的普通上涨。
房地产为什么会升值?房地产升值主要是由土地升值引起的,房地产升值的实质是土地升值。在房地产物质构成的两大要素中,房屋建筑物在使用中不断被消耗,不仅不会升值,而且会不断被折旧,只有土地随经济发展会出现升值的趋势。土地升值的原因是:(1)土地供求关系的特性决定其不断升值。一国或一地区土地总量是固定不变的。有限的,而随经济发展的人口增长,人们对土地的需求量却不断增长,这就使土地的需求量却不断增长,这就使土地供求矛盾日益突出,供不应求拉动土地的市场交换价值不断提高,这是需求拉动型升值。(2)土地效率提高型升值。土地的价值是受效用制约的,随着社会经济的发展,土地产出的利用效率不断提高,促使土地价值上升。(2)劳动积累型升值。人们在土地利用过程中,投入土地的劳动不断增加,从而在同一宗土地上积累了越来越多的劳动量,价值量上升必然引起升值。(4)土地用途转换升值。同一宗土地由低效益利用转换成高效益利用时,由于土地收益水平的提高,导致土地价格上升。如农地转换成工业、商业用地和建设用地时,就会发生因土地收益提高而造成土地用途升值。土地升值是一种长远的发展趋势,是在一定条件下形成的客观规律。
4、房地产价格构成有哪些基本要素?如何有效控制住房价格涨幅?
房地产价格构成是由价值构成决定的。房地产价格构成可以划分为成本和利润两大部分。具体来说中国房地产价格构成的要素有九项(1)土地取得费用;(2)前期工程费;(3)配套费;(4)建筑安装工程费(5)管理费;(6)销售费;(7)贷款利息;(8)税费;(9)利润。前八项是生产成本,利润是开发商投资回报。
从上述房地产价格构成要素中,可以看到房价的高低都与此有关。商品住房价格上涨有四种类型:一是成本推进型房价上涨,即由于土地、建筑材料等涨价,引起成本上升,房价上涨。二是内在品质提高型房价上涨,即由于住房品位提高科技含量增加,环境改善,引起成本增加,价值量扩大,房价上涨。三是需求拉动型房价上涨,由于供不应求拉动房价上涨。四是结构调整型房价上涨。即高档住宅所占比重上升,引起住房均价上涨。当前住房价格上涨有其合理因素,也存在一些不合理因素,主要是房价涨幅过大。如果住房价格涨幅超过人均可支配收入增幅、超过房地产升值的幅度,就是房价过快上涨,应加以控制。
由于造成房价上涨的因素是多方面的,因此,有效控制房价的涨幅,必须实施综合治理。主要可采取以下措施:(1)调整供求关系,适度增加商品住房供给,重点抑制需求过快增长,特别控制投资性需求,营造供略大于求的市场基本均衡态,抑止供不应求引起的房价上涨。(2)控制土地价格涨幅,力求控制在人均GDP增幅以下,避免土地成本过块上升引起房地产价格上涨过快。(3)优化结构,增加普通商品住房、特别是中低价住房的供应,适度抑制高档房建设,控制住房均价过快上涨。(4)制止暴利,规范房地产开发和交易行为,对获取暴利者实施重税,甚至根据价格法加以惩处,使开发利润控制在平均利润的合理水平上。(5)积极引导消费,提倡梯级改善。大力宣传量力而行、梯级改善住房条件,逐步改变消费者心理预期,消除浮躁心理。只要从成本、利润、市场供求关系方面实施宏观调控,就可以有效控制房价涨幅。本回答被提问者采纳
第3个回答 2008-11-27
你这问题,都是非常专业的.不要说你加500分的问题,你现在才只是200分就想要人家帮你回答20道专业又复杂的问题,就算你每道题给200分,估计都没几个人愿意去回答.
第4个回答 2008-11-27
去专业书店吧 同志 如果这样就能得到答案,我愿意用钱买分。