拆迁房屋产权

Question

我父亲住房最近拆迁，遇到个比较棘手的问题，懂的朋友指教下。
原本我父亲有两套住房（一套一楼，一套四楼），大约十年前将其中一套过户给了他的一个朋友（当时房子不值钱，是赠于他朋友的，没收一分钱），当时因考虑一楼面积比较大，且有院子，过户的房产证是四楼的，一楼的房产证依然是父亲的名字，但一楼比较潮湿，所以，我父亲一直住的是四楼房子，他朋友住一楼。此后父亲的朋友在一楼院子又自建了一间大约二十平方房间。目前拆迁的开发商认可这间自建房面，父亲向朋友的妻子（父亲朋友07年已经去世）提出补偿她这间自建房五万，按拆迁费这房屋大约十万左右的补偿，但朋友妻子不同意，坚持房屋由他建，要全部补偿。
既然父亲的房产证是一楼的，自建房是在一楼院子建的，产权是不是应该属于父亲？
请问下能不能去法院起诉，请求强制执行让她搬到四楼房子？

Answer 1

摘要：近年来，房价的居高不下，引起大家广泛关注，因拆迁引起的房价上涨更是各方关注的焦点。本文通过对房屋拆迁补偿现状的分析，指出目前房屋拆迁货币补偿存在的问题，在此基础上提出了按照土地面积进行拆迁房屋产权调换补偿的必要性、合理性及设计思路，为房屋拆迁补偿方式改革提供参考。

关键词：房屋拆迁 货币补偿 房价上涨 土地面积 产权调换

2001年11月1日起施行的《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《条例》），自实施以来，对规范城市房屋拆迁行为，推进旧城改造和促进房地产业发展方面发挥了重要作用，但随着房地产市场行情的变化，《条例》的个别条款规定已经不适应现实经济生活的要求。

1 房屋拆迁补偿现状

由于现在实行的房屋产权调换存在着拆迁双方当事人为安置房的地点、面积、层次、朝向反复扯皮影响拆迁工期，增加开发成本的风险问题，安置房的面积、质量、小区配套、物业管理和逾期安置等拆迁后遗症问题一并突出，所以，虽然《条例》规定“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换”，但是在实际运作过程中，因为供应问题，实物补偿比较有限。

2 房屋拆迁货币补偿存在的问题

2．1 “被动需求”增加，引发房价上涨

虽然改造危旧住宅，提高住宅成套率，有利于改善居民居住条件，但一些地方政府为了“政绩”，盲目扩大城市房屋拆迁规模，出现一部分超前的非正常住房需求。加上在实际运作中，房屋拆迁补偿坚持市场化取向，政府鼓励和推行货币化补偿，导致大量被拆迁人、房屋承租人直接进入商品房市场，而目前市场上却没有充足的符合被拆迁人??进一步攀升。为了遏制这种现象，2006年5月17日，国务院出台了旨在控制“少数大中城市房价涨幅”、调整“住房结构”、整顿“房地产市场秩序”的“国六条”。其中第三条明确规定“合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。”

2．2 货币补偿促进房价上涨

《条例》第二十四条规定“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。”这看似合情合理的规定，实则埋下房价上涨的隐患。因为货币补偿金额是以房地产市场评估价格确定，按照规定，对拆迁房屋估价方法首选市场法，而市场法是以同期商品房价格为参照进行的，所以当同期商品房价格上涨的时候，货币补偿金额必然上涨，货币补偿金额上涨导致开发成本增加，又带动房价上涨，而房价上涨又为货币补偿金额增加找到了新的依据，从而形成恶性循环。

2．3 被拆迁人的利益受到损害

被拆迁人用所得货币补偿购买与被拆迁房屋相等面积的房屋，与原来实行产权调换的结算方式相比，所支付的差价反而增加较多。根据国务院颁布的拆迁条例规定，被拆迁人被拆除的旧房与新建的安置房实行产权调换，建筑面积相等的只需支付房屋不同结构的建安工程结构差价与成新差价，一般多层砖混结构房屋，每平方米差价额大约在100-200元左右，新建房屋为全框架结构的多层或高层房屋每平方米差价额最多也只有400-800元。而按照“新拆迁条例”规定运作结算，被拆除旧房按房地产市场价评估额与新建房屋的销售价结算差额，住宅房屋一般每平方米差价额要达到300-500元，地段好的房屋差价每平方米差价额可达到1000元以上，商业经营性房屋的差价还要比住宅房屋高出许多〔2〕。这种情况现在表现得更为突出。

2．4 被拆迁弱势群体的住房难以保障，影响和协社会建设进程

货币补偿是以市场评估的方式来对被拆迁房屋进行估价补偿，而现在的房地产市场价格是放开的，在土地紧缩的情况下，商品房和二手房的市场价格上涨很快，再加上各地商品房建设档次越来越高，被拆迁人拿到的货币补偿款要再购买一套住房，还要额外支付很大一笔费用，这对于一部分经济困难的家庭来说是不现实的。这部分人可能因拆迁而失去老房子，同时又买不起新房子，基本生存受到威胁。据不完全统计，城市房屋拆迁工作已经成为引发群众上访的主要原因之一，这明显与建设和谐社会的目标背道而驰。

2．5 房价涨势如潮，购买需要过程

《条例》规定“货币补偿的金额以房地产市场评估价格确定。”建设部也在《城市房屋拆迁评估指导意见》(建住房[2003]234号)中明确提出，“拆迁货币补偿的金额，应根据房地产市场评估价格确定”。应该说自《条例》颁布实施到2003年底，全国的房地产市场价格基本稳定，这种情况下选用市场法进行房价评估是适宜的。然而自2004年下半年开始，全国房价迅速上涨，特别是近年来，几乎每天都在上涨，例如，截止6月21日，深圳楼市均价为15487元/平方米，对比一月份的10670元/平方米，深圳房价半年暴涨50%；在温州市区，一些房源去年10月份售价才1万元/平方米，短短10个月过后，价格已涨至2万元/平方米，甚至更高。可见，现在的房地产市场行情与制定《条例》时有着本质的区别。

已经成交的商品房交易价格在当时的市场行情下可能是合理的，但时过境迁，也许过几个月，甚至几个星期之后，这个交易价格在新的市场行情下就难以购买到相同品质的商品房了。对于选择货币补偿的被拆迁人，其重新购买住房的价格则是现行房地产市场的价格。再加上，房屋价值量大，购买时需要考虑的因素多，购买者往往需要花费一定的时间进行选择，而房价上涨的脚步不会因为购买者的犹豫而停止，因此，按照房地产市场评估价格确定拆迁货币补偿金额的方法，不少城市中等偏低或低收入户的被拆迁人拿到拆迁补偿费以后，往往无法选择到适宜的住房或者无力支付高涨的房价，最终难以重新购房，以致激发社会矛盾，影响拆迁进程。

2．6 用市场评估确定拆迁货币补偿额的合理性、可行性值得商榷

2．6．1 政府干预下形成的市场评估价格的合理性值得推敲

现在一些地方的拆迁评估价并不是真正意义上的市场评估价。而是在政府干预市场的条件下人为规定的“市场价”。目前一些地方的拆迁评估，基本沿用如下一种模式：由政府制定拆迁补偿指导价，交由评估机构进行区位、建筑面积、地段差别的套算，从而得出“评估价”，这样的“市场价”不仅难以符合市场法评估中的时点原则及公平市场原则，而且使“政府”深陷其中，既是裁判员又是运动员。

2．6．2 评估机构监督不够，难以保证中立和公正

拆迁评估机构作为中介组织，必须合法、公平、客观公正地出具评估报告，但目前，拆迁评估均由拆迁人委托并承担评估费用，在众多评估机构激烈竞争的情况下，一些评估机构为了与拆迁人建立长期合作关系，往往会用过低估价的方法来迎合拆迁人控制拆迁成本的要求。此外，由于缺乏科学、严密的市场监督等配套制度，现行房地产评估按照评估标的价值高低收取评估费的方式，难以保证评估机构作出公正、客观的评估。

2．6．3 增加的拆迁成本最终必然转嫁给购房者

用市场评估确定拆迁货币补偿额，肯定要增加拆迁成本，但作为开发商来说，其不会承担这笔额外的费用，最终这笔费用还是被打入开发成本中去，商品房价随之上涨，由被拆迁人和广大的购房户来承担。

3 按照土地面积进行拆迁房屋产权调换补偿的必要性及合理性

如果说在《条例》制定之初是为了推进旧城改造、促进房地产业发展的话，那么现在的房地产业已经被促进“火”过了头，到该对其进行降温的时候了。目前，对于房地产行业的平均利润率，还没有一个权威统一的数据，但不少调查机构的结论是房地产业平均利润率在30％－40％之间，而笔者认为，这个数据大概为20％多，而目前，各行业的平均利润约为7％。然而，因为拆迁补偿标准低，大量的被拆户难以重新购买新房，要么过着居无定所的租房生活，要么过着月月供奉房贷的“房奴”生活。由于拆迁双方当事人所获得的利益悬殊巨大，从而引发大量社会矛盾、群众集体上访也就是意料之中的事了。从公平、合理以及建设社会主义和谐社会的角度出发，必须立即改变这种以牺牲被拆迁人利益为代价，让开发商和地方政府以“旧城改造”为名赚得盆满钵满的不合理现象。

《物权法》第一百四十九条规定“住宅建设用地使用权（以下简称“住宅用地权”）期间届满的，自动续期。”可见，“住宅用地权”是长期的（甚至是无限期的），市民不但不能因为开发商的开发行为失去可以长期享受的“住宅用地权”，而且还应该在不失去这种权利的同时获得住房条件的改善，否则，市民宁愿保持原状。作为开发商，要想进行开发获利，可以参照《条例》第十三条规定，与市民签订“住宅用地权”置换协议后进行开发建设（这一点与后期向政府交纳土地使用权出让金并不矛盾。土地是一个立体空间，包括地下、地面和地上部分，开发商只是置换了市民手中的地面部分“住宅用地权”，要想建设高层住宅，增加容积率，还必须向政府购买地上部分的“建设用地使用权”，如果要改变用途还必须交纳改变用途后的差价。以建成的房屋产权置换市民的“住宅用地权”，不仅解决了目前房地产开发前期资金（拆迁补偿）投入量大的问题，同时分散了经营风险（产权置换的权”的面积大小与开发商获利的多寡直接相关，故以“住宅用地权”的面积为标准进行拆迁房屋产权调换补偿是非常合理的。

4 实行房屋拆迁产权调换补偿方式的设计思路

根据以上分析，拆迁货币补偿方式已经与现阶段的房地产市场状况不适应了，应该认真考虑对拆迁，实行产权调换补偿方式。具体思路如下：

4．1 严格区分拆迁类型

以房屋拆迁后政府供地的方式为标准将房屋拆迁分为纯商业利益拆迁（以下简称“商业拆迁”）和为公共利益拆迁（以下简称“公益拆迁”）两种类型：若以出让方式供地，那就是商业拆迁；若以划拨方式供地，那就是公益拆迁。

商业拆迁是以获得被拆人“住宅用地权”进行以谋取利润为目的的房地产开发的拆迁，对于商业拆迁的补偿，不仅要对被拆迁房屋重置价（不含土地价值）的残值进行补偿，而且要对被拆迁人合法的“住宅用地权”进行补偿。拆迁当事人之间是民事关系，从保障被拆迁人利益的角度出发，必须先签订安置协议后实施拆迁。

公益拆迁是指以获得被拆人“住宅用地权”进行基础设施和公益事业建设的拆迁，《物权法》第四十二条规定“征收个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”因此对公益拆迁，补偿内容同商业拆迁补偿内容相同，不同的是，公益拆迁当事人之间是行政征用和被征用关系，为了保证施工进度，可以按照先拆迁腾地、后处理纠纷的原则办理。

4．2 严格区分并妥善处理拆迁问题和非拆迁问题

不管何种类型的拆迁，不能“把动拆迁当作筐，什么事情都由它装”，否则，不仅不利于拆迁政策的制定和实施，而且还会影响拆迁工作的顺利开展。为此，必须首先区分哪些是拆迁问题，哪些不是拆迁问题。与绝大多数被拆迁人利益密切相关的问题是拆迁问题，如确定安置房位置的方法、产权调换面积计算方式、房屋残值计算标准以及搬迁补助费和临时安置补助费发放办法等。只与极少数被拆迁人相关的问题不是拆迁问题，如被拆迁人中孤老、孤残、孤幼；享有社会救助领取证和低保的；列入大病医保的；完全丧失劳动能力和部分丧失劳动能力的；已离退休的市级以上劳模及烈属家庭等特殊对象的优抚问题。

对于商业拆迁问题，必须在动迁前解决，做到不留“尾巴”，否则不能进行动迁；对于非拆迁问题，应及时移交相关部门进行处理，如上文提到的特殊对象的优抚问题在动迁前应将优抚对象名单提交给民政部门，由民政部门来解决。

4．3 建立灵活多样的安置方式

4．3．1 对商业拆迁安置

以往产权调换的补偿方式是为了确保被拆迁人能够有房可住。因为补偿标准低，如果拆迁安置房屋建设质量高，区位选择优越，补偿款将不足以支付购买拆迁安置房屋的费用，所以拆迁安置房屋大部分属于区位环境差、工程质量差、住宅小区规划设计水平不高、公建配套设施不齐、物业管理水平落后和售后服务质量有待提高的房屋。这些有问题的房屋已严重影响被拆迁人的生活质量，甚至危及到他们的生命财产安全。为了彻底改变这种状况，对商业拆迁安置原则上实行原地安置，具体办法如下：

4．3．1．1 确定安置房屋具体位置

在有关部门的监督下，用“摇号”的办法确定被拆迁人安置房的具体位置。这样不但解决了以往拆迁双方当事人为安置房的地点、层次、朝向反复扯皮影响拆迁工期，增加开发成本的风险问题，而且解决了安置房的质量、小区配套、物业管理等拆迁后遗症问题，将被拆迁人的利益和拆迁人的利益紧紧捆绑在一起。

4．3．1．2 计算安置面积和房屋残值

对被拆迁人的安置补偿面积，在参考拆迁区域内房屋容积率的基础上，按照不低于被拆迁户实际占有土地面积的一定倍数确定安置补偿面积，实行“一把尺子量到底”，而对被拆迁户房屋的残值补偿可按如下公式计算：房屋残值=（建筑材料成本+建造人工成本）×房屋成新。这就解决了以往按户和建筑面积进行补偿，在拆迁公告发布以后，出现的以“突击建房”、“分家析房”、甚至假离婚等手段套取住房补偿的问题。既预防了浪费资源，又保证了拆迁过程中的社会稳定。

4．3．1．3 发放过渡费

过渡费按被拆除的合法居住房屋建筑面积计算，由拆迁实施单位一次性支付给被拆迁人，并实行封顶政策，即每户过渡费超过最高数额的，按最高数额支付。

4．3．1．4 安置面积差额“多退少补”

被拆迁户获得补偿面积小于一套安置房面积的，其既可以选择按照拆迁地新建楼盘的开盘价补齐不足的面积差价，也可以选择由开发商按照开盘价对被拆迁户获得的补偿面积进行回购，被拆迁户获得补偿面积在置换多套安置房后，仍有余额的（不足一套安置房面积），由开发商按照开盘价的一定折扣予以回购。这样不仅平衡了拆迁双方的利益，而且最主要的是对稳定房价也起到一定的促进作用。

4．3．1．5 扶持中小套型住房建设

原居住在中心城区的居民，住房面积一般都比较小。为了防止出现大多数被拆迁人获得的补偿面积与一套安置房面积相差过大，被拆迁人没有经济能力承担补齐剩余房价款，影响安置的问题。必须严格执行国办发[2006]37号，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。”的政策，同时在出让土地的时候，结合拆迁区的实际情况，规定开发商必须建设一定数量的大小适宜安置拆迁户的商品房（套型标准在60平方米左右）。这不但减轻了被拆迁人在安置房上的经济负担，而且节约集约利用了土地。

4．3．2 为公益的拆迁安置

对于公益拆迁安置，如果在拆迁原址进行房地产开发建设的（如经济适用房、廉租房建设），则在拆迁原址进行安置，如果在拆迁原址不进行房地产开发建设的，可由政府另行选址建造经济适用房来安置或者通过购买房地产开发商已建成的商品房进行安置。

无论那种拆迁类型，对于被拆迁人来讲，其付出的都是“房屋所有权”和“住宅用地权”。为了公平起见，对公益拆迁安置，其安置房具体位置的确定、安置面积和房屋残值的计算方法以及发放过渡费的标准等方面都应与商业拆迁安置相同，不同的只是在安置面积差额处理方面。

公益拆迁被拆迁户获得补偿面积小于一套安置房面积的，既可以选择按照市场价补齐剩余房价款，也可以选择申请廉租住房，同时按照市场价将其获得补偿面积折算成资金，作为廉租住房若干年租赁权和支付房租、物业管理费的担保；被拆迁户获得补偿面积在置换多套安置房后，仍有余额的（不足一套面积），由政府按照市场价进行回购。这就解决了中等偏低或低收入家庭被拆迁人的安置住房问题。

4．3．3 扶持经济适用住房、救济房和廉租住房开发建设，满足各方住房安置需要

严格贯彻执行国发〔2007〕24号文件的有关规定，落实解决城市低收入家庭住房困难的经济政策和建房用地，积极筹措廉租住房保障资金。根据经济发展水平和群众生活水平，新建经济适用住房套型建筑面积控制在60平方米左右。同时在经济适用住房以及普通商品住房小区中配建廉租住房，新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内，并在用地规划和土地出让条件中明确规定建成后由政府收回或回购，也可以考虑相对集中建设。

对选择由开发商回购补偿面积进行货币补偿的被拆迁人，根据补偿资金的数量和其经济能力，可以选择申请购买经济适用住房，也可以选择交纳一定的资金，作为廉租住房若干年租赁权和支付房租、物业管理费的担保，申请廉租住房。对极少数失去工作能力，没有收入来源的特殊困难动迁家庭，由政府参照人均最低住房标准无偿提供救济房，确保不因旧城改造增加一个新的住房困难户。同时对接受“经济适用住房、救济房和廉租住房”安置的被拆迁人名单张榜公布，接受社会监督，对发现弄虚作假的被拆迁人及时进行处理，达到安置公平的目的。

4．4 坚持依法拆迁，规范解决拆迁矛盾

虽然，以土地面积为标准进行拆迁房屋产权调换的补偿方式相比以往的补偿方式在解决社会矛盾方面有很大的进步，但是，正如“没有包治百病的灵丹妙药”一样，面对千差万别的实际情况，以这种方式进行的补偿也难免会产生一些社会矛盾。

如果拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议，应严格依照《条例》和建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》（建住房[2003]252号）的规定通过行政裁决来确立拆迁补偿的具体事项。首先必须组织当事人进行调解。对拆迁当事人拒绝调解的，主管部门应依法作出裁决。经调解，达成一致意见的，出具裁决终结书；达不成一致意见的，主管部门应当作出书面裁决。同时为了保证行政裁决的公正性、权威性，要避免在行政裁决中存在重实体，轻程序的倾向。裁决送达时必须向当事人表明身份、履行送达的签字手续，并告知当事人行政复议、行政诉讼的权利及申请复议期限、起诉期限等。如果“未达成拆迁补偿安置协议户数较多或比例较高的，房屋拆迁管理部门在受理裁决申请前，应当进行听证”。

被拆迁人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，同时在货币补偿资金已经到位，安置房或周转过渡房已经落实的情况下可以依法申请人民法院强制拆迁。但应当提前15日通知被拆迁人，并认真做好宣传解释工作，动员被拆迁人自行搬迁。同时组织街道办事处（居??明人，委托专业评估机构进行评估，并由公证部门对被拆迁房屋及其房屋内物品进行证据保全。

5 结束语

旧城改造是各个国家在发展过程中都会遇到的问题，为了保证旧城改造工作顺利进行，必须时刻以“三个代表”和“以民为本”的思想作为各级房屋拆迁管理部门的行动指南，将绝大多数动迁户的利益放在第一位。为确保绝大多数人拥护旧城改造工作，必须将改善居民居住条件放在首位，实现居者有其屋，继而推动拆迁工作顺利进行。 ◆

（作者单位：南京农业大学公共管理学院）

Answer 2

您好，算不上指教只是希望对您有帮助。

第一：根据《物权法》规定，房屋的所有权由其建造者所有，
不过您如果能证明这所房子是在你们未允许的情况下建造的，则可认定它为违章建筑，是可以拆掉的。但是，如果是在您默认的情况下，此房的所有权归您父亲的朋友所有。
根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，房屋拆迁补偿是对房屋和其他地上附着物的补偿，而不是对土地使用权的补偿。因此，有权获得补偿的只能是房屋或其他地上附着物的所有权人，而不是土地的使用权人。所以……这个补偿应当归您父亲的朋友。

第二：是可以向法院提起一个确认房屋产权的诉讼，要求强制执行的。

O(∩_∩)O~希望对您有帮助……

Answer 3

我国对房产实行的是登记发证制度，即《房产证》是谁的名字，其产权就是谁的。
但是，如果该自建房没有《房产证》、《土地证》，拆迁时开发商认可，就应本着谁修建、谁受益的原则，由房屋投资人得到补偿，其它人是不能干涉的。
但是如果你父亲有一楼他自建房的《土地证》，可以起诉法院，要求其无偿拆除，并腾出一楼的全部住房。本回答被提问者采纳

Answer 4

因该房产为你父亲所有,因此对于该房产拆迁的赔偿应由你父亲及家人获得,但同时因你父亲的朋友自行搭建的房屋由其自行投资,因此在该房屋的拆迁补偿款获得后你父亲应当给予其友家人部分补偿.具体补偿方式如该房屋补偿款为十万元,可先去除该房屋原投入建设费用之后,所得部分由你们两家进行均等分割较为合理.如因该房屋补偿分配问题引发讼争,法院判决也应倾向于此.
以上建议供你参考.

Answer 5

如果你们之间确实非常信得过,而且你老妹愿陪伴你去办理拆迁赔偿手续.等于是房子还算你老妹的,你老妹代你索赔,这样就可以省去很多麻烦和冤枉钱.你如果过意不去就分一定的红给你老妹,岂不两全其美,皆大欢喜.不知你老妹是后悔什么?你老妹想单方终止协议，就看你们协议中有没有相关约定，（如双方在任何情况、任何时候都不得反悔或保留单方终止协议的权利，在必要时宁愿赔给对方约定的经济利益等等。）我想你们肯定没有。你们的买卖是合法有效的.属于民间公证,政府不希望这样搞,但也主要是为了钱的问题.如果你老妹不愿合作或你现在已经不信任你老妹了，那后悔的应该是你，你必须办理过户手续，费用由谁出还可以商量。如果你老妹硬要夺回房子，你们可能要打官司反目成仇了，仔细算一算最后只能是两败俱伤，钱都让别人赚了。