物业服务合同

Question

我所居住的小区，物业公司和开发商是一家，1.2元/平/月。由于没有业主委员会，当初也没有签订物业服务合同。物业公司只知道要物业费。我问物业，他说他们只管绿化和楼道卫生。小区丢东西什么的都不管。想问物业服务合同如何签订？有什么标准？如何能够约束物业能做到对得起每月1.2元的物业费。如果物业达不到标准，应该去哪里投诉。谢谢。

Answer 1

签订物业管理合同与是否有业主委员会没有必然的联系，小区如果成立了业主委员会比较容易与物业公司进行沟通和协调，但并不是说一定要求业主委员会才行。

物业服务合同通俗一点来说，就像我们自己家请的保姆，你和保姆之间可以有书面的协议，也可以有口头（事实）协议，协议的内容由你们双方来确定，目前只有参考，没有标准。

一个正规的物业公司，在对业主提供服务的同时，会对所有服务进行测算，经过测算得出管理费应该是多少，然后和业主进行沟通，如果双方认可，则按照这个价格收取物业管理费。就像保姆，只给你做饭收多少钱，又做饭又带孩子收多少钱，这个双方自行约定。如果要说约束的话，只能监督他到底做了这些事情没有。

就楼主的情况来看，主要问题表现在提供服务项目不明确导致的，如果现在不能成立业主委员会，楼主可以多约一些业主和物业公司明确服务项目到底是什么，每种服务项目价格如何，例如：绿化做了要收多少钱，保洁做了要收多少钱等等。

如果依然不满意，你可以向本地房地产部门的物业管理科或者本地的物业管理协会进行投诉，或许能够帮你解决问题。另外，你也可以找本小区的社区工作站要求他们组织成立业主委员会，这样也是解决问题的一个办法。

Answer 2

1.在召开首次业主大会并成立业委会之前，是由开发商与物业单位签订《前期物业服务合同》从中开发商、物业单位、业主都必须履行各自应尽的义务！（列如：开发商在满足条件的前提下召开首次业主大会并促成成立业委会、物业公司履行维修保养义务、业主及时缴纳物业服务费用等等等）。
2.物业服务及收费标准一般当地房地主管部门及物价部门都有详细标准供参考。各地区存在一定的差异。
3.如果对物业公司服务质量存在疑问的，可以向当地房地主管部门投诉，各地部门名称可能不一样，譬如浙江是建设局下属物管科对物业企业进行监管，上海是所属地房地办，你也可以向所属街道反映问题，一般都有专员出面协调处理！

另外：按LZ意愿为了能更好的约束物业公司的种种行为，建议楼主所住小区在满足相关条例的前提下尽早召开业主大会、成立业委会！因为在很多问题以协商、协调的方式不能解决的情况下，就现有的《物权法》和《物管条例》单个业主仍不能起诉物业公司，起诉主体必须是业委会！
再另外：作为一个曾经的物业人希望楼主不要站在一个与物业企业对立面的角度去考虑问题，很多社会存在的物业纠纷究其根本原因很多并不是物业公司本身的问题。正如你所说，物业和开发商是一家，但是从法律层面来说他们是两家独立的企业！！可能前期开发中就留存很多隐患，你要一家服务企业来完成建设任务也是有很大难度的！只有业主与物业企业紧密的联系在一起，互惠互利。起到一个良性循环才能建设一个和谐、安康的社区。
备注：个人经验认为在一个中型城市来说1.2元的物业费，对于一个高层住宅小区来说并不算高！

Answer 3

投诉物业公司可以找房产局物业监管部门，收费1.2肯定是有前期物业管理合同的，是物业公司和开发商签的，如果没有可以去物价部门投诉，你现在最好的办法成立业主委员会，才能对物业公司有约束。

Answer 4

fas