巨额的财富、庞大的资金量，这都是人们对房地产企业的普遍印象。然而，等到人们细细看那风光无限的背后，却发现那些身价百亿、千亿的房地产企业早已债台高筑。
不仅是房地产企业“满身伤痕”，所有的环节都是“负债累累”。百姓买房的房贷近50多万亿，卖地的地方政府债务也高达100多万亿。每个环节的相关方都处于一个负债的状态，钱究竟去哪儿了？
一、房企的钱去哪了？
为什么看起来赚得盆满钵满的中国房企，却面临着债务压顶的压力？原因是房地产行业是一个高杠杆的行业，其特殊的行业性质迫使它只能在高负债的压力下负重前行。对于房企来说，向政府买地需要时间，建造起楼盘需要时间，包括售楼以及交房都是一个长期的过程。
房企的资金周转期都很长，为了经营下去，房企只能不断借钱保持充足的现金流。本来这种经营模式并不会使房地产行业欠下巨额债务，承担的大部分风险都是正常的资产风险。但是房企想在这个有限的市场中多分一杯羹，“高杠杆”便成为了它们赚钱的新路子。
“高杠杆”模式下，房企只需要一小部分资金就能够开发项目，其余资金则都是由负债借来的钱。等到开工后由供应商垫付相应工程款，项目若四证齐全，此时房企就可以向银行贷款，再替换之前所筹集的资金。毫不夸张讲，房企只要一点点资金就能撬动十倍以上的价值。
这也就是为什么房地产企业即便很赚钱，但是仍然资不抵债的原因，明面上的财富并不能弥补公司的巨额显性或者隐性债务。等到债务在某一个时点集中到期，此时便爆发了债务危机，恒大便是如此。将近2万亿的负债，将这个房地产企业龙头一下子逼向了破产重组。
所以说，房地产企业赚来的钱都去还债了，也就是流向了房企的股东和债权人，还有一部分则流向了房企员工和地方政府的税收。那么政府呢？政府卖地不需要成本，怎么还会欠债呢？
二、政府的钱去哪儿了？
政府虽然能从出让土地中获得一大笔出让金和税收资金，但是地方政府需要用钱的地方更多，仅靠卖地的钱是远远不够的。对于政府来说，他们要支付体制内人员的薪酬，要完善基础设施，要支付各类社会保障的费用……这些不可或缺的支出，压得政府也无法实现“财务自由”，所以政府也需要借债。
对于政府来说，它们可以在市场上发行政府债券，也可以从银行系统中贷款或者以城投公司的名义发行债券。因此，地方政府卖地获得的收益和它的支出金额相比，简直就是相形见绌，政府也无法真正在房地产行业赚到什么大钱。
所以说地方政府卖地的钱，大部分最终流向了那些需要政府投资的项目，也就是承接这些项目的股东、债权人以及员工。对于个人来说，我们知道是房贷将当代人变为了“房奴”，那么从个人这儿流出的钱又去了哪儿呢？
三、购房者的钱去哪儿了？
购房者的钱一部分给了房地产商，也就是我们说的首付；另一部分则是每个月所需要还的房贷，这笔钱则流向了银行。而银行又将购房者的钱一部分借给了房企，另一部分则作为利润留存。对于银行的利润，则分别流向了银行股东、税收、资产积累三个方面。
一方面，居民愿意买房是一件好事，适当的住房贷款有利于中国经济的发展。另一方面，居民过度透支也会造成杠杆率过高，不利于居民生活水平的提高。同理，地方政府和房地产企业也需降低债务比率。
结语
总而言之，目前的房企处于一个转型升级的阶段。对于房企来说，一直强加杠杆不是长久之策，重要的是要控制规模、稳定发展以及稳重经营。多元化经营固然可取，但绝不能像恒大一样把自己“作到”破产！