通过公司股权转让的方式，实现房地产项目的所有权（包括控制权与受益权）的全部或部分转让，是目前市场上的一种常见形式。和直接的土地使用权转让、在建工程转让或房地产项目转让相比，这种方式成本较低且手续方便。根据《公司法》的有关规定，公司股权的内部转让，无须征得其他股东的同意。所以，不需要经过复杂的程序，只需转让方股东和受让方股东达成股权转让协议，并依法办理相关手续即可。但如果向股东以外的第三方转让股权的，应当具备股东会决议等相应的程序文件。涉及国有资产转让或外资并购与外资准入的，根据国家规定需要申报审批的，应按照规定履行申报审批程序，获得国家规定的批文。公司股权转让下的房地产转让，受让方必须分别考虑房地产项目风险和公司股权并购风险（来源于目标公司或有债务的转移）。在股权转让协议中，受让方需要防范以下一些风险：一是目标公司或有负债，包括未披露的对外担保、潜在的合同违约、其他到期或未到期的一般性债务等；二是股权和股权并购的合法性风险；三是因房地产项目尚未取得四证或四证不全的，或是尚在申报中的预期项目，均存在不可避免的政策风险；四是前期规划和前期施工的瑕疵风险等；五是股权并购协议的履行风险。公司股权转让下的房地产转让，受让方可以通过以下几点来进行风险管理。第一，成立专门的项目并购小组，包括法律、财务和房地产等核心小组。第二，前期的审慎调查与风险评估。审查目标公司的财务状况、对外合同签订与履行状况、项目规划与执行状况等。审查文件包括：公司的注册成立文件、财务报告、税务资料、转让前的专项审计报告等，审查目标公司对外合同记录和用印记录报告等。第三，收购方案的确定与谈判。第四，股权协议的签订与监督执行。房地产项目的风险，一般通过专职人员的前期调查与合同审查是可以避免的。但股权并购带来的或有债务风险，其隐蔽性、突发性与破坏性是无法通过一般的审查来避免的，需要相应的收购策略来加以防范。主要包括：第一，要求目标公司提供担保。由有偿债能力的母公司、关联企业或上市公司提供担保，是规避目标公司或有债务风险的有效手段。变更完毕即付清全部转让款，是转让方考虑接受这种方案的主要原因。第二，预留保证金。在股权转让协议中设定保证金条款，具体操作一般有两种方式：一是直接预留一笔尾款，附条件给付。支付条件为在风险保证期限内，受让方没有因协议内或协议无法预见的风险和债务而遭受损失。这个期限一般设定为24个月。二是直接将尾款设为保证金，由第三方监管或向公证机构提存，通过设定提存条件来防范受让方在协议内或通过协议无法预见的风险和债务。第三，信息公告。在履行股权转让协议的同时，结合担保条款或保证金条款进行股权转让公告，通过公告方式对不特定的债务人进行提示，防范或有债务风险。受让方案最终要体现到股权转让协议条款中，合同是防范风险的关键。（作者许海波系本刊特约撰稿人、上海市君悦律师事务所律师）
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