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收益法房地产之所以有价值,其根本原因是因为他有使用价值,使用价值即为房地产所有者带来收益,收益的大小是决定房地产价值高低的内在原因,通过一定的分析,房地产收益与其价值有一定的比例关系(即房地产收益率)。
不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同,根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率。
市场比较法:
挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例(已成交的或评估过的、具备正常报价的)与待估房地产的各项条件相比较,对各个因素进行指数量化,通过准确的指数对比调整,得出估价对象房地产的价值的方法。
这种方法具有较强的实际意义和准确性,在市场经济不太成熟的时候较难适用,在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用,并且估价结果较为准确。
剩余法房地产总价知道或者可以测算出来时,因为房地产总价=土地使用权价值+房产价值,因此测算出土地使用权价值或房产价值,用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。这种方法常用于房屋或土地的单项估价。