案外人借名买房，能否强制执行

Question

如题所述

Answer 1

　　近些年，为稳定住房价格、抑制炒房行为、切实调整住房供应结构，国务院及有关部门陆续发布了一系列通知及意见，各地政府也针对房地产调控政策制定了各项措施。在限购限贷政策的影响下，受限的实际购房人为规避相关限制，借用他人名义购买房产的现象越来越多。
　　网友咨询：
　　案外人借名买房，能否强制执行？
　　律师解答：
　　借名买房顾名思义就是借他人的名义买房，借名人实际出资，但房屋登记在出借人名下。
　　首先，需要审查的是借名买房合同是否有效。如果案外人是基于逃避债务、规避税收、违规购买政策性保障住房等违法原因借名买房，存在损害国家利益或社会公共利益的情形，借名买房行为会被认定为无效，此时，案外人不能排除强制执行。其次，如果合同认定有效，那么需要审查案外人是否是真实权利人。最后，法院需要衡量案外人对案涉房屋享有的权益能否对抗申请执行人的执行债权。
　　律师补充：
　　近年来，某些人意图通过“借名买房”来规避限购政策和享受政策优惠，这种行为在一定程度上削弱了国家调控政策和福利政策的实际效果。而且，“借名买房”中的借名人属于受益人，基于权利义务对等和风险收益对等原则的考虑，其理应承担因房屋登记在出名人名下所产生的各类风险，自然也包括房屋被强制执行的风险。
　　提示大家，要谨慎做出“借名买房”行为，这既是维护正常的市场交易环境，也是在维护自己的合法权益。
　　【法律依据】
　　《民法典》
　　第二百零八条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
　　第二百一十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
　　第二百一十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。