农村房屋私下协议有效吗

Question

如题所述

Answer 1

农村房屋私下协议有效。

农村房屋的买卖协议，如果是双方私下签订的，只要买卖双方是同一村的村民，并且买受人符合宅基地使用标准，所出售的房子建造合法，买卖行为报经村委批准同意的，该协议就具有法律效力。但如果买卖双方不是同一村的村民，或者未报经村委批准同意的，该协议可能会无效。

人民法院在判断农村房屋买卖协议是否有效时，一般会综合考虑如下几个因素：
（一）协议签订时间。我国民法坚持“法不溯及既往”原则，还是要尊重和遵守交易当时的法律规定；
（二）协议或买卖行为是否经公证。一般经公证的行为或交易文书，具有更强的法律效力；
（三）房屋买卖行为是否取得卖房一方所在的村集体组织或人民政府同意。
《土地管理法》第十一条规定，农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权；农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。
因此，如人民政府已经为买方颁发了新的土地使用权证，基本认定房屋买卖协议有效。
（四）交易房屋是否已经办理过户手续，买房一方是否对交易房屋形成稳定的居住事实。
（五）买房一方是否还另有住所或是否在他处还持有另一封宅基地。
法院将在综合考虑以上因素后，从维护社会秩序稳定性出发，最终确认房屋买卖协议是否有效。

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【法律依据】
《民法典》第一百四十三条
具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
第五百零二条
依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。