养老行业主要上市公司：目前国内养老行业的上市公司主要有：宜华健康(000150)、华天酒店(000428)、世荣兆业(002016)、延华智能(002178)、奥维通信(002231)等。
本文核心观点：居家养老模式，智慧居家养老，居家养老政策
老龄化程度不断加深，养老需求扩大
联合国规定：65岁以上的老年人口占总人口的比例达7%以上或60岁以上老年人口在总人口中的比重超过10%的属老年型国家或地区。根据国家统计局数据，2010-2020年，我国65岁及以上老年人口数量占总人口比重逐年升高。2020年65周岁及以上老年人口为1.91亿人，占总人口的13.5%。预计在未来，我国将进入深度老龄化社会;人口老龄化加速，促进了养老需求的增加。
居家养老模式介绍
2008年全国老龄委发布《关于全面推进居家养老服务工作的意见》，提出居家养老是指政府和社会力量依托社区，为居家养老的老年人提供生活照料、家政服务、康复护理和精神慰藉等方面服务的一种服务方式。居家养老主要是以家庭为核心，通过政府，社区，物业等方面的帮助为老年人居家养老提供力量支撑，满足老年人居家的日常生活需求。
政策推动居家养老发展
为应对我国老龄化问题，“十四五”规划指出，要完善社区居家养老服务网络，发展普惠型养老服务和互助性养老，支持家庭承担养老功能，支持成年子女与老年父母共同生活，履行赡养义务和承担照料责任;构建居家社区机构相协调、医养康养相结合的养老服务体系。
2021年6月，国家发展改革委、民政部、国家卫生健康委联合发布《“十四五”积极应对人口老龄化工程和托育建设实施方案》，指出要建设连锁化、标准化的社区居家养老服务网络。
加强社区养老基础设施建设
目前我国居家养老仍处于发展期，但养老设施建设的缓慢滞后在一定程度上阻碍了居家养老模式的推广。“十四五”时期，提出实施“一老一小”服务项目，从特殊困难家庭适老化改造、社区居家养老服务网络建设和养老机构服务三个方面来提高养老设施的基础建设，为重点老年人群的正常生活提供有效的生活物质保障。
居家养老智慧化发展
近年来，健康养老与互联网+不断发生关联，在互联网+的推动下，我国养老产业也逐步进入了网络化、智能化的阶段，但在我国整体智能技术受限、智能化产品性能有待提升的现阶段，养老产业的智慧化水平也较低。2020年12月，《关于推动物业服务企业发展居家社区养老服务的意见》提出积极推进智慧居家社区养老服务，包括建设智慧养老信息平台，配置智慧养老服务设施，丰富智慧养老服务形式，创新智慧养老产品供给。但从中长期看，智慧化仍将是健康养老的发展趋势。
—— 更多数据可参考前瞻产业研究院《中国养老产业发展前景与投资战略规划分析报告》
行业主要上市企业：万科地产(000002)、保利地产(600048)、华润置地(01109.HK)、首创置业(02868.HK)、绿地控股(600606)
本文核心数据：中国老龄化人口、老龄化人口预测、床位数预测
养老地产需要大规模资金支持
养老地产是指从建筑设计、园林规划到房屋的标准配置上强调适老化设计，即更偏向于符合老年人相关的建筑产品开发，从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常的起居呵护更符合老年人的行为习惯。
与一般的房地产开发模式相比，养老地产具有一定的特性：
我国正不断步入老龄化社会
根据国家统计局数据显示，2014-2020年，我国老龄人口从2.1亿增加至2.64亿，年复合增长率达到3.72%;2020年60岁以上的人口达到2.64亿，同比2019年增长3.99%，占总人口比重为18.70%。根据国际上老年化标准：60岁以上人口占总人口比例达到10%或65岁以上人口占总人口比重达到7%，中国早已经步入老年社会。
根据国家统计局的数据，近年来我国老龄化人口占比不但上升，65岁以上的老龄化人口比例从2010年的8.9%上涨至2020年的13.5%，上涨了4.6个百分点。
目前养老机构床位数量接近490万张
2015-2020年，我国养老机构床位数逐年增长趋势。据民政部公布的数据显示，截至2020年底，全国共有养老机构床位483.1万张，较2019年增长12.6%。
短时间内我国老龄化趋势不会改变
考虑到我国目前结婚率、生育率较低而离婚率较高的问题，在综合联合国、国家人口计生委、全国老龄委以及部分学者对我国未来老龄化发展趋势的预测结果后，初步预计，2026年，我国60岁及以上人口规模在3亿人左右。
养老地产会随着老龄化程度的加深逐渐增多
根据民政部统计，截至2020年底，我国各类养老床位483.1万张，比上年增长12.55%，每千名老人占有养老床位53张。预计到2026年，我国养老机构床位数量将达到接近1000万张。
整体来说，我国老龄化的不断加深势必会加大养老地产的需求敞口，从而拉动养老地产行业的发展。
我国老人一直在增加，但是年轻人减少，社会养老压力较大