商业地产领域，和内街相比，沿街的优越是毫无疑问的。
“街面房子”之所以成为N多商家的开店首选，自然有其内里乾坤。
又或者说，对于商业地产做出评价，“走着瞧”才是客观理性不误读的公正所在！
所谓先胖不算胖，开业就像婚礼：只要能举办基本都成功，但商业地产切不可“一切为了开业、一切为了网红”，为了可持续，还是要——具体问题具体分析。
今天讲讲沿街案例的思考。
1、“一切为了人流”的背后
以沿街到极致的步行街为例：为什么要从室内走出来，成为“感受阳光呼吸新鲜空气”的步行街？
撇开“赶时髦一窝蜂”和“实在没招了，要么步行街试试看”的两大策源，步行街的初衷还是希望通过提供更轻松更休闲的环境，并充分利用户外空间大、采光好的天然优势，来营造“让人群影响人群”的聚集并化合效应。
“一切为了人流”说说容易，到底步行街对人流有什么想法？
第一步：通过步行街这种业态的“新”和“稀有”，吸引全城人流乃至旅游到访，虽然城市层级分为巨、大、小、微，但不妨碍家家心中都有“南京路中华第一街”的梦想和愿望！
第二步：人流到访形成的集聚效应，通过传播形成一波接一波的持续到访，那么至少业主看得到希望、商家对租金信服、品牌得到展示面，关键是只要人流可以承接可以前赴后继，那么步行街消费的数据基数池已经形成。
第三步：不要求人人消费，但至少可以“有人消费有人传播”，这也就是如今部分商家“要网红、要做成网红”的目的降维，先把人气做出来，消费的消费不消费的拍照发社交媒体，“只要人流不断”，绝对转化数据可以期待。
第四步，成了网红之后的兴奋期之后，就是务实地看报表，每天每周每月的销售额，商业地产最终要回归的还是销售功能本身，或者说“租金也是一种广告费”的直接或间接变现能力。
所以，“一切为了人流”的终极诉求是成交是销售额是现金流，那些目前网红的切不能满足于网红这个纸上富贵，要么继续做大基数看绝对销量，要么下一步转入精准成交提升转化率。
但是商业地产的项目和项目之间，先天条件千差万别，虽然初步要求趋同“都要做网红”，但成不成红多久，还是要具体事情具体分析。
毕竟商业地产的难，绝非论坛上口吐莲花就能解决的。
2、武康路，不能卖货还能卖广告
上海有个武康大楼如今持续走红，把它归于网红其实有点屈就，从其占据的市中心一等地段，加上有年代有风格有故事有名人的建筑载体，称其为百年网红绝不过分。
但尽管如此，若以商业地产的眼光和要求来衡量，其“市中心五岔路口”的有限底商，一茬换了一茬想必提到账本就会自嫌形秽。
抛开打卡拍照发朋友圈的凑热闹，武康大楼“不缺人流就是转化不成销售额”的中级烦恼一览无遗，从最初的美发厅、药房、唱片店、洗衣房到如今的文创开始逐步成为武康大楼商业的主流业态，未来还是不值得看好，虽然他们没那么容易关门——都是国企在撑场面。
倒是源源不断从上海甚至外来游客争相前来的人流，把武康大楼周边路段的咖啡、简餐都给带动了，但武康大楼掩映在内廊之下的“闺秀底商”，人流哗哗流过就是不进来，自然也产生不了旺铺所想要的销售额。
想必，武康大楼的业主已经不再满足于人流，而是更苦恼于转化率，因为没人来也就认命了，来了人就是不进来消费，这是让业主方恨得牙痒痒！
饱汉子不知饿汉子饥，饿汉子不知饱汉子渴！
反对者要反对：“不是有家网红奶茶天天在排队嘛”？！
你看它能持续多久？
“要网红要拍照要排队”其实都是实体店铺业主退而求其次的要求，真实的诉求是希望看到可持续的稳定人流，稳定了销售额也就稳定了房租也就稳定了小老板们！
其实不光是武康大楼，上海“中看不中用”的百年网红还有号称远东第一的大世界，这些 “地段NO.1们”不缺人流，缺的是变现而且持续变现能力，毕竟这个位置的身价在此，一般商家不敢奢望，但土豪商家可以烧租金但早晚要求有回报的，所以百年网红们就像小明星，后者凭借自己貌美如花要一步到位地嫁入豪门一劳永逸，但事实往往是成了豪门少爷的阶段情人！
其实，不论是武康大楼还是大世界，一等一的地段价值毋庸置疑，如今面临的烦恼是“要钱要钱要钱”，那么方法论无非是——要么不断换热门业态，要么索性从源头反省！
其实，商铺作为商家的销售场所，在面对今天网络无所不能的背景之下，是否考虑因势利导地索性以退为进呢？
即，把成交搬到线上去，线下可以有商铺但其更多承载品牌或展示功能？
说到底，武康大楼的商家，敢不敢把那些“看起来有其实没有”的地段优势，变成品牌橱窗？在上海最好的地段占据一块“可以实现销售的橱窗”，显了身段和身价，至于销售和成交，可以线下可以线上！
把商铺当成橱窗甚至当成广告牌，是没有办法的办法，但病殃殃的门可罗雀何不不破不立！
毕竟，上海人是有橱窗情结的。
3、大学路，“盛极”之下的隐忧
上海东北部的五角场，这些年通过不断城市更新已经崛起于沪上，包括百联、万达、合生、瑞安等或地产或商业的巨擘们“各拿一栋”，但度过了初期的集群效应之后，如今——也就靠餐饮在维持人气，虽然地铁也能实现源源不断地输送人流。
倒是和五角场一站之隔的大学路，成了消费者“去五角场”的话中有话——
1、更靠近复旦大学、财经大学、同济大学等高校集群，“最敢消费的人群”在周边；
2、归属创智汇这个“孵化学生创业群体”的供需对接，消费是刚性需求；
3、“有且只有一个”的商业配套占比，虹吸了周边居民、办公楼的人群交汇；
4、和五角场的步行可达距离，和地铁站良好的地下人形过道衔接。
不夸张地说，大学路的商业吸纳力，已经不仅从周边居民、大学区域逐步向东向南，成为上海东北角一处年轻的、潮流的、休闲的胜地！
如果一定要从产品力来就事论事地马后炮大学路的成功，那么：
1、业态以餐饮等体验为主，最大限度对抗网络；
2、宽阔的人行道，让家家可以外摆，不仅房租的性价比优势，更符合“让人流招来人流”；
3、公共部位无处不在的创意、IP、互动感，“不消费也值得来逛逛”的拆了门槛。
其实，上海如此这般的“不知名但热闹”的步行街不在少数，或者说全国也有不少如此这般“非著名好去处”，或因为前期定位和业态的成功，或因为经营或“HOLD得住见天晴”，如今都活的小滋润。
和武康大楼们的“既然不行不妨换脑”的近忧不同，这些“已经够好还能饭否”也是远见业主、业内人士们的远虑，如何储备下一张牌，已经提上议事日程。
童言无忌供大家探讨：“爸爸，大学路都做在外面吃饭，要是有花车巡游看，就更好了！”
花车巡游，顾名思义也是——通过内容来导流，在来人→留人→再吸引人→提升人的满意度的四部曲中，给现有的庞大人流提供节目单，也不能说完全没有必要。
不要以为外摆是万能的，消费者度过了“坐在外面消费让自己成为风景”的浮躁阶段之后，势必会产生进一步需求，即为什么要坐在露天？
人成为风景不假，但也是一个可持续的问题，人终究还是要看风景！
武康大楼和大学路，都不缺人气，差别在于账本里的秘密。
但武康大楼面临的“拿着金饭碗讨饭”之窘，所以需要一次逆天改革！
大学路今天很好明天很好但后天呢？也需要未雨绸缪地锦上添花。
来人很难，也是不长久的，只要有地段这个优质DNA；
留人更难，毕竟网红就是花花公子，留不住人也留不住钱；
转化人难上加难，世上最难的就是商业，就是——合法地把他人口袋里的钱装到自己口袋。
一正一反，这是武康路和大学路教我们的事。
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