2021年Q1武汉写字楼市场回顾与展望

Question

如题所述

Answer 1

根据 CAIC 监测显示，经历了 20 年的艰难时刻，21Q1 武汉整体办公市场呈现复苏状态，各重点商务区的活跃度已基本恢复至疫情前水平，核心商务区表现强劲；Q1 新增供应 11.5 万 ㎡，净吸纳量 14.5 万 ㎡，空置率降至 39.1%，平均租金环比下降 3.1% 至 3.54 元/㎡/天，降幅收窄。2021 年武汉办公市场预计仍有近 75 万 ㎡ 的新增体量，供应高峰即将来临；TMT、在线教育等大范围扩张，进一步拉动需求，为区域市场注入活力，办公市场有望持续向好发展。
CAIC 市场监测
市场
经历了 20 年的艰难时刻，21 年一季度武汉整体办公市场呈现复苏状态，各重要子市场的活跃度已基本恢复至疫情前水平，核心商务区表现强劲；
租户
21Q1 净吸纳量达到 14.5 万 ㎡，从成交驱动力来看，TMT 行业仍为扩张主力，在线教育持续活跃，核心商务区金融业、房地产业和建筑业亦有所复苏；
业主
花式降租、多元化租赁策略持续进行，优质物管服务于楼宇品质成为吸引租户的重要条件；
板块
武汉多中心发展模式已成确定趋势，通达便利性是企业选址的重要考量因素，具备交通优势的新兴板块更有望在新一轮发展中占得先机。
宏观市场：出租率企稳，租金跌幅收窄，一季度净吸纳量大幅度增长
疫情得到有效控制，武汉整体复苏下，办公市场在一季度也出现了较大幅度的回暖，企业需求得到释放，一季度净吸纳量环比增长 3 倍。
在延续 20 年底多元化的租赁策略及新入市项目租赁政策推动下，一季度租金进一步下探，2021Q1 武汉全市甲级写字楼平均租金环比下降 3.1%至 3.54 元/㎡/天，降幅收窄。
21Q1全市甲级写字楼平均租金及环比变化
从子市场来看，光谷中心城空置率环比下降最为明显，本季度该区域无新增供应，凭借知名科技企业的入驻及其所带来的集聚效应，空置率环比下降 6.3 个百分点至 40.1%，主力租户为 TMT 行业。
租赁市场：Q1 新增供应 11.5 万 ㎡，空置率微降至 39.1%，TMT 保持强势，房地产建筑和传统金融需求回暖
1. Q1 新增供应 11.5 万 ㎡，空置率降至 39.1%
据 CAIC 资产数据库监测显示，2021Q1 武汉写字楼市场共迎来 2 个新增供应项目入市，总计 11.5 万 ㎡，分别是为位于关山板块的泛悦城 T2 和 CBD 的武建中心富强国际写字楼，预计 2021 还将有约 75 万 ㎡ 的项目入市，叠加未来三年约 303 万 ㎡ 的新增供应，市场将持续承压。
2021Q1新增供应项目
随着疫情得到控制稳定，一季度租赁需求有所回升，全市净吸纳量 14.5 万 ㎡，空置率小幅度下降至 39.1%；九大商务区目前总存量达 732 万 ㎡，占全市 78.2%。
武汉2021Q1各子市场租金与空置情况
2. TMT 在线教育保持强势，房地产建筑和传统金融业需求回暖
2021Q1主要成交超级租户
从行业构成来看，TMT、金融业、专业服务业和房地产占全部租赁需求的 80%。其中 TMT 居首，占总行业成交面积的 27%，其次是传统金融业 26%。

销售市场：供应环比下降 25%，成交量环比下降 46%，主城区为一季度销售市场成交主力
1. 2021Q1 供应环比下降 25%，成交量环比下降 46%，整体均价下降 7%
2021Q1 办公产品供应 35.6 万 ㎡，成交量 21.7 万 ㎡，成交均价由 12725 元/㎡下降至 11825 元/㎡；主要原因是多个项目如万达尊在 2020 年底采取以价换量的方式促进成交。
2017Q1-2021Q1武汉办公销售市场
从供应与成交板块来看，一季度办公产品供应量东湖高新区遥遥领先，硚口、武昌、江汉和蔡甸区位于第二梯队；从成交来看，主城区江岸、东湖高新、武昌、汉阳、洪山等区域成交量大幅领先，远城区黄陂、东西湖、蔡甸成交热度也有所回升。
2. 主城区为一季度销售市场成交主力
一季度办公产品供应量东湖高新区遥遥领先，硚口、武昌、江汉和蔡甸区位于第二梯队；
从成交来看，主城区江岸、东湖高新、武昌、汉阳、洪山等区域成交量大幅领先，远城区黄陂、东西湖、蔡甸成交热度也有所回升；
主城区仍为市场成交主力，成交套数数量占比达 73%。
2021Q1武汉分板块办公供应成交量价
土地市场：集中供地政策导致土地供应下行，远城区仍是商办土地成交主力
1. 集中供地政策导致土地供应下行，多维度考虑企业能力
市场表现：2021Q1 商办土地供应 123.3 万 ㎡，环比下降 52%；成交 147 万㎡，环比下降 28%，平均地价小幅下跌至 5471 元/㎡，分析原因主要随着武汉被纳入「集中供地」的调控政策执行城市，本季度 3 月份起土地供应大幅下降。
2021Q1典型商办土地成交案例
成交分析：从地块来看，商住综合用地、大体量纯商服用地多采取量身定制的出让模式，竞得方多为有商业、体育运营能力以及设置区域型总部的企业。
2. 远城区仍是商办土地成交主力，占比 65%
2021 年 Q1 商用土地成交建面约 137 万 ㎡，其中三环内成交 47.7 万 ㎡，成交区域主要在二七滨江和长江新城以及汉阳四新板块。远城区为商办土地成交主力，其中江夏大桥新区、盘龙城和沌口中心为成交主要地区。
2021Q1武汉纯商服用地成交分布
未来供应及展望

2021 年武汉办公市场预计还有将近 75 万 ㎡ 的供应量，而 2022-2023 年供应将达到高峰，供应量达到 237 万 ㎡，多数项目将落点于华中金融城、CBD 和汉口滨江等核心商务区，而非核心商务区如光谷中心城、杨春湖高铁商务区、汉阳古城将迎来优质商办楼宇供应，一波供应潮即将来临。
从一季度市场情况看，整体市场保持回暖趋势，从行业来看，TMT、在线教育等大范围扩张，不仅能进一步拉动需求，也为区域市场注入更多活力，办公市场有望持续向好发展。