房地产公司破产清算赔偿顺序

Question

如题所述

Answer 1

房地产公司进行破产清算赔偿的五大顺序如下：被拆迁人的支付房屋请求权；建设工程价款优先权；银行抵押权以及经预告登记的预售商品房购房人请求权；破产费用及共益债务；预售商品房消费购房人请求权、消费购房人支付的定金本金、劳动债权等。
一、起诉开发商违约金流程
(一)先找开发商协商,协商不成再诉讼。如果满足合同约定的退房条件，最好还是先与开发商进行协商，这样可以省去诉讼费用。(二)索要违约金及相关税费。如果是开发商违约导致退房，双方也在合同里约定了违约金，那么开发商须按约定赔偿。赔偿金除了房屋全价款及相应的利息外，还包括业主前期已支出的一些费用，如印花税、购房契税、交易手续费、测绘费、登记费、利息损失、购房中介费及律师费等，这些都算入消费者实际损失范围内，由开发商补偿。(三)首付、月供利息都可获赔。在退房款方面，采用一次性付款的购房者可直接要求开发商退还自己所付款项及相应利息。但通过按揭贷款、公积金贷款买房的情况则要相对复杂些。实践中，都是开发商将应退购房款分成两部分，属于买家首付款的部分直接退还给买家，属于买家向银行借款的部分直接交还给银行，并视为买家已向银行提前还款。银行接收还款并终止与购房人的借款合同。开发商支付购房人首付款利息，即从首付款交付日到开发商归还日该笔首付款的利息收入。若购房人按揭贷款已进入月供阶段，开发商同样应归还购房人月供及利息支出。若购房者要求退房时，已居住了一段时间，这期间产生的折旧费应由业主补偿。
二、预告登记的效力是怎么规定的
预告登记的效力具体如下：
1、预告登记具有排他性法律效力。预告登记使债权通过登记的方式记载下来并予以公示，这样，债权转化为准物权，债权的义务主体成为了不特定的，能够对抗第三人，即具有排他性。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，义务人处分(不仅仅出售，还包括设定抵押等负担行为)该不动产的，不发生物权效力。
2、预告登记具有追及效力，即将来的房产无论转让人转让给谁，或者房产被谁占有，经过预告登记的请求权人只要按照所签订的合同履行约定的义务后，都有权向房产实际占有人追及房屋所有权或者通过处分房产获得收益优先偿还债务的权利。
三、什么是破产清算债权申报, 如何清算债权
1、破产申请受理前的有财产担保的债权；2、无财产担保的债权；3、未到期的债权；4、附条件、附期限的债权；5、诉讼、仲裁未决的债权须为以财产给付为内容的请求权。给付标的为劳务或者不作为的请求权。不能申报，但是，因它们的不履行或者不适当履行而产生的赔偿请求权，为可以申报的债权。2、须为以债务人财产为受偿基础的请求权。此处的债务人财产是指受破产程序拘束的财产。故信托财产或者根据法律规定不受破产程序拘束的财产，不是此处所称的债务人财产；以这些财产为受偿基础的请求权，不得申报。至于请求权所指向的财产是债务人的一般财产还是特定财产，不影响申报的资格。因此，有财产担保的债权和无财产担保的债权均在申报之列。
3、须为法院受理破产申请前成立的对债务人享有的债权。至于债权的到期时间，不影响申报资格；根据破产法的规定，未到期的债权，在破产案件受理时视为已到期。
4、须为平等民事主体之间的请求权。因此。对债务人的罚款等财产性行政处罚，不得申报。在企业破产清算的情况下，债务人财产最终将归属于债权人；此时若执行对债务人的财产性行政处罚，事实上处罚的是债权人，这样既不能达到行政处罚的目的，又损害了债权人的合法权益。但是，在破产程序终结后，如果债务人因重整或和解而继续存续，处罚机关可以根据情况，决定是否执行原来的处罚决定。5、须为合法有效的债权。
【法律依据】：
《中华人民共和国企业破产法》第一百一十三条
破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，依照下列顺序清偿：
（一）破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金；
（二）破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款；
（三）普通破产债权。
破产财产不足以清偿同一顺序的清偿要求的，按照比例分配。
破产企业的董事、监事和高级管理人员的工资按照该企业职工的平均工资计算。