楼面价与房价的计算方法

Question

如题所述

Answer 1

1、楼面价及其计算公式：
楼面价是单位建筑面积分摊的土地出让价格，楼面价的计算公式为：楼面价=土地百总价格/建筑总面积。
2、房价及其计算公式：
房价是建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值，房价的计算公式为：房价=土地价格+建筑物价格。
楼面价与房价有什么关系呢
一般来说，房价是指建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值。即房价：土地价格+建筑物价格，是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。
另外，房价的价格定位由多种因素构成的。也就是由土地费用、建安工程费、税费及财务费用、净利润、管理费及开发费、公共配套设施费、所得税、销售费、前期工程费、基础设施费等10种因素构成的。
其中，土地费用作为最基本的构成因素，所占比例也是最大的。
据推算，土地成本占房地产开发成本比例在40%左右，这其中还要看土地是通过什么途径拿到的，如果是通过竞争激烈的拍卖的，那么土地成本有可能占到开发成本的60%左右，甚至会更加高。
而楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。这样一来就说明了，因为商品房的最终售价包括了楼面价，所以，开发商在拿地的时候支出的土地价格，就会作为商品房最终售价的参考标准之一。
楼面价的理解误区有哪些
1、楼面价高房价不一定高
如果房产市场出现降温，一些开发商为了降低风险，可能会根据实际的情况做出调整。
2、楼面价低房价不一定低
如果开发商的拿地成本较低，但是项目开发周期较长，那么土地价值可能随着时间的增加而增加，因此房价也会对应提高。
3、房价不一定高于楼面价
如果房产市场的情况特别不好，开发商的拿地成本非常高，房价也可能会低于楼面价，不过这种情况非常少见。

Answer 2

楼面价是指土地价格除以该地的规划总建筑面积，即土地成本在总房价中的比例。计算公式为：楼面地价 = 土地总价格 ÷ 建筑总规模。其中，建筑总规模 = 土地总面积 × 建筑容积率。
房价则是指建筑物在市场上的总售价。计算公式为：房屋单价 = 房屋总价 ÷ 房屋总面积。
楼面价与房价之间的关系，可以用以下公式表示：房价 = 楼面价 × 建筑容积率 × (1 + 其他成本和利润)。其中，其他成本和利润包括建筑、安装、销售、财务等成本以及开发商的利润。