2021年4月8日，安居客集团正式向港交所递交招股书，预计至少募资10亿美元。这家成立时间长达14年的房产信息服务平台，为何选择登陆资本市场?是控股公司58的内部推动，还是直面贝壳等竞品的自我救赎?
中国互联网资本市场从来不缺少明星企业，早几年的共享经济、去年的教育大年，再到而今的居住生活。和以往不同，互联网产业逐步和实体产业联动，形成“轻重”结合的模式，推动新经济发展。作为天生就是重资产的房产版块，显然是最好的落地场景之一。
14年发展之路
从垂直到深耕
2007年，已经从公务员体系辞职3年的“浙商”梁伟平，开始谋划一个专业的二手房网站。
彼时，在线上，大家多聚焦在新房市场，比如房天下(1995年成立)、搜狐焦点(1999年成立)、新浪乐居(2008年由新浪房产升级而来)等;而在线下，二手房起家的链家已在该领域深耕了6年，我爱我家则从线上走到线下，布局社区门店超过7年时间。
梁伟平发掘了这一空白市场，并迅速占领了高地。据悉，仅用2年时间，安居客就位列了艾瑞房地产网络排名第一位，成为名副其实的流量平台。
成为“第一”后，安居客集团的拓展也在加快，先后推出了新房网站“爱房网”、专业租房网站“好租”以及专业商业地产网站“金铺”，全面覆盖房产领域。
在2012年发展最高峰时，安居客一度拿下了移动找房APP中70%的市场占有率。
但是，等到“巨鳄”缓过神来，竞争其实才真正开始。
2010年上市后，房天下开始由1.0时代的信息平台全面向媒体平台、交易平台和金融平台延伸，并在后期席卷了经纪人市场;同年，链家在线宣布上线，并于2014年更名为链家网，开始全面发力线上，与线下门店强强联合;2011年，我爱我家也与淘宝房产开展合作，探索中国房地产交易及综合服务电子商务新模式，开启防御战。
比财力，安居客弱于房天下和新浪乐居;比深度，链家网和我爱我家的线上+线上更全面。
多品牌化路线看似为安居客集团创造了多个阵线，但也造成了其竞争的多点开花、无法聚焦。在实际竞争中，新出的品牌往往只能沦为第二梯队甚至是三四线梯队。
此外，新房市场还新出了腾讯房产、网易房产等头部选手，租房市场则有58、豆瓣等平台在活跃，商办市场也有更垂直的赢商网、搜铺网等。
在撑了4年后，聚焦于线上信息服务的安居客，最终于2015年被58同城以2.67亿美元收购，并在一年半内成为58同城子品牌。
梁伟平“退场”后，成立了房产O2O交易平台“安个家”，但5年后最终宣布二次创业失败。
这之后，安居客开始全面与58集团体系融合，比如上线装修服务、推出58品牌公寓馆、联手赶集打造房产经纪人集群、签约腾讯探索社交找房等。
除了完善服务链条，安居客还先后成立了房产研究院、推出开放式房源数据库、发布安居轨交指数等，在品牌知名度打造和产品数据化驱动方面发力。
可以说，近五年的安居客，正在朝着“成为人人信赖的生活服务平台”这一愿景大步前行。
开启资本之路
“阻壳”之战蓄势待发
2018年4月底，贝壳找房宣布上线、主推VR看房。相比务实低调的安居客，贝壳找房的发展可以用激进与疯狂来形容。从高调面世到美股上市，仅用不到三年时间;4年时间里，交易额也翻了3倍。
有人说，“贝壳现象”重塑了中国居住市场的世界地位;也有人说，房产领域是“唯二”(另一个是金融)的独角兽产业。
这几年，安居客与贝壳找房的竞争加剧，后者不断蚕食前者市场份额，一场“恶战”在所难免。
然而，摊开安居客的资本之路会发现，其融资金额并不大，融资次数也不多。
在58集团并购前，安居客先后完成了四轮融资——2007年11月获得A轮融资200万美元、2008年11月获得B轮融资1000万美元、2009年8月获得C轮融资1000万美元，三次投资方均为经纬中国;2011年3月获得5000万美元D轮融资，投资方新增了百度资本等。
之后十年，安居客在资本市场没有任何声音。直到上市消息传出前夕，安居客才宣布2021年3月2日完成2.5亿美元融资，由碧桂园关联全资公司BEAM MERIT LIMITED领投，新世界发展、新鸿基、雅居乐、恒基地产、中建地产、时代地产、华懋地产参与跟投。
再看贝壳找房，上市前融资达到9轮，全部为近十年时间。其中，前身链家网共有7轮——2011年9400万元Pre-A轮融资、2014年亿元及以上A轮融资、2016年两轮共计98.5亿元B轮融资、2017年26亿元C轮融资/30亿元D轮融资/亿元及以上战略融资等;贝壳找房共计2轮——2019年7月D轮融资12亿美元、11月D+轮融资超24亿美元。
曾经，58同城带头拉来金地集团、旭辉集团、中原地产、我爱我家联合启动PMLS对抗贝壳找房，创始人姚劲波计划“平台未来3年的小目标是深度服务超过3万亿规模新房联卖市场”，不过这场“反壳”战最终失败了。而今，安居客集团向港交所递交上市申请，并计划融资10亿美元，是否想在细分版块再来一次“阻壳”战?
从经营情况对比来看，安居客集团2018年营收62.16亿元、2019年75.79亿元、2020年80.52亿元;再看贝壳找房，2018年营收286.46亿元、2019年460亿元、2020年705亿元。
两者的营收规模已经不可同日而语、且随着时间差距在拉大，安居客两年内营收仅增长了29.54%，贝壳两年内营收则暴增246.11%。
从企业净利润表现来看，安居客集团2018-2020年内利润分别为19.07亿元、23.063亿元和19.547亿元;净利润率分别达到30.7%、30.4%及24.3%。
再看贝壳找房，2018年净亏损4.27亿元、2019年净亏损21.8亿元，2020年净利润回正至27.78亿元。
贝壳找房的盈利能力，在2020年开始全面超越安居客。
房产信息服务裂变
未来N种发展可能
盘点房产信息服务平台的发展之路可以看出，用户的需求已经从纯粹的线上信息检索发展至线下交易辅助。
在这种大环境下，“房产+”实现了真正意义上的服务闭环。
新房市场，“代销”成为主流。不论是易居同策世联行，还是德佑我爱我家贝壳，都在全面发力新房交易服务市场。
以贝壳找房为例，2017年其新房交易服务GTV为2530亿元，营收占比24.95%;2020年新房交易服务增长至14120亿元、四年翻了近六倍，营收占比也提升至43.53%。可以说，贝壳找房的发展，就是靠新房市场支撑起来的。
尤其是政策对于新房管控的加持下，越来越多的房产企业希望手上的项目尽快变现。在一二线城市周边，小蜜蜂常年活跃;在四五线郊县，则是一轮轮声势浩大的优惠促销。这背后，都是服务平台和机构在深耕。
租房领域，2万亿元可角逐。相比一次性买断，租房市场具有长期的经营回报。
迈点研究院数据显示，中国2020年租房人群已超过2亿人次，租房市场保守估计产值在2万亿元以上，平均到租客就是每个人贡献1万元/年。
沉重的租房成本，意味着需要专业化的租房服务团队来支撑，才能促进行业的良性发展。
而今，在住房租赁领域，既有长租公寓品牌布局，也有国家租赁住房保障，双重保险下行业前景更加光明。
我爱我家相寓、贝壳自如等在服务上已经形成了用户黏性;魔方、安歆则在产品上形成了业内标准。因此，作为信息服务平台本身，未来深耕租房市场也是大势所趋，是新兴业务增量的首选。
二手房服务，增值无极限。作为主要布局业务，二手房服务已经呈现一定天花板。
后期，各平台将主要通过大中城市覆盖和中小企业收购来实现规模上的增长;同时，加强信息化、数据化和产品化体验升级，实现更便捷的服务和超值的优惠，才能吸引更多的业主选择。
同时，品牌化也是一个持续的过程。以同产业链条的物业为例，碧桂园服务、恒大物业、万物云等通过近三年的整合并购，已经形成了集团化品牌标签和主题性品牌服务。
从住宅物业服务到商办物业服务，从商办物业服务到城市园区服务，都是发展必然。
同样，在二手房市场，针对刚需房、改善房和豪宅院墅的交易服务，也会越来越细分，并产生差异化的价值。
产业链环节，助推服务升级。尽管信息服务平台本身就是房产链条中的营销服务环节，但其仍有诸多问题存在。比如与吃住行乐的生活链条难以打通，低频需求下的获客成本居高不下等。
因此，通过跨界合作和产业链布局，可以将房产信息服务延伸到更多渠道。
近日，恒大推出铺货神器 “房车宝”，抢占房车两大赛道，开创了新的全民经纪模式。
这些不断创新突变的玩法与市场转化，也在告诫行业经营企业，未来将有无限种合作可能。丰富线上线下用户的场景感，将是未来竞争中必不可少的法宝之一。
结束语
因此，在分析安居客集团上市的背后，我们看到的是房产信息服务的蓝海市场，以及深耕需求下的新一轮变局可能。
以酒旅版块的OTA为例，前有艺龙去哪儿，后有美团飞猪，携程的对手一直在变化，内心的自我超越是活下来及活得好的根本。
今天的贝壳，很像房产交易市场的携程，其足够大，但还年轻。而今，它面对的不仅是行业内的安居客，还有以房车宝为代表的房企自运营平台。甚至在未来，美团、微信、抖音等巨头都将角逐这一市场。
“看似坚固的墙壁，从来不缺少攀越者”，我们拭目以待。
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