写字楼房地产评估收益空置率及收益年递增额一般为多少

Question

如题所述

Answer 1

空置率你想是多少就是多少，只要不是100%就好。
自己把握，看你想要收益法评估出来多少钱。
收益年递增额？
我把，我们的步骤给你发过去，你看看。
eg：
考虑到目前该商圈商业服务用房的供应量不大，区域内1层商铺总体空置率较低，故空置和收租损失率取5%，由此计算有效毛收益。
估价对象无租约限制。
2、计算年有效毛收入
年有效毛收入=[月租金×（1-空置和收租损失率）]×12
=[61×（1-5%）]×12
=695.40元/m2
3、估算运营费用
委估房地产出租时，主要产生的运营费用有税金及附加、维修费、管理费、保险费等。
A、维修费：根据吉林市同类物业的管理水平，通常为年有效毛收入的3.5%。
B、保险费：指房地产意外损失的财产保险费用，结合估价对象的实际情况，取年有效毛收入的0.15%。
C、税金：根据国家现行税收政策，估价对象出租主要缴纳房地产税、营业税、城建税、印花税、教育费附加及地方教育附加，其中房产税为年有效毛收入的12%；营业税为年有效毛收入的5%；城建税为营业税税额的7%；教育费附加为营业税税额的3%；地方教育附加为营业税税额的2%；印花税为有效毛收入的0.1%。
D、租赁管理费：根据吉林市同类物业的管理水平，通常为年有效毛收入的2%。
年总运营费用=维修费＋保险费＋房产税＋营业税＋城建维护税＋教育费附加＋地方教育附加＋印花税＋租赁管理费
　　　　 　=年有效毛收入×[3.5%+0.15%+12%+5%×（1+7%+3%+2%）+0.1%+2%]
=695.40×0.2335
=162.38元/m2
4、计算年总净收益
年总净收益=年有效毛收入-年总运营费用
=695.40-162.38
=533.02元/m2
5、收益期的确定
估价对象房产建成年份为2010年，建筑结构为钢筋混凝土结构，依据钢筋混凝土结构非生产用房使用年限为60年，建筑物剩余使用年限为56年，另根据《国有土地使用证》证号为XXXX号，该用地以出让方式取得，终止日期为2050年1月4日，至估计时点土地剩余使用年限为35.47年。故本次估价收益期按土地剩余年限计算，即剩余收益年期n=35.47年。
6、选用适当的报酬率
报酬率采用累加法，累加法是将报酬率视为包含无风险率和风险报酬率两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加得到报酬率的方法。
根据估价对象特点，安全利率取一年定期存款法定利率2.75%。
风险调整值：风险分低、中、高、投机四个档次，相应的调整值的分为0-2%、2%-5%、5%-8%、8%以上。估价对象为临街经营性商业网点，根据同类房地产行业投资收益水平，考虑通货膨胀和商业网点投资风险因素，本次估价风险调整值取4.0%。
故报酬率为：2.75%+4.25%=7.0%
7、计算收益价格
通过调查发现，估价对象所处商圈类似经营的状态较好，结合估价对象的实际状态及所在区域未来发展趋势，并考虑牛马行商圈发展较为成熟，采用净收益每年不变公式。
收益价格计算公式：V=A/R[1-1/（1+R）n]
式中R——综合报酬率
n——收益年限
A——年净收益
533.02÷7.00%×[1-1÷（1+7.00%）35.47]=6924.00元/m2（精确至个位）