为什么法拍房不能买

Question

如题所述

Answer 1

近几年受各方面因素影响，全国房价出现了不同程度的下降。不过即便如此对于大部分刚需买房的人来说依旧吃力，毕竟一套百十平的房子上百万很正常。于是很多人就把目光转移到二手房市场，而法拍房无疑是其中最便宜的一种。
由于法拍房的成交价格低，于是越来越多的人开始关注法拍房。只不过便宜和风险共存，购房者如果想最终入住可能需要耗费巨大的精力去实地了解情况。不过很多人只是听说法拍房不能买，但其中的猫腻却知之甚少。
一、我国法拍房现状
相关数据显示，我国在不到六年的时间中法拍房数量暴增了200多倍。自2017年开始法拍房市场开始被购房者所关注，而当时全国挂牌销售的法拍房只有9000套。2020年疫情突然席卷全球，我国法拍房的数量从2019年的50万套猛增至120多万套。
随着疫情不断反复，全国的防疫压力与日俱增。在此背景下各行各业均受到了不同程度的影响，企业倒闭降薪裁员的事情屡见不鲜。即便是大企业也未幸免于难，就连阿里巴巴、腾讯、京东等互联网巨头也为求自保进行了大规模的裁员行动。
除此之外，国家对房地产的政策不断收紧导致的房地产商暴雷和房价下跌也是法拍房数量增长的重要因素。于是在2021年我国的法拍房数量增长至170万左右，比疫情刚开始的2020年多出了50万套之多。
面对法拍房数量指数级增长，国家相继提高了法拍房的上架标准。然而2022年的法拍房总量不减反增到了300万。单年新增数量为60.6万套，涨幅高达35%。不过成交量仅为11.8万套，同比下跌了15%。
二、法拍房的来源渠道
在法拍房的来源渠道中，占比高达60%左右的是房屋断供。房子属于重资产，动辄几十上百万。因此我国约90%的购房者选择了用房产做抵押向银行等金融机构按揭贷款。每月按照约定金额向金融机构偿还月供。
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如果贷款人违约出现断供情况，银行在沟通无果的情况下会向当地法院提起诉讼并要求法院对产生违约的房产进行司法拍卖。房子售卖所获得的钱财用于偿还银行贷款。
法拍房来源占比第二的则是民间借贷，占比约为30%。民间借贷纠纷主要包括合同、担保、侵权等纠纷。法院在审理债权债务案件中，需要执行债务人资产用于偿还债权人。
还有就是司法没收和无主财产。司法没收主要是对刑事案件、贪污受贿等非法所得进行没收及强制执行。这部分法拍房的性价比相对比较高，极少存在较大的潜在风险。
无主的房产虽然在法拍房中占比相对较小，不过近两年有上涨的趋势。值得注意的是司法没收和无主财产拍卖所得资金最终会收归国有。
三、法拍房为何便宜却没人买？
法拍房便宜是不争的事实，根据大数据统计的法拍房销售数据来看，法拍房的成交价基本上要低于市场价的5到7折。法拍房之所以有如此大的优惠力度，主要和法拍房的拍卖形式有关。
法拍房挂牌定价之前，要对房屋价值进行评估。为了能够快速把资产变现，房屋的评估价格一般会在市场价的基础上打个95折左右挂牌售卖。