近日，广州的“租购同权”新政可谓赚足了公众的眼球。
在7月17日印发的《广州市加快住房租赁市场工作方案》，明确提出了要“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”。
政策一出，舆论反响热烈。
一些人惊呼，此次新政将成为“楼市炸弹”，会导致学区房价格的暴跌。
而另一些人则盛赞，认为新政将成为有效的“平权机器”，对于促进教育资源的均等化将大有益处。
毫无疑问，“租购同权”的政策设计初衷是良好的。它试图以“平权”作为住房改革的切入点，通过将部分潜在购房者疏解到租房市场，从而降低学区房需求，引导其价格回归理性，其用心不可谓不良苦。
可以预见，在未来的一段时期内，这一政策可以对调节学区房的过高价格，促进教育资源的公平分配起到一定作用。
不过，新政虽好，但指望让它成为“楼市炸弹”、“平权机器”，恐怕是让它背负了太多不能承受之重。
此次新政具有严格的限制条件，它规定租房者子女在入学的优先序上低于自有住房者，即使取消了这些限制，它对房价的影响仍然可能不及人们想象的大。
住房同时拥有消费品和投资品两种属性，其中消费品属性可以通过租赁市场来替代，而投资品属性则不能。在我国现阶段，住房的上述两种属性在很大程度上是彼此隔离的——远高于世界平均水平的租售比就说明了这一点。教育等附着在住房之上的公共服务，更多应该被归于消费属性，它会对住房的投资市场产生影响，但这种影响相对来说会比较小。
因为从本质上讲，一个人选择是否投资某一住房，主要取决于这一住房的预期回报率和资金的机会成本的比较。如果政策的变化不改变这两者之间的关系，那么就不会让人们的投资决策产生本质影响。
举例来说，如果某人持有资金的机会成本是年回报率8%，在新政前投资学区房的回报率是15%，那么即使新政让学区房的回报率降低到了10%，他投资学区房就依然是合算的。事实上，目前广州的新政只是在一定程度上削弱，而非完全取消了学区房的属性，加之不少学区房本身所处地段就好，其保值升值潜力依然比较可观。
在目前居民投资渠道缺乏的大背景下，单纯的新政可能不太会对学区房的需求产生太大影响，因此也恐怕很难对学区房的价格产生根本性的作用。
多校划片 租售同权，就真能解决学区房高房价的问题么？
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