法拍房就是法院拍卖房产的简称，指的是遭法院强制执行拍卖的房屋。当债务人（业主）无力履行按揭合约或无法清偿债务时，被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价满足债权。而在这个过程中遭到拍卖的房子就是所谓的法拍房。
它的来源主要有四个：一是按揭违约产生，二是民间借贷违约产生，三是司法没收，四是无主房产。
1.实地看样
房产标的情况以实际现状为准（包括但不限于地理位置、房屋结构及附属设施、房屋实际用途、装修情况、周边配套、物业服务、水电气、小区环境等），请务必实地看样，详细了解，如未实地进屋看样，请以毛坯为现状来参拍。
2.法拍房占用及腾房问题（重点）
有人居住或放置物品的房产，需竞买人自行确认是否存在腾退障碍，处置机构如不负责清腾房屋，则需自行想办法处理。
法拍房 真实案例：
某房产标的公告中写明”有人居住“，竞买人未提前了解腾退情况，竞买人于2016年12月拍下了该房产，按照程序办理完过户手续后，发现原房主一直拒不搬离，且态度蛮横，到2018年6月还在通过司法程序等待法院强制腾空，房屋无法正常使用。
案例1：拍卖成交后，买受人李某诉请被执行人陈某军、陈某容立即腾房。一审法院认为，拍卖成交裁定确认房屋归买受人所有，且买受人已取得房产证；被执行人至今仍居住于涉案房屋内，侵害买受人的所有权；遂判决支持买受人的腾房请求。二审法院认为，涉案房屋的拍卖公告载明：“本拍品按现状拍卖，房屋的腾退、迁出、接收或后续产权登记事项等问题由买受人自行解决，法院不负责标的物的交付”，系“按现状不交吉方式拍卖”。买受人竞拍时明知法院不负责腾退，自应承担相应后果，故改判暂不支持买受人的腾房请求。[参见广东省广州市中级人民法院（2018）粤01民终17779号及涉案房屋的阿里网拍页面]
案例2：拍卖成交后，买受人刘某诉请被执行人李某立即腾房。一审法院认为，李某至今未移交，根据《拍卖规定》第30条，应由执行法院强制执行，故裁定驳回起诉。刘某上诉称，已与执行法院进行过一年多的沟通；但执行法院认为，其已按照拍卖成交裁定的内容将涉案房产过户至刘某名下，执行行为已经完成，要求李某搬离房屋不属于拍卖成交裁定的内容，刘某应按照物权法及民事诉讼法重新诉请李某腾房。二审法院认为，《拍卖规定》第30条“明确了由执行法院对拍卖成交的财产进行移交或者强制执行的执行程序”，涉案房产应由原执行法院依照有关规定向刘某移交，本案不属于民事案件的受理范围，遂裁定驳回上诉。[参见山东省泰安市中级人民法院（2017）鲁09民终614号]
3.法拍房租赁问题
如房屋有租赁则过户后租赁并不自然解除，如房屋存有有效租赁，拍下过户后该租赁关系并不自然解除，需竞买人提前确认清楚租赁关系处置方式。如果需要解除有效租赁、变更租赁条件等，需竞买人自己确认是否存在障碍，是否需要承担额外费用等。
根据物权法等法律规定，如果租赁在前、抵押在后的，拍卖成交后原租赁合同继续有效。但有些恶意逃废债务的，会把租赁合同签的很长，甚至10年、20年。那么你如果拍卖了这种附带租赁合同的房屋，买下了之后由于承租人的存在，自身还是没法搬进去住。更有甚者，有的一开始说没有租赁，等你拍卖后，突然又冒出了租赁合同或者突然有人在里面居住而不肯腾退，那就非常麻烦了。
真实案例：
某房产标的公告写明房屋”租赁期19年”，竞买人参拍前未仔细阅读公告了解清楚，拍下后，去办理手续时发现租赁合同无法解除，无奈竞买人只能放弃此标的物，损失全部保证金。
4.法拍房税费问题
房产过户税费可能因房屋用途（住宅或非住宅等）、买卖双方身份（个人或企业）、房屋面积和买方拥有房产数量、房屋交易年限、当地房产政策等存在较大差异，请务必提前确认税费金额及承担方。除税收外，房产还可能存在欠缴的物业、水电气暖等费用，需竞买人自行了解由谁来承担，逐一核实确认。
法院明确告知：物业费、水电费、税费、欠费全由买方出。为了避免暗藏的天价过户个税等费用，需要提前调查清楚，列出明细，再来进行房价综合分析。
5.查清房产的属性
购房者在购买拍卖房前要查清楚该拍卖房产的属性，包括房子的使用年限、能不能办房产证、土地出让的性质等。如房产土地为划拨性质，无法正常过户，例如经济适用房。按各地政策，过户可能需额外申请政府审批同意并额外缴纳土地出让金。
真实案例：
处置机构在描述中说明土地性质是划拨，竞买人并未发现，也并不了解，拍下后去办理过户时，发现土地性质是划拨，无法过户，如需过户，需要申请政府审批同意并缴纳土地出让金，最终客户选择放弃保证金。
6.法拍房限购问题
在有限购政策城市，如竞买人不符合限购政策要求，则可能无法过户。
目前部分城市即便有限购政策，通过司法拍卖购买却不受限购政策影响。
真实案例：
客户是山西人，通过司法拍卖买了海南的房产，想着用于投资，买下后发现因为限购，无法办理过户，无奈只能放弃保证金。
7.法拍房解抵押问题
部分城市房产如抵押未解除则无法过户，请务必提前核实解除抵押及过户流程。
8.法拍房贷款问题
贷款落实:法拍房原则上是不允许贷款的，我们通过第三方担保公司，拥有在四大行和正规商业银行进行正常商业贷款的资格，此过程较为复杂，需要提前进行充分准备和多家银行面签，确保通过。
9.法拍房出手续办房本问题（重点）
购买法拍房是不需要网签和原业主出面配合过户的，只需要拿着法院出具的相关材料即可过户，可有很多法拍房拍成后，竞买人迟迟拿不到相关文件也过不了户，如果你要是垫资购买的那可就麻烦了。很多刚了解法拍房1-2年的朋友认为办理房本其实很简单没有任何风险，那你就大错特错，办理房本在法拍房里出现的执行风险较多，而且无法提前预估和规避，如出现执行风险解决起来少则半年到一年，多则就。。。。
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法拍房就是法院拍卖房产的简称，指的是遭法院强制执行拍卖的房屋。当债务人（业主）无力履行按揭合约或无法清偿债务时，被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价满足债权。而在这个过程中遭到拍卖的房子就是所谓的法拍房。
它的来源主要有四个：一是按揭违约产生，二是民间借贷违约产生，三是司法没收，四是无主房产。
按揭违约即商业贷款产生的法拍房：指购房人向银行贷款购房的，在不能如期如数偿还贷款时，银行向法院提出民事诉讼，要求贷款人就被抵押贷款拍卖变现来偿还贷款；
民间借贷违约产生的法拍房：比如说，A借B的钱，约定以自有房产抵押给B，到期不能还款，根据《担保法》的规定，B不能直接取得抵押房产，只能向法院申请A还款，并出示抵押或借款协议，要求法院在执行阶段拍卖A的房产来还款；
司法没收产生的法拍房：这种就更好理解了，我们常常在新闻上听到，判决没收某某嫌疑人个人全部财产，如过该财产涉及不动产，该不动产依法可进行拍卖，变现后的钱款收归国库；
无主房产产生的法拍房：这个就是将无人认领的房产进行拍卖，但现实生活中几乎很少发生。
而法拍房这些来源特点就从侧面告诉人们——购买法拍房是有风险的。购买法拍房可能会遇到哪些风险？
1、法拍房部分情况下贷款是可以的，但是目前在成都能够贷款购买的法拍房还是少数，如果您看中了一套法拍房，在决定参与竞拍该法拍房之前，一定要了解该房产的竞拍价格，以及自己能够承受的竞拍成功后的支付全款范围。以防不能贷款，竞拍成功后如果不能按时付尾款，不仅仅要损失拍卖保证金，还可能要损失重新拍卖造成的损失，那就得不偿失了。
2、法拍房原房主也可能存在未交清水电费、部分房产因长期无人居住，可能面临数额较大的欠费，这些都将由竞买人自行承担和解决。
3、购买法拍房的潜在纠纷是多种多样的，常见的就是由于民间借贷所产生的债务问题。
由于民间借贷是无法通过国家机构查询得知，购买这类房屋，入住后可能会遭到其他债权人追讨，纠纷当然也是少不了的。
于是在竞拍某一套法拍房之前，要调查了解一下该法拍房的房主之前有没有涉及债务问题，房屋有没有被多次抵押。如果有抵押，要了解清楚是否可办理解押。如果无法解押，未来可能面临相应的债务偿还风险，因为正如上一点所说
4、原户口迁出问题。
如果法拍房原产权人不服判决，那么他很可能在房子被拍卖之后仍然居住在该房产里，拒绝搬迁，俗话说：赖着不走。而在购买法拍房的整个过程中，法院只负责拍卖，不负责“清场”。如果买了一套法拍房，遇到一家软磨硬泡就是不搬走的房屋原主人，那后面操心的事情可就多了
5、法拍房的租赁问题
如果存在长期租约的法拍房被买下后，虽然购买人已完成房屋过户，却因租户不搬离而无法实际入住。一般这种情况，执行法院也不会强制腾空，只能由购房者通过另立民事案件处理。
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1、房子的产权年限
目前住宅产权的最长年限为70年，而很多司法拍卖的房屋的产权仅剩下50年或更短时间，产权年限直接影响房屋的价值。
2、房屋的装修状况
有的法拍房是对房屋现状进行拍卖，而有的拍卖则不包括室内装修，像这种不包含室内装修的法拍房，消费者购买之后还要承担一笔房屋装修费用。
3、房屋的占有状况
拍下房产之后，发现房屋时被“占有”的是法拍房交易后无法清场的最重要原因，有的法院在执行中，要负责清场并交付，而不少法院只负责协助办理过户手续，并不负责房屋清场交付。所以拍卖之前首先需要了解房子是空置的、是被执行人居住、还是涉案债权人或者案外人居住，以防引来不必要的纠纷。
法中拍拍专做房产过户
要留意所拍卖房屋产权、产权性质是否有问题，是否存在产权不清、无产权、小产权、产权共有情况。
法拍房的房主往往涉及债务问题，房屋可能被多次抵押。如果有抵押，要了解清楚是否可办理解押，如果无法解押，未来可能面临相应的债务偿还风险，因为法拍房后续所有费用均由购房者承担。值得注意的是，由于民间借贷是无法通过国家机构查询得知，购买这类房屋，入住后可能会遭其他债权人追讨。详情
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