精装修商品房买卖合同装修质量纠纷案件的审理思路
精装修商品房,是指在房屋交房之前功能空间的固定面铺装或者粉刷完毕,厨卫基本设施安装完成的新建一手商品住宅。此类商品房在交付时即附有合同约定的装修,若装修出现质量问题,将影响购房者接收与实际使用房屋。本文结合司法实践中的典型案例,对精装修商品房买卖合同装修质量纠纷案件的审理思路与裁判要点进行梳理、提炼和总结。 精装修商品房买卖合同中涉及装修违约责任的产生,主要源于出卖方存在违反装修条款的情形。一般而言,对于违约后果的处理方式,以继续履行、修复、赔偿损失、解除合同等为主。司法实践中,对于精装修商品房质量违约后果的判断,尤其是责任承担主体的认定、责任方式的认定等,均是该类案件审理的难点。因此,从有利于双方当事人利益及维系社会公平正义角度出发,违约后果处理往往需要结合案情中各方违约责任大小、过错程度等进行综合认定。 精装修商品房的质量,除应达到“毛坯房”本身的质量要求外,还需满足国家、行业对于精装修标准的强制性要求及合同约定的装修要求等,否则应认定存在违约。然而,因精装修商品房装修质量标准的规定、约定往往并不明确,故违约责任的认定存在较大分歧。如最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第10条规定,“房屋质量问题严重影响正常居住使用”的,买受人有权请求解除合同、赔偿损失。然而司法实践中对于“严重影响正常居住使用”的判断标准较为模糊,司法实践中难以形成统一的认识。 在绝大多数情况下,装修条款均采用开发商事先拟定的格式条款内容。实践中,对于该格式条款的效力认定存在一定的难度,需要结合案件实际情况及合同的约定判定是否存在免除一方主要责任、加重另一方责任的情况,以具体分析哪些条款可能存在无效的情形。此外,对于独立于购房合同的装修合同,认定该装修合同条款效力的难点主要在于是否违反法律法规的强制性规定、装修费用的性质如何认定等。 李某与D公司签订商品房买卖合同,约定D公司于2021年6月1日前向李某交付符合交付条件的房屋。若D公司未按约交付房屋,则应承担日万分之二已付购房款的逾期交房违约金。后因房屋漏水问题,李某拒绝于约定之日接收房屋,要求D公司进行整改。后D公司耗时一个月对房屋进行修复,双方进行房屋交接。李某以D公司迟延一个月交付房屋为由,主张D公司支付逾期交房违约金。D公司对此不予认可,故双方涉诉。 钱某与C公司签订《商品房预售合同》购买精装修商品房,约定在C公司取得交付使用许可证后进行交房。后C公司向钱某发出交房通知书,钱某称其在收到交房通知书后对房屋进行实地勘察检测,发现房屋内甲醛及其他室内环境检测项目严重超标,不符合房屋空气质量标准的相关规定,房屋验收不合格,故拒绝办理交房手续,要求C公司交付符合空气质量标准的房屋,并承担装修不符合约定的违约责任。C公司对此不予认可,故双方涉诉。 赵某购买B公司开发的精装修公寓,合同约定由B公司对房屋进行后续装修,双方在《房屋买卖合同》中对装修条款进行了约定。后双方办理交房手续时,赵某发现房屋存在大量装修与合同约定不符、以次充好的问题,且未按照合同要求完成房屋厨卫基础设施安装及调试,无法达到如B公司广告宣传所称的“拎包入住”要求。赵某认为房屋无法满足使用要求并主张退房退款,B公司对此不予认可,故双方涉诉。 孙某与A公司签订精装修商品房买卖合同,后另行签订补充合同,约定装修的具体条款,并约定装修款独立于房款。A公司交付房屋后,孙某以A公司额外签署合同涉嫌逃税漏税为由,主张补充合同整体无效,要求返还约定的装修款。A公司对此不予认可,故双方涉诉。 法院审理精装修商品房买卖合同装修质量纠纷案件的思路是,首先,判断案件审理适用的约定条款;其次,分析产生装修质量纠纷的原因、类型与程度;再次,确定承担责任的主体;最后,选择妥当合适的后果处理方式。概括而言,应当审慎审查各方之间签订合同的具体条款,明确装修条款是属于商品房买卖合同的内容还是属于另行签订的装修合同;分析房屋交付或使用过程中出现的问题,确定违约责任的分配承担,并根据不同程度的违约责任选择相应的处理方式。 (一)合同中装修条款的效力认定 精装修商品房买卖合同中的装修条款属于当事人自治的范围,但是也需要遵守相关强制性规范,合同约定不能违背法律法规的强制性规定。
装修合同格式条款的效力认定
1.格式条款的效力认定 针对精装修商品房买卖合同中的装修条款或另行签订的附属的补充装修合同(下称补充装修合同)等,应充分考虑签订合同时出售方对涉及装修条款的解释说明是否符合常规做法,条款理解的难易程度是否符合一般消费者的认知水平,条款的约定是否免除或者减轻了合同提供者的责任、涉及相对方重大利害关系。因格式条款引发纠纷的情形多由装修条款中的兜底条款产生,如“样板房不作为交付标准”“以实际交付为准”等,在审理该类案件时应充分考虑开发商处于的优势市场地位以认定是否对消费者的重大利益产生影响,并审查开发商在签约时是否已向购房者充分解释条款的内容与含义。如在签订合同时约定“装修属于‘赠送’,若之后发生问题开发商不再负责”等。一般而言,此种情形中,“赠送”装修部分的费用实际已经包含在总房价之中,而开发商订立该格式条款,明显免除或减轻了己方的责任,加重了购房者的责任,此类条款应认定为无效。
装修合同的效力认定
2.装修条款作为补充合同的效力认定 实践中,除在购房合同中直接约定装修条款外,还存在买卖双方另行签订补充装修合同等情形。此种情形下,还应审查补充合同是否符合法律法规的强制性规定。在精装修商品房买卖关系中,装修款一般作为房款的一部分,若开发商利用另行签订的装修合同将装修款独立于购房款之外,以“阴阳合同”区分装修款与购房款,经审查确实存在偷税漏税等违反国家强制性法律规定的,则应认定补充装修合同中有关“装修款”的约定无效,而具体的装修质量及装修内容条款的效力则应根据案件具体情况进行审查认定。
装修合同无效后如何处理?
3.无效后果的处理 因违反《民法典》相关规定导致格式条款无效的,应按照有利于相对方的原则进行处理。因违反强制性效力性法律法规导致补充合同部分无效的,无效部分自始无效,不影响有效部分继续履行。 (1)房屋买卖合同中涉及精装修部分无效的情形 该种情形多由格式条款无效所致。房屋买卖合同包含装修条款的,装修条款实际属于房屋买卖合同的一部分。此时,格式条款无效不影响其他部分条款的履行。在对“不影响其他部分效力的”格式条款予以排除后,还需要对涉及装修部分的合同漏洞进行填补以明确双方当事人之间的权利义务。 根据《民法典》第510条规定,填补漏洞的一般规则为:首先,当事人进行协议补充,由双方当事人对无效部分的条款另行约定;其次,借助合同的相关条款进行填补;再次,依据装修市场的一般规则与交易习惯等进行弥补。上述方式应当依次进行,并尊重双方当事人的合意。 (2)补充装修合同因违反强制性效力性规定导致无效 该情形一般是由于开发商利用装修款规避购房款的纳税义务,损害国家利益,导致装修合同中涉及价款部分的条款无效。此种情形下,合同所约定的“装修款”实际系购房款,因此在条款无效后,该部分装修款应当认定为购房款。同时,对于补充装修合同的其余部分,如装修质量约定、装修流程约定等,若均为双方当事人的真实意思表示且不违反法律法规的,应认定为有效,可以继续履行。 如案例一中,孙某与A公司另行签署的补充合同约定装修款独立于房款,存在偷逃部分税款的行为,故该约定应为无效,装修款应当认定为购房款。
商品房买卖合同装修质量违约责任的认定
在不存在装修质量问题的情形下,孙某要求返还购房款的主张不应支持。 (二)商品房买卖合同装修质量违约责任的认定 精装修商品房买卖合同中涉及装修质量的,应当符合有关法律法规和相应的建设工程质量、安全标准、技术规范以及当事人约定。对装修质量要求,若购房者与开发商有约定的,从其约定;没有约定的,应根据《民法典》第510条规定按照合同条款或交易习惯确定。若仍不能确定的,则按照《民法典》第511条第1项规定,以强制性国家标准履行;没有强制性国家标准的,按照推荐性国家标准履行;没有强制性国家标准也没有推荐性国家标准的,按照行业标准履行。法院应确定承担责任的主体,根据实际装修的效果与标准或约定之间的偏差,进行质量纠纷违约责任的认定。
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