第1个回答 2022-03-17
旧楼新建电梯的利弊以及有关法律问题和认识误区探讨
各位尊敬的业主：
本单元有业主提议欲新安装电梯。由于新安装电梯前期投资需要大约50多万元（现在政府可能补助20万元），不抱括后期的运行费、维护保养费、保险费、大修费和其他费用。每台电梯的运行使用寿命一般为15年，如果是知名品牌如西门子电梯，－至维护保养比较好，可达20年；若以后继续使用，会产生电梯的设备更新费用。
因为此项投资是一项比较重大的投资项目，涉及到每一位业主的切身合法权益，希望每一位业主都能理性的全面考虑此项目的有关的法律问题和利弊，不要因为考虑不周而造成损失和影响业主之间的原有和睦关系。
一、本单元的基本情况
本单元是1单元，为1998年建成，是砖混预制板结构，不是2001年以后的钢筋混凝土结构，高7层，共14家住户。每家房屋的结构都是客厅和卫生间、盥洗间在中间，客厅的采光、通气不很充足，卫生间、盥洗间无向外的直接通气窗。
二、安装新建电梯的利处
安装新建电梯的好处是4层及以上高层住户方便上下楼，特别是6、7住户。
三、安装新建电梯的弊处
本单元的楼房只有一个消防通道，前面空地下有自来水、电、天燃气、污水等管道，在前面新装电梯，会影响消防通道和更改地下管道，那么只可能在后面安装电梯。
在后面安装电梯存在以下弊端和安全隐患：
（一）、严重影响客厅的采光和通气。
客厅和卫生间、盥洗间在中间，客厅的原本采光、通气就不足，无阳光的天气里需较长时间开灯才行，卫生间、盥洗间无向外的直接通气窗，屋内就比较潮湿，特别是冬天里。加装电梯后，客厅的采光和通气会受严重影响，客厅及屋内会更加阴暗潮湿,1层和2层住房会更为严重（增加住户愈风湿病的机率）；而且夏天电梯墙面会在下午强烈反光反热，空调的热气无法更好散去，好似一个大蒸笼，从而增加四周的墙面温度和屋内温度，每一层住户都会受到强烈影响。
（二）、电梯属于大型机器，在施工和运行时会产生大量的噪音及震动。特别是运行时间长了之后，噪音及震动会越来越强。就好比一辆新自行车，开始时只有铃铛响，时间长了就变得铃铛不响全身响。本单元楼房的墙是老墙体，没有隔音减震效果，会影响住户的睡眠及休息造成大的影响，特别是老年人的睡眠本就不怎么好，影响会很大。由于电机安在7层之上，7层的住户受到噪音的影响会非常大。
（三）、会对住房造成严重的安全隐患。
1、由本楼是为1998年建成，是砖混预制板结构，当时房屋的设计修建未考虑地震破坏因素等，在经过2008年5.12汶川八级大地震和2013年4.20雅安七级大地震后，房屋的质量受到了严重影响，屋内的预制板之间都出现了明显的裂缝。成都周围地区是地震多发的地区，2019年1月3日 四川宜宾市珙县发生5.3级地震，而且近期又频发地震。
新加装电梯会对房屋墙体及结构受力造成有影响。老房子墙体砂浆水泥少，黄沙多，没有多少强度，抗震受力弱。老房子的地基早已沉陷完，不再沉陷。新加装电梯的地基会在建成后逐步沉陷。电梯与老墙体之间会形成上下受力差，从而破坏老墙体。
电梯属于大型机器，在长期的运行所产生的震动也会逐渐破坏老墙体，特别是几年以后电梯所产生的震动会越来越大，噪音和破坏性会越来越强。
电梯建成后，运行中的震动、沉陷和可能的地震、大风会对老墙体造成破坏，房屋出现安全问题又该如何处理？
2、电梯的运行中可能会发生的质量安全事故和人身伤亡事故，又如何处理？
1）电梯井裸露在外，夏天高温暴晒下井内可能因电线老化、短路等原因发生火灾或其他事故。这方面有案例。
2）钢化玻璃可能碎化下落。
钢化玻璃因有微粒杂质等各种原因有千分之三的自爆率，经常发生堕落砸车伤人事件，案例很多。
3）是否安装备用发电机? 因为可能发生突然停电，电梯门会全封闭无法打开，由于电梯井裸露在外，夏天时电梯内会高温闷热，高达40、50度，电梯内的人特别是有病的老年人可能有生命安全问题。如何出现了生命安全问题如何办？高层电梯出现事故，电梯箱被卡住，几个小时内无法开门的事件经常有报道。
3、电梯及电梯井、电梯走廊的保修期是多少？保修期外出现质量及安全问题如何处理？
新安装电梯质量保修期，从验收合格之日起，由电梯生产企业保修一年，但不超过交货后18个月。这不是指电梯井和电梯走廊。一般电梯使用的年限都是在15年左右的。
电梯的电梯井和电梯走廊的质量如何保证,这可不高层电梯公寓的墙内那种方式，出现歪斜等质量及安全问题如何处理？电梯的施工单位能否长期保证质量？如何确保施工单位的安全保证百分之百长期有效（至少15年－40年）？新装电梯属自建自用，小区物业不负任何责任，出了任何事故由建设使用者自行承担责任。
（四）安装电梯后会影响客厅的观景、隐私，影响房屋的外观美感。
（五）电梯的维护运行费、大修费，以及更换费如何处理。电梯的维护运行每年大约6000－10000元，大修费用是多少现在无法知道。大约15年后或20年后的更换费用和电梯井和电梯走廊维修更新是多少？如何处理？
（六）安了电梯，对一层、二层住户会增加严重的阴暗潮湿、不通风等，三层住房的“金三银四”不再是“金三”了。对一层、二层、三层住户造成的不良影响如何处理？
四、有关法律问题
（一）有关法律
1、《宪法》第十三规定：公民合法的私有财产不受侵犯。
2、《民法典》第二百六十七条
私人的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏。
3、《民法典》第二百七十二条
业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
（二）法律常识：
1、 每一位公民对自己的行为负完全责任（须要有监护的人如小孩和精神病患者除外）。
2、 每一位公民行施合法权利时，不得对其他人的人身、财产和其他的权益造成伤害。
3、 地方政府制定的文件文书不能违反宪法、民法和其他法律的有关规定。
（三）政府指导意见
一）成都市人民政府办公厅关于进一步促进既有住宅自主增设电梯工作的实施意见（成办发〔2021〕2号）
有如下内容：
“一、实施原则
既有住宅自主增设电梯工作遵循“政府引导、社区搭台、业主主体、各方支持、保障安全”的原则。简化办理流程，方便群众，把增设电梯作为既有住宅设施设备改造内容纳入社区发展治理范畴。
二、实施条件
（一）本市行政区域内国有建设用地上已建成投入使用、具有合法权属且未设电梯的多层既有住宅。
（二）既有住宅自主增设电梯必须满足房屋结构、消防等相关安全要求，不降低原既有住宅安全水平，且拟增设的电梯应在建筑红线范围内。
（四）申请既有住宅自主增设电梯，应当经本单元房屋专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，利害关系人公示期间对增设电梯方案无实名制书面反对意见。”
（二）四川省住房和城乡建设厅 四川省发展和改革委员会 四川省民政厅 四川省财政厅 四川省自然资源厅 四川省市场监督管理局 关于进一步做好既有住宅电梯增设工作的指导意见（川建行规〔2021〕14号）
有如下内容：
“（二）基本原则。坚持“政府引导、业主自主、公平合理、便民利民、保障安全”的原则，尊重业主意愿，明确责任主体，加强过程监管，保障使用安全。
（三）实施程序。
1.动议表决。有电梯增设意愿的业主，就是否增设电梯征求本单元全体业主意见，由本单元房屋专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。”
上述的两个“意见”都不是法律法规，这两个“意见”只是行政建议性文书，里面没有强制执行和惩罚内容。
“只要有本单元房屋专有部分面积占比三分之二的业主同意就行，其他业主不同意也不行”的说法是没有理解《成办发〔2021〕2号》中说的“利害关系人公示期间对增设电梯方案无实名制书面反对意见。”和《川建行规〔2021〕14号》中说的“坚持…公平合理…”的原则等内容，也是没有相关法律依据的。如果有业主曲解两个“意见”，要强行建设电梯，给其他业主造成上述的财产损失，如：严重影响采光通气、增加噪音、增热、影响客厅的观景、隐私，影响房屋的外观美感和增加房屋的安全隐患等不利影响，是违反了上述的宪法和民法典的有关规定，是要负相关的法律责任的。
“在通知征求本单元全体业主的意见下（如果不通知本单元全体业主是不行的，如果通知了本单元全体业主要有充分证据，比如书面证据，全体业主都到场参与表决则不要书面证据），由本单元房屋专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决（其他业主可能放弃表决权，不参加表决. 表决时，业主因突然发生疾病、车祸、交通不畅等意外事故不能到场参与表决时，此时表决应无效。），并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主（也就说所占专有部分面积为全体专有部分面积的总数四分之三以上，因为有些单元是各楼层上有3户、4户、5户等不同情况，每一户的房屋面积大小不同，有一套一、一套二、一套三等面积不同情况）同意。其他业主放弃维护自身的合法权益或其自身的合法权益受损受到公平合理的补偿，而公示期间（业主无因突然发生疾病、车祸、交通不畅等意外事故的影响）不提出实名书面反对意见才行”的说法是符合《成办发〔2021〕2号》中说的“….利害关系人公示期间对增设电梯方案无实名制书面反对意见。”和《川建行规〔2021〕14号》中说的“坚持…公平合理…”的原则等内容。
如果有业主的房屋产权是被某银行或某公司抵押的，某银行或某公司是否具有表决权？
安装电梯后，会对被抵押的房屋造成价值上的变动，或增值、或减值，都会对某银行或某公司的合法权益造成影响，某银行或某公司应当具有表决权。
两个“意见”在相关问题的表达上不很充分、明了、严谨，容易误解：“
1、 两个“意见”对动议表决程序过程的合法性未明确说明，应当增加明确说明“动议表决程序应当合法”。有关动议表决程序过程的合法性，请大家去找有关法律规定。
2、 成办发〔2021〕2号》中说的“….利害关系人公示期间对增设电梯方案无实名制书面反对意见。”不严谨。
因为利害关系人在公示期间和以后某一段时间内可能认为增设电梯方案不会损害其合法权益，而不出实名制书面反对意见；而利害关系人在以后有可能发现增设电梯方案会损害其合法权益。应改为“在公示期间取得利害关系人对增设电梯方案无反对意见的实名制书面。”才严谨。
3、川建行规〔2021〕14号中说的“…坚持“政府引导、业主自主、公平合理、便民利民、保障安全”的原则，…”的“公平合理”应当改为“公平合法。”因为每个人对事件衡量的“公平合理”标准是不一样的，认为的“公平合理”不一定是公平合法的。
4、 川建行规〔2021〕14号在动议表决程序中未说明其他未同意的利害关系人的合法权益如何保障。应当加上“在公示期间取得利害关系人对增设电梯方案无反对意见的实名制书面。” 才严谨。
也有人认为的“从2021年1月1日起，既有住宅增设电梯的业主表决比例应依照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条的规定执行，即业主申请增设电梯应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。”，是曲解了其法条文，会对其他不同意的业主造成财产损失如：严重影响采光通气、增加噪音、增热、影响客厅的观景、隐私，影响房屋的外观美感和增加房屋的安全隐患等不利影响，是违反了上述的宪法和民法典的有关规定，要强行建设电梯，是要负相关的法律责任的。
扬州市司法局长苏满满《法治参考》撰文：浅议加装电梯的法律适用，也对此事的法律问题作了探讨结论为：《民法典》第二百七十八条条款不适用于加装电梯。大家可在网上寻找。
希望各位业主积极充分讨论，查漏补缺完善。
题外话：
一、如果旧楼高层老年人上楼困难，首先应自身想办法解决；无法解决困难的应由其家属子女想法解决；若也无法解决困难的，可以向街道办事处和民政单门反映情况，寻求帮助。
二、政府部门是否可以建设一些电梯公寓，廉价出租给困难的老年人。各地的人大代表可以提出相应提案。
三、如果曲解了政府意见和相关法律规定，都会造成邻居之间的不和睦，给居民委员会、街道办事处、相关的法院工作部门造成增加一定量的工作负担和麻烦。本回答被网友采纳
第2个回答 2019-12-24
电梯属于特种设备，叫安装不叫建设。电梯压根不是建筑物，理应适用物权法76条
第3个回答 2019-03-27
根据《中华人民共和国城乡规划法》
第三十八条 “……，以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。“
第三十九条 规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效；对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件；占用土地的，应当及时退回；给当事人造成损失的，应当依法给予赔偿。
第四十条 ……，申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。
综上，这三条相关法律规定的立法本意就是：要取得《建设工程规划许可证》就必须先取得《国有土地使用权出让合同》！
根据以上法律来看，旧楼新加电梯因为使用的是新的土地块，99.9%没有取得《国有土地使用权出让合同》，应该属于在无土地使用权情况下违建。土地使用权仍然属于国家。根据《中华人民共和国土地管理法》，无论多少人投票都不能把国家的土地使用权拿来无偿无程序直接使用。