业主委员会成立前，开发商和物业公司签定的合同是否有效

Question

我小区开发商在小区开发了两年的时候和新的物业公司签了两年的合同，两个月后小区的业主委员会成立，这时开发商和新的物业公司签的合同是否有效，业主委员会是否有权力终止开发商和新物业公司的合同，或者新的物业公司是否要和业主委员会补签合同

Answer 1

业主委员会成立前，开发商和物业公司签定的合同，属于前期物业管理合同，此合同是否有效?

由于开发商和物业公司签定前期物业管理合同，双方的法律主体符合规范，因此，需要确认其合同签订的程序是否符合规范；

1、若程序符合法律规范，比如：开发商按正常招标程序、物业公司资格适合且按流程投标取得相关手续；
开发商和物业公司签定的合同有效；
依据是建设部颁发的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》 第二条之规定：前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。

2、若程序不符合法律规范，开发商和物业公司签定的合同无效，可以由主管部门要求其整改或处理。

Answer 2

根据《物业管理条例》第十一条、第二十一、第二十六条规定，选聘和解聘物业服务企业的权利属全体业主（业主大会），业主委员会无决定权（只有执行权）。
贵小区如果不满开发商签订的物业管理合同，可以通过业主大会做出决定，重新选聘物业服务企业。

第十一条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第二十一条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。本回答被网友采纳

Answer 3

按照物业条例的规定，业主委员会可以自行选定新的物业公司，在选定之前，原合同仍然有效。

Answer 4

如果业主们有3/2不满意现在的物业公司,可以重新选物业公司,前期合同就可以终止.

Answer 5

业主委员会成立后应按业主委员会的意见办理。