1、如果个人名下的房子已经正式出售出去了，在房地产中介是查不到相关的房产记录的，那换房就不算二套房，这个还是算作首套房。
2、如果个人名下是有贷款，而且也是有房产记录的，那在换房的时候肯定是算作二套房，购买二套房贷款的首付是需要50%~60%的，而且贷款的利率也是要上浮15%~20%的。
首套房的认定情况
1.贷款买过一套房，商业贷款已结清，再贷款买房——算首套。
2.贷款买过一套房，后来卖掉，通过房屋登记系统查询不到房产，但在银行征信系统里能查到贷款记录，再贷款买房——算首套。
3.全款买过一套房，再贷款买房——算首套。
4.全款买过一套房，后来卖掉了，房屋登记系统查不到房产，再贷款买房——算首套。
5.个人名下有两套房的商业贷款记录，全都已还清且出售，同时能够提供两套住房出售的证明，这种情况下再贷款时——算首套。
6.个人名下有一套房商业贷款已还清，另一套是公积金贷款已出售，同时能够提供住房出售的证明，申请商业贷款再买房——算首套。
7.夫妻两人，一方婚前买房使用商业贷款，另一方婚前购房用的是公积金贷款，婚后两人想要以夫妻名义共同贷款。若贷款已还清，银行业金融机构可以根据借款人偿付能力、信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和首付比例。
8.夫妻两人，一方婚前有房但无贷款记录，另一方婚前有贷款记录但名下无房产，婚后买房申请贷款——算首套。
首套房与二套房的区别
1.首付比例不同
在部分不限购、限贷的城市里，如果你购买的是首套房，且是通过商业贷款买房的，那么你的商业贷款首付比例一般为20%。至于二套房商业贷款首付款比例，则为30%。
2.贷款的难度
通常情况下，二套房的贷款难度要比首套房贷款大许多。特别是遇到银行资金比较紧张的时候，二套房的贷款是很难申请到的。
3.利率的区别
如今各地房贷利率不断上涨，很多人也发现了，二套房的利率上涨比例肯定是大于首套房的，所以首套房和二手房贷款利率在不同的银行、不同的城市也不一样。
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