第1个回答 2019-10-22
首先、办理土地出让手续：
1. 申请归还出售方的银行贷款；
2. 领取抵押注销文件；
3. 办理抵押注销登记；
4. 办理退保手续；
5. 出售方向上海市长宁区规划和土地管理局申请补缴1601-1603室土地出让金及附相关资料；
6. 长宁区房地产测绘管理办公室出具分摊土地面积的查阅单；
7. 对1601-1603室房屋所分摊的土地进行评估（评估费由政府承担）；
8. 出售方与长宁区规划和土地管理签署《上海市国有土地出让合同》（约定合同签署后15日内支付10%出让金，60日内支付90%）；
9. 到出售方的开户银行凭《非税收入一般缴款书（收据）》缴纳土地出让金（收款人为长宁区财政局）；
10. 到工商局开具《工商行政管理注册号变化证明》（由于公司注册号变化）；
11. 申请并缴纳契税；
12. 办理房屋转移登记申请，缴纳每套房屋的交易手续费，取得二份收件收据；
13. 取得1601-1603室的产权证及剩余房屋的新产权证。
其次、办理房地产转让手续：
14. 双方就三套办公室分别网签《上海市房地产买卖合同》；
15. 委托一级资质评估公司对转让的办公室进行评估，出具评估报告；
16. 将评估报告交不动产交易中心的核价公司审核；
17. 向交易中心档案室调取原购房合同及契税单（因为出售方遗失了资料）；
18. 向开发商调取原购房发票（因为出售方遗失了资料）；
19. 出售方开具增值税发票（若没有开票资格，向所在税务所申请）；
20. 交易中心的税务部门出具《土地增值税纳税联系单》；
21. 由出售方所在地的税务所核定土地增值税（土地增值税纳税申报表）；
22. 纳税完毕后，税务所当场出具《土地增值税完税联系单》及税收完税证明；
23. 凭《土地增值税完税联系单》，双方到交易中心税务部门办理审税，出售方缴纳增值税及附加5.65%，买受方缴纳契税3%及印花税0.05%；
24. 办理房屋转移登记申请，缴纳交易手续费等，取得收件收据；
25. 买受方凭收件收据领取不动产权证；
26. 买受方凭产权证办理抵押，获得银行流动资金贷款，并支付给出售方；
27. 出售方交房给买受方。
本次交易的注意事项：
一、划拨性质的土地需要缴纳出让金
买卖双方达成交易意向时，不知道划拨性质的土地要缴纳出让金，由于出让金金额很大，双方对出让金的承担发生了分歧。后经律师斡旋，双方同意按照土地使用年限的比例承担出让金，但是土地出让合同及缴纳主体还是出售方。出售方缴纳了出让金及契税等，更换产权证后，才能出售该房屋。
本案中，出售方持有二层办公楼，且全部登记于一本房地产证，起初规土局建议一次性补缴全部土地出让金。考虑到出售方的资金压力以及划拨用地的无使用期限的优势，律师建议出售方仅就本次出售的房屋补缴土地出让金。由于本次出售的房屋没有登记分摊的土地面积，故还需要长宁区房地产测绘管理办公室出具分摊土地面积的查阅单，将该查阅单提供给规土局。
如果遇到交易的办公楼土地为划拨性质，应引起双方注意并预留充分的交易时间，以防违约。
二、如何开具售房发票
若个人出售房屋中，一般由税务部门代开售房发票；若是出售方是公司，一般由出售方自行开票。出售方可以开具增值税普通发票，也可以开具增值税专用发票。由于本次交易中，买受方是公司，需要开具增值税专用发票进行抵扣，减少购房成本。
出售方虽是一般纳税人，但选择的是简易征收，没有开具大额发票的功能。为完成交易，出售方特向登记所在地的税务部门申请批准了临时开具大额发票的功能。发票格式要跟交易中心的税务部门确认好，发票要注明：货物名称商品房及产证号码、单位平方米、数量指建筑面积、金额（可以分几张发票），发票备注中写明房屋地址及合同金额。
三、出售方如何缴税
土地增值税是在出售方公司所在的税务所进行核定并缴纳的。通常，由税务专管员就土地增值税先进行计算，交税务所领导批准后，再到税务所柜台进行申报纳税。由于本次交易涉及土地出让金等特殊项目，且营改增又刚实行不久，税务软件不完善，税务所内部对核定方案也有不同理解，因此，协助出售方与税务所沟通如何正确计算土地增值税是本次律师法律服务的难点。
本次交易中，由于出售的几套房屋均登记于一本产证上，只有一个产证编号，受税务部门软件功能限制，各单元的土地增值税虽独立核算交纳，但进入税务软件系统时，只能合并申报，最终税务所也只能开具一张土地增值税发票，且各单元应交纳的土地增值税金额也无法分列。
缴纳完毕土地增值税后，再到交易中心的税务部门办理增值税的申报纳税。
若评估价高于发票金额，土地增值税、增值税、契税都是以评估价为依据缴纳，而不是发票金额。出售方应当自年度终了之日起五个月内，向税务机关报送年度企业所得税纳税申报表，并汇算清缴，结清应缴应退税款。
由于出售办公楼等非住宅，都是差额纳税的，所以原来的购房合同、发票、税单非常重要，千万要保管好。若不提供原来的购房凭证，就无法抵扣，会多缴非常多的税，那时估计想死的心都有了。