我于2010年9月通过中介与李某签订房屋买卖合同，用于2011年9月结婚之用，该屋尚未交付，

Question

我于2010年9月通过中介与李某签订房屋买卖合同，用于2011年9月结婚之用，该屋尚未交付，合同签订后我给李某了3万元定金。今年1月领取钥匙前夕，李某以卖亏了为由要求我在支付给他提前还贷利息一万余元，遭到我拒绝。他随即表示愿意双倍返还我定金6万元，以终止合同。我想问：第一、我是否可以请求法院判决其强制履行合同，并协助我过户；或者在拿到6万元赔偿后继续起诉，要求其赔偿我这半年来没有买房的损失和推迟结婚的损失。第二、如果李某以其妻子不知道为由，要法院要求判决合同无效，我怎么办（李某妻子肯定知道，并且指示李某同我谈判加价；当时签合同时，我还特意问起他妻子知不知道，他回答知道，这点中介可以作证；他同房地产开发商签订的购房合同上只有他的名字，并无其妻名字）？

Answer 1

您好，您已经跟李某签订了《房屋买卖合同》，请仔细看看，是否有定金转房款的条款，确定下现在这3万元是定金，还是房款。如果是定金，后期赔付是遵照定金罚则处理，如果已经是房款，那么就是按照合同中约定的违约责任进行赔偿，一般来说约定的违约责任会是约定房价款的10-20%。您看下您可以如何去主张。

第二，看您的说1月份，领钥匙？这个房子您买的是期房？这里会涉及到第二个问题，国务院禁止期房转让，没有房产证的房子就属于期房，那您如果签的是《房屋买卖合同》那该合同是无效的，法院不会支持这个合同。您比较吃亏，这类房子购买时，就存在这种风险，一旦一方违约另一方权益很难得到法律的保障。如果是这种情况，建议您跟业主协商下如何继续履行合同，如果实在闹僵了，拿三万，也就这样了。【不知道现在房产证下来没有，如果下来了，估计可以往合同效力待定，现在已满足生效条件上靠，这种中间房产证下来的情况，我没有听到过实际判例，不过如果是这种情况，真到打官司那一步，建议您可以主张一下看】

第三，如果不是期房，从合同法的角度，法院一般是主张保护诚信，合同除非不能履行了，否则是支持合同继续履行了，所以您主张继续履行合同应该是会得到法院支持的。但是您要注意房子动向，如果业主把房子过户了，那合同就无法继续履行，只能是按照合同探讨违约责任了，赔钱了。要防止这个，只能是准备随时去查封他的房子，让他无法交易。这样您想合同继续履行才会有保障。

第四，其妻子不知道为由主张合同无效，理由比较牵强，您属于善意第三人，因为您无法知道他家里的情况，房屋价格也属于市场价格，即使有问题，也是李某先承担责任，然后他再对她爱人承担责任。这点法院支持您的可能性很大。当然如果有证据证明其妻子知道，当然会更好，比如中介的证言等。按道理签合同一般会要求他出示一份配偶同意出售证明的，不知道你们当时为什么没有这么做。

第五，不知道他贷了多少钱，提前还款利息如何会有一万多，正常提前还款一般是没有违约金的，从缓和问题的角度，可以看看具体费用是多少，然后再去协商下去解决。这样可以堵住业主的嘴。事情发展到现在，如果花几千元钱，能够让合同继续履行，我想比打官司要合适的多，打官司也有成本。（当然如何去协商您也需要想想，看业主的样子别是个得寸进尺的主【比如说付些钱，然他先把房子交付给您，这样不管装修不装修，先把使用权拿到手，这样您还能有点主动权，要不就被动了，像现在，估计您手上没有他的任何东西】）虽然遇见这样的业主是很生气的，最主要您还要结婚，别为了几千块钱置气，把自己的大事耽误了，换个角度想，找个平衡。比较建议您权衡一下，如何解决。
补充下，如果手上有什么能阻碍业主交易的原件，可能也是您与业主谈判的筹码（至少能降低房产转移造成合同无法履行的情况的概率），您要好好保管， 最后祝您一切顺利！

Answer 2

第一、我是否可以请求法院判决其强制履行合同，并协助我过户；或者在拿到6万元赔偿后继续起诉，要求其赔偿我这半年来没有买房的损失和推迟结婚的损失。

回答：二手房买卖合同以登记过户为房产所有权转移的标记，在办理过户之前，卖方中途毁约的，只能追究其违约责任，除非存在：房屋已交付且买方已实际入住装修使用较长时间，构成实际交付使用的事实。

建议：与对方协调，先行拿下6万元，再行要求补偿；若对方不同意，而你在取得6万元之后，仍可进一步向法院起诉请求支付房屋涨价补偿等间接损失（对此，法院做法不一，存在一定的诉讼风险。）

第二、如果李某以其妻子不知道为由，要法院要求判决合同无效，我怎么办。

回答：一般来讲，房屋登记的产权人作为卖方签署的合同是有效的，卖方不构成无权处分，你作为买方也没有义务审查卖方的婚姻状况，你可作为合同的善意相对人主张合同有效。也就是说，如果李某以其妻子不知道为由，要法院要求判决合同无效，法院一般不会予以支持。

建议：为以防万一，建议要求中介出具一份证明，说明卖方卖房业已经过其妻子同意的事实，加盖中介公章并提供营业执照复印件一份。

综上，首先，为避免损失扩大，建议先行拿回6万元；若觉得不甘心，可拟制起诉状，向法院提起诉讼，要求赔偿损失，损失包括房屋涨价、居住损失等等，在诉讼中，还得与对方进行调解，毕竟卖方是不诚信的一方。本回答被提问者采纳

Answer 3

一、由于你们没有过户，房子依然属于李某。所以你无权请求法院强制执行。双倍返还定金和损失赔偿二者只能选一。所以拿了6万可以起诉但不会得到法院支持。
二、你只需要证明李某妻子知道或者应当知道的证据，具体法院能不能认定就是法官的事情了。
祝你好运~