一、物业合同纠纷专属管辖是怎么样的？
物业合同纠纷专属管辖是法律规定的特殊类型案件必须由特定的法院管辖，其他法院无管辖权，也不允许当事人协议变更的管辖制度。专属管辖的本质属于地域管辖，一般以一定的联结地点来确定。世界各国一般将不动产所在地等作为确定专属管辖法院的联结点。专属管辖是一种排他性的管辖：一是排除其他法院的管辖，二是排除一般地域管辖和其他特殊地域管辖，三是排除当事人协议管辖。
二、物业合同纠纷管辖法院是怎么规定的？
由被告住所地或合同履行地的人民法院管辖。
(一)民事纠纷
1、侵权纠纷向被告住所地法院起诉
签订物业管理合同的一方当事人向对方提起侵权之诉的，应适用《民事诉讼法》第28条的规定，由侵权行为地或被告住所地的人民法院管辖。
2、被告住所地
业主作为被告的，业主的住所地既有在物业所在地，又有在物业所在地之外的，并非业主购置了物业，物业所在地就是其住所地，因此，不能简单地认为物业所在地就是被告住所地;物业管理公司的住所地是指其主要营业地或主要办事机构所在地，而并非是实施物业管理的所在地，但由于物业管理合同是在物业所在地实施物业管理，因此，物业所在地应认为是合同履行地。
(二)合同纠纷向被告住所地法院或合同履行地法院起诉
1、因物业管理合同产生的合同纠纷，应适用《民事诉讼法》第23条的规定，因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或合同履行地的人民法院管辖。
2、可以协议确定受诉法院
(三)既侵权又违约的
1、当事人一方违反物业管理合同约定造成另一方损害，发生违约与侵权竞合的，另一方可以选择提起违约之诉或者侵权之诉，由法院根据诉讼性质依法确定管辖。
2、不归不动产所在地法院管辖
物业管理纠纷虽是因不动产的管理引起的纠纷，但其不属于不动产纠纷，不适用专属管辖的规定。
综合上面所说的，物业合同纠纷是可以利用诉讼的方式来进行解决，但前提一定要在管辖地的法院进行提起，如果是属于专属管辖的话，那么就只能由特定的法院来进行处理，所以，在办理的时候就需要规定的条款来， 这样才能保障到自己的权益。